“請于12月31日前繳納2016年度個人住房房產(chǎn)稅稅款。”上海市國家稅務局、上海市地方稅務局近日發(fā)布一則微博提醒本市房產(chǎn)擁有者。
消息出，部分市民訝異，“這恐怕是房產(chǎn)稅正式落地的信號”，一些居民甚至根據(jù)這則通知里的一些細節(jié)，就此認定，“房產(chǎn)稅稅率已經(jīng)敲定，預計將在全國鋪開”。
事實究竟是怎樣的呢？
《國際金融報》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，此稅非彼稅。
上海市國家稅務局微博中所說“個人住房房產(chǎn)稅”并非大家認為的“房產(chǎn)稅”——而是上海在2011年便開始的房產(chǎn)稅試點。
上海國家會計學院博士葛玉御告訴《國際金融報》記者，中國推行的是“房地產(chǎn)稅”，而不是外界說的“房產(chǎn)稅”。而房地產(chǎn)稅的推行，只會“遲到”，卻不會缺席。
誠然，房地產(chǎn)稅是一個民生話題，全國推行究竟還有多遠？
在葛玉御看來，考慮到房地產(chǎn)稅立法尚未達成共識，開征房地產(chǎn)稅所需的條件尚不健全，現(xiàn)在不是實施房地產(chǎn)稅的最佳時候，“房地產(chǎn)稅在5年后真正推出可能更靠譜”。
上海市民該怎么繳房產(chǎn)稅
2011年1月，上海市和重慶市同時開展對個人住房征收房產(chǎn)稅的試點。
記者了解到，上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法規(guī)定，合并計算的家庭全部住房面積人均超過60或等于60平方米的，要對新購住房超出部分的面積征收房產(chǎn)稅，稅基暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。如果該住房的市場交易價格低于當?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
其中，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。
《房產(chǎn)稅暫行條例》中明確規(guī)定，“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免納房產(chǎn)稅。”也就是說，征收的房產(chǎn)稅主要針對企業(yè)擁有的房屋或出租等形式的經(jīng)營用途的房屋，針對個人住宅的房產(chǎn)稅還沒有開始進行全面征收。
條款比較生澀，舉個例子。
以上海試點的情況，假設一個三口之家已有一套住房面積為180平方米的房子，那剛好人均60平方米，現(xiàn)在又新購一套80平方米總價100萬的房子。那么按照相關(guān)規(guī)定本地戶籍：新購房屋屬于家庭第二套以上，計稅價格為交易價格70%，稅率為0.6%，低于平均價格2倍的0.4%。免稅額為人均60平方米（含60）。那么，這戶家庭一年應繳房產(chǎn)稅為100萬×70%×0.6%=4200元。
記者了解到，除了人均面積小于60平方米減免的情況之外，上海居民家庭在“新購一套住房后的一年內(nèi)出售該家庭原有唯一住房”等5種情形可以免征房產(chǎn)稅。
據(jù)《國際金融報》記者了解，納稅人于每年5月、11月兩次繳納房產(chǎn)稅，所以不少地方稅務局會在這兩個時間節(jié)點發(fā)布類似《通告》的公文，提醒廣大納稅人及時在申報期內(nèi)繳納當期應納稅款，并補繳以往欠稅。
文首的那則微博，正是上海市稅務部門每到年底發(fā)布的“催繳”通知。
南京成都市民為何也擔心
只是由于“房產(chǎn)稅”話題太過敏感，2011年后，每次上海市發(fā)布繳稅通知，都會引發(fā)相關(guān)話題討論。
其實，發(fā)慌的不僅僅是上海市民。
家住南京的張小姐在前幾日被朋友“告知”，要開始征收房地產(chǎn)稅了。
“特別突然，當時周邊的朋友都說，上海已經(jīng)開始征收，后來不放心打電話詢問相關(guān)部門才發(fā)現(xiàn)是一場烏龍。”張小姐告訴《國際金融報》記者，前幾年說房地產(chǎn)稅試點擴容，推測南京榜上有名，所以大家都很敏感。
