10月中旬，信達地產(chǎn)稀釋地王杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，融創(chuàng)和濱江分持濱江奧體地塊股權(quán)40%、10%，123.18億元的地王土地款也由信達、融創(chuàng)和濱江房產(chǎn)按持股比例承擔(dān)，公布合作時間，距離信達搶購地王時間約135天，距離樓市新政出臺時間約15天。
知情人士分析，“杭州濱江奧體地塊稀釋股權(quán)和信達上海新江灣地王、廣州的廣日電梯地王路徑一樣，都是信達的常規(guī)化解自身有錢、開發(fā)能力弱的套路，信達平均融資利率不到2%，對房地產(chǎn)公司來說，吸引力巨大。”
經(jīng)濟觀察報記者通過多渠道調(diào)查獲悉：樓市新政出臺后，包括恒大、融創(chuàng)等在內(nèi)的19家房企正研究地王的風(fēng)險控制。同時各大銀行投資負責(zé)人正主動尋找優(yōu)質(zhì)地王項目，希望提供貸款，其背后支撐是，一般的地王項目資金回報率超過8%。
地王解套術(shù)
信達的合作開發(fā)地王，并不是個案。
10月18日，綠城集團公告稱，綠城將與廈門建發(fā)集團按7：3的比例聯(lián)合開發(fā)杭州潮鳴地王，綠城引入建發(fā)聯(lián)合開發(fā)的項目，是杭州今年的單價地王，樓面地價是4.5萬元/平方米，刷新了杭州年內(nèi)樓板價的最高歷史紀錄。
杭州房管局公開數(shù)據(jù)顯示：10月1日至10月24日，杭州主城區(qū)新建商品住房成交量和成交面積分別為2261套和30.2萬平方米，日均成交套數(shù)和面積與9月相比，已下降了47.5%和42.7%。
綠城一位內(nèi)部人士透露，“此次建發(fā)是以財務(wù)注資為主，綠城則負責(zé)項目操盤、管控，此次更多是綠城和建發(fā)合作的試金石，兩者未來有望在華南地區(qū)再度合作，兩者合作地王肯定比單獨開發(fā)地王風(fēng)險小。”
根據(jù)中原地產(chǎn)、克爾瑞數(shù)據(jù)，截至新政出臺前，今年全國共成交247宗高價土地，融創(chuàng)、恒大、中國金茂、中國電建、葛洲壩、華僑城等是這輪地王熱潮中較為積極的參與者，信達、融信是這輪地王熱潮中的新進闖入者，其中溢價率超過100%的地塊達到了122宗，這122宗地王合計金額超過2500億元。
一位恒大集團內(nèi)部人士稱，“信達融資成本低，發(fā)愁開發(fā)。但對房企來說，擔(dān)心的地王，主要是錢和市場，一般房企的資金能熬個1年半載，但再延續(xù)會艱難。樓市新政持續(xù)1年對我們影響不大，具體到此時應(yīng)對地王風(fēng)險機制就是緊盯地王城市市場、分析地王城市已有項目的來訪、認購等，根據(jù)這些數(shù)據(jù)來籌劃和打磨地王產(chǎn)品的定位和客群。”
這位恒大內(nèi)部高管還介紹，恒大地產(chǎn)在前三季度銷售為2805.8億元，其他很多房企的銷售額在今年都獲得了豐收，有充沛現(xiàn)金流，短期內(nèi)能夠應(yīng)付地王壓力。“調(diào)控政策周期持續(xù)6月左右，基本上沒有影響，但如果調(diào)控政策周期持續(xù)30個月以上，在市場環(huán)境不好的情況下，可能需要外部融資。”
誰會是被套者？
盡管有引入合作者和資金方的路徑解套，但調(diào)控之下的市場變數(shù)總歸打破了很多房企的預(yù)期。一些地王很可能要付出頗高的財務(wù)成本。
不過，除企業(yè)外，調(diào)控下的一系列連鎖反應(yīng)還會有其他的受影響者。
“調(diào)控后，在地王這個問題上心痛的不只是買家，還有賣家——地方政府。”前述知情人士說。
這位知情人士的言論并不是沒有數(shù)據(jù)依據(jù)。據(jù)中指院統(tǒng)計，2012年、2013年政府持續(xù)調(diào)控樓市，2014年面臨樓市成交量低迷的情況，基本上沒有品牌開發(fā)商倒閉，反而是2014年前三季度，政府出讓金累計為1.7萬億，同比下降22%，全國300個城市各類用地出讓金合計4159億元，同比下降近5成，其中，住宅用地2653億元，同比下降超5成。無奈之下，政府會出臺各種救市政策和土地“饑渴營銷”、“肥瘦搭配”等各種賣地營銷策略。
這位知情人士透露，“某一線城市12月份會瘋狂推出一批土地，這個一線城市基本上已有半年時間沒有推出一塊土地，放在年底賣地是想把GDP的數(shù)量沖上去的，國慶期間這個城市已執(zhí)行樓市新政，現(xiàn)在政府部門怎么辦呢？計劃12月份推出的幾塊土地的規(guī)劃、容積率、土地性質(zhì)等要變化，這些地塊很多開發(fā)商都盯了1年時間，很多內(nèi)部規(guī)劃方案都已做好。”其他城市，面臨著和該一線城市類似的情況。
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