近來我國(guó)一些大城市“地王”頻出。根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2016年1-8月全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億元的地塊300宗。表面上看，“地王”頻出是房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的重要表現(xiàn)，許多城市房地產(chǎn)銷售量和價(jià)格出現(xiàn)了上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，解決了地方財(cái)政困難，拉動(dòng)了固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，對(duì)于“去庫(kù)存，穩(wěn)增長(zhǎng)”也有積極的推動(dòng)作用。但是仔細(xì)分析，“地王”成交價(jià)格少則單位建筑面積樓面地價(jià)上萬元，最高超過10萬元，未來房地產(chǎn)銷售價(jià)格將遠(yuǎn)超出國(guó)際上關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格和國(guó)民收入的比例關(guān)系。“地王”頻出有可能危害我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。

一、中國(guó)建設(shè)用地供給過量和商品房空置

長(zhǎng)期以來，中國(guó)建設(shè)用地供給過量的問題沒有引起政府部門高度重視。我國(guó)各地制定和修改土地利用規(guī)劃時(shí)，大部分城市都是向上級(jí)政府反映本地的耕地保護(hù)任務(wù)負(fù)擔(dān)過重，而建設(shè)用地指標(biāo)不足，希望盡可能增加建設(shè)用地指標(biāo)，以保障建設(shè)用地供給。據(jù)國(guó)土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲介紹，2004年實(shí)際情況是中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地約24萬平方公里，城市人均建設(shè)用地已達(dá)130多平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家人均82．4平方米和發(fā)展中國(guó)家人均83．3平方米的水平；全國(guó)村莊建設(shè)用地2．48億畝，按當(dāng)年農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，人均村莊用地218平方米，高出國(guó)家定額最高值(150平方米／人)45．3％。我國(guó)這個(gè)有著13億人口的國(guó)家，城市人均建設(shè)用地之多，甚至超過世界最繁華的城市之一紐約，總量更是已達(dá)世界第一。可能有人提出人均城市建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)可能不準(zhǔn)確。那么，用建設(shè)用地占土地總面積比例分析。根據(jù)《全國(guó)土地利用規(guī)劃綱要》， 2005年底全國(guó)建設(shè)用地面積為3192．24萬公頃，到2010年和2020年，建設(shè)用地總面積分別控制在3374萬公頃和3724萬公頃以內(nèi)，超過全國(guó)土地總面積的3％，遠(yuǎn)高于世界平均2％的水平。 2020年湖南長(zhǎng)沙市全市城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模控制在156762公頃以內(nèi)，中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模控制在629平方公里以內(nèi)，分別占其土地總面積的 13．26％和26．63％。2020年杭州市蕭山區(qū)建設(shè)用地總規(guī)模控制在43940公頃以內(nèi)，占其土地總面積的31．07％。新加坡是一個(gè)城市國(guó)家，其居住用地和工作用地分別只占其土地總面積的19％，加上21％的基礎(chǔ)設(shè)施用地，其建設(shè)用地占土地總面積的比例也只有60％。中國(guó)香港是國(guó)際大都市， 2014年各類建設(shè)用地合計(jì)245平方公里，占其土地總面積的22％。世界公認(rèn)的城市發(fā)展土地增長(zhǎng)彈性系數(shù)(土地增長(zhǎng)與人口增長(zhǎng)之比)為1．12。美國(guó)實(shí)行放任的城市化，該系數(shù)為1．6，1990-2004年我國(guó)此系數(shù)為2．28。

目前我國(guó)房地產(chǎn)空置情況驚人。有數(shù)據(jù)表明，截止到2016年6月底，全國(guó)商品房待售面積仍然達(dá)到71416萬平方米，按照我國(guó)人均住房面積30平方米計(jì)算，“空置”住房可供近2380萬人口居住。截至2016年5月，全國(guó)縣及縣以上規(guī)劃中的3500多個(gè)新城新區(qū)，能容納近34億人口，裝下全世界一半的人已經(jīng)不成問題。房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展，已經(jīng)嚴(yán)重?cái)D占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資來源和發(fā)展活力。2014年，房地產(chǎn)投資在全國(guó)固定資產(chǎn)投資中占比僅為18．9％。北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例最高，達(dá)到了61．53％。其次是上海，達(dá)到59．5％。貴陽(yáng)達(dá)到42．19％，昆明達(dá)到 45．19％，我國(guó)主要城市的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例均在30％以上?；伟l(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，使市場(chǎng)投機(jī)因素增長(zhǎng)，已經(jīng)嚴(yán)重影響老百姓的理財(cái)觀，人們把購(gòu)置房產(chǎn)作為投資和保值增值的最佳手段。