一位成都房地產(chǎn)人士告訴《國際金融報》記者，11月1日，成都市地稅部門發(fā)布的一則“關(guān)于做好房產(chǎn)稅納稅工作”的通知，在當?shù)赝瑯右鹗忻竦挠懻?。他告訴記者，通知中明確，“房產(chǎn)稅征收是依照房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，以房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值，按1.2%稅率計征；以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的，按12%稅率計征”。
“通知發(fā)出后，成都市民都在傳房產(chǎn)稅‘落地’。”該人士告訴記者，因為傳得沸沸揚揚，成都市地稅部門通知發(fā)出的第二天不得不公開辟謠。
記者了解到，成都市地稅部門相關(guān)人士對外強調(diào)，這則通知針對的是非個人的經(jīng)營性用房征收房產(chǎn)稅，并非新政，而是根據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》所規(guī)定執(zhí)行的。依照條例，房產(chǎn)稅按年征收，由納稅人于每年5月、11月兩次繳納，2016年11月為今年第二個征期。所以，通告中的房產(chǎn)稅與熱議中的房地產(chǎn)稅無關(guān)。
滬渝試點效果緣何不佳
上海和重慶的房產(chǎn)稅試點政策已經(jīng)實施了五年，效果如何？
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5年間，上海住宅成交均價從2010年底的2.1萬元/平方米，上升至今年的4.5萬元/平方米，漲幅超110%?？紤]到近年新增交易偏重郊區(qū)和統(tǒng)計價格以網(wǎng)簽價格計算等原因，實際房價漲幅還要略高。不過，上海市2015年房產(chǎn)稅稅收收入統(tǒng)計情況表顯示，房產(chǎn)稅收入和其他收入對比相對微弱。
房產(chǎn)專家蔡為民告訴《國際金融報》記者，現(xiàn)在上海重慶繳納的房產(chǎn)稅，更像是一種房產(chǎn)奢侈稅，并不是真正意義上的房產(chǎn)稅，因為從全世界范圍來看，房產(chǎn)稅征收對象很明確——就是有房產(chǎn)，就要交稅。
“目前上?；蛘咧貞c執(zhí)行的房產(chǎn)稅，不是很徹底，對市場的影響也很有限，甚至出現(xiàn)了很多規(guī)避交稅的方式方法，比如離婚這一類，都是規(guī)避的方式方法。”蔡為民說。
葛玉御也認為，上海和重慶的試點效果不太好，主要表現(xiàn)在三個方面，“第一，收入微薄。重慶集地稅局全局之力，征收的房產(chǎn)稅不足重慶財政收入的千分之一，上海情況也差不多。第二，房價調(diào)控不力。很多人寄希望于房產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)房價，但事實上刨除其他因素，房產(chǎn)稅確實對房價調(diào)控作用微弱。第三，政策效果有違當初預期”。
葛玉御指出，如今上海的房產(chǎn)稅被稱為“增量房產(chǎn)稅”，意思是“既往不咎”，誰要新買房，征誰的；重慶的房產(chǎn)稅是“豪宅稅”，只對大面積和單價高的房產(chǎn)征收，普通的不征。這意味著上海和重慶的試點更像是“房產(chǎn)特別消費稅”，而非真正的“房地產(chǎn)稅”。
“從制度設計來說，上海和重慶的試點本來就是違背初衷的，從一開始就注定了效果不會好。”葛玉御直言，中央在2013年不再談擴大試點范圍，而是轉(zhuǎn)向“先立法，做好頂層設計”，其實也是看清“試點”效果不佳的現(xiàn)實。
改革切口是什么
房產(chǎn)稅試點效果不佳，是哪些環(huán)節(jié)出了問題呢？
葛玉御指出，關(guān)于房產(chǎn)稅方面，政府也一直想改革，而且是徹底改，“十八屆三中全會時，已經(jīng)把‘房產(chǎn)稅’改為‘房地產(chǎn)稅’，并提出‘加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革’”。
“房地產(chǎn)稅改革不只是一個稅種的改革，而是涉及到房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅種（包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等）的系統(tǒng)改革。”葛玉御認為，房地產(chǎn)稅改革的基本目標是，簡化房地產(chǎn)業(yè)稅制，增加持有環(huán)節(jié)的成本，降低交易環(huán)節(jié)稅收負擔。
在葛玉御看來，房地產(chǎn)稅開征是遲早的事，2015年8月全國人大會議正式將包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項立法納入立法規(guī)劃中。
那么，房地產(chǎn)稅離全面開征還有多遠呢？換句話說，房地產(chǎn)稅推行還存在哪些困難呢？
葛玉御認為，“首先，理論與制度設計存在困難；其次，房產(chǎn)信息的困難：在房地產(chǎn)登記尚未完成，房產(chǎn)信息系統(tǒng)尚未建立的情況下，征收房地產(chǎn)稅意味著極大的征管成本。征管成本之大，甚至大過稅收收入本身。而觀念沖突與利益之爭相對于前兩種困難，可能才是最難的。”葛玉御表示，開征房地產(chǎn)稅幾乎遭到了來自社會各階層的質(zhì)疑或反對。從政府層面講，地方政府不積極，因為真正的房地產(chǎn)稅開征，意味著土地出讓金一定會受到重大影響，未來的財政收入如何保障，大家都看不清楚，因此對未來這種不確定性有所抵觸。這些問題，都需要逐步去化解。
7月份，時任財政部部長樓繼偉在G20財長和央行行長會議上說，要“義無反顧”地改革房地產(chǎn)稅。
現(xiàn)任財政部部長肖捷對于房地產(chǎn)稅開征態(tài)度也較為堅決，基本不存在“冷對”房地產(chǎn)稅改革的可能性。根據(jù)以往的公開講話，業(yè)內(nèi)有觀點認為，不難看出這位新財長推崇結(jié)構(gòu)性減稅，在堅決開征房地產(chǎn)稅的同時，有可能對涉及房地產(chǎn)稅的相關(guān)稅種進行歸并。
那么房地產(chǎn)稅落地有時間表嗎？
北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文表示，“本屆人大任期到2017年底，預計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。”
“近五年不可能。”蔡為民告訴記者，在當前許多地方政府嚴重依賴“土地財政”的情況下，土地出讓金的問題就很難解決。如何解決這方面的問題，可能是房地產(chǎn)稅最先要面對的。
對樓市調(diào)控多大用
不可否認，房地產(chǎn)稅法從通過到實施應該會有一個過渡階段，讓社會對法律有充分的認知、了解和準備。
無論是房產(chǎn)稅，還是房地產(chǎn)稅，老百姓關(guān)心的無非一點：房價會降么？
葛玉御認為，未來房地產(chǎn)稅對樓市或者說對房價的影響，其實無法明確地判斷，理論上有一種邏輯，“房地產(chǎn)稅的開征勢必會大幅增加房產(chǎn)擁有者的持有成本，當擁有大量房子的人覺得不堪重負，會拋售房產(chǎn)（即便房價漲幅高于稅收，很多人也會因負擔稅收的痛苦感而賣房子），房子供應量大幅增加，那么，房價就有可能下降。”
在蔡為民看來，房地產(chǎn)稅對三四線城市的影響會比較大，“現(xiàn)在購房者的購房欲望已經(jīng)在降低，尤其限貸限購政策開始后，三四線城市原本庫存高企，加上樓市買氣不足，如果再征收房地產(chǎn)稅，那么樓市成交量下滑是必然的”。
一位知名房企高管在接受《國際金融報》記者采訪時指出，從經(jīng)濟學的角度看，房價漲跌會受到兩個根本因素影響：一是供求關(guān)系，二是貨幣供應。“那么，開征房地產(chǎn)稅，是影響供求關(guān)系還是影響貨幣供應？貨幣供應那是根本不可能的。那么，房地產(chǎn)稅的征收，可以減少人們對商品房的需求么？能提高城市房屋供應量么？在我看來，目前上海房價已經(jīng)能說明一個問題了。影響成交量的不是房地產(chǎn)稅，而是樓市調(diào)控限貸政策”。
“房地產(chǎn)稅最終目標到底是什么很關(guān)鍵，是為了財政收入，還是為了平抑房價，現(xiàn)在并不知道。但是，若是說房地產(chǎn)稅的征收能夠降低房價，我認為只是個推測。”該高管對記者指出，從稅種征收角度上出發(fā)，房地產(chǎn)稅推行后，可能會出現(xiàn)一種情況：不僅不能降低商品房的價格，還會導致房價上升，甚至連租賃市場出租價格也會上升。
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