二、“地王”頻出是開發(fā)商的合理經(jīng)濟(jì)行為

目前對(duì)于“地王”頻出，很多人怪罪于“土地財(cái)政”。似乎是地方政府為了增加財(cái)政收入而提高了土地出讓價(jià)格。對(duì)于2016年各“地王”的土地出讓情況分析，2016年全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億元的地塊300宗中溢價(jià)率超過100％的地王達(dá)到了150宗。顯然，“地王”頻出是開發(fā)商的自覺行為，并不是地方政府的主觀愿望。有些城市準(zhǔn)備出臺(tái)“限地價(jià)”之類的宏觀調(diào)控措施，也表明地方政府不希望地價(jià)過快上漲。

“地王”頻出，地價(jià)升高，是開發(fā)商的合理經(jīng)濟(jì)行為。最主要的問題是，開發(fā)商通過抬高地價(jià)，有利于形成房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)上漲的市場(chǎng)效應(yīng)。開發(fā)商抬高地價(jià)，有利于原來已經(jīng)取得的低價(jià)土地升值，有利于開發(fā)商已經(jīng)完成開發(fā)的商品房銷售價(jià)格提高，有利于刺激消費(fèi)者和投資者因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)價(jià)格上漲而踴躍購(gòu)買商品房。另外，新“地王”的出現(xiàn)，也是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略上的需要，它可以通過取得“地王”，獲得本房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的宣傳效果，不僅可以起到廣告效應(yīng)，減少?gòu)V告宣傳投入成本，也能夠提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)門檻，迫使一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)差的企業(yè)退出市場(chǎng)。通過取得“地王”，也可以讓它們?cè)阢y行面前提高信用水平，更容易取得融資，通過杠桿作用，擴(kuò)大企業(yè)盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)通過取得“地王”，實(shí)際上也是為增加地方財(cái)政收入做貢獻(xiàn)，容易融洽企業(yè)與地方政府的關(guān)系，可以爭(zhēng)取政府在日后項(xiàng)目建設(shè)和營(yíng)銷過程中給予基礎(chǔ)設(shè)施配套和管理服務(wù)等方面的優(yōu)待和照顧。最重要的是，目前我國(guó)稅收制度條件下，土地價(jià)格的提高，可以通過提高房地產(chǎn)銷售價(jià)格，將成本全部轉(zhuǎn)移給商品房購(gòu)買者。即使房地產(chǎn)價(jià)格上漲引起社會(huì)不良反應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)商也能夠以土地取得成本高為理由，將社會(huì)怨氣轉(zhuǎn)移到地方政府的土地出讓價(jià)格上。國(guó)土部門因?yàn)榈貎r(jià)低可能被懷疑是故意造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失需要負(fù)擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，而土地價(jià)格高只需要承擔(dān)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的社會(huì)責(zé)任。經(jīng)濟(jì)責(zé)任容易追責(zé)，而社會(huì)責(zé)任追責(zé)相對(duì)困難。國(guó)土部門對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商或者媒體指控房地產(chǎn)價(jià)格高是地價(jià)造成的問題大多不會(huì)據(jù)理力爭(zhēng)，也使得“地王”頻出對(duì)于開發(fā)商不僅經(jīng)濟(jì)上有利可圖，也很少受到社會(huì)輿論的批評(píng)，不需要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

當(dāng)然，“地王”頻出也是開發(fā)商看到了我國(guó)貧富差距較大，高品質(zhì)的房地產(chǎn)盡管價(jià)格高但仍然有相當(dāng)大的市場(chǎng)需求。從投資方面分析，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，有利于不動(dòng)產(chǎn)升值。在我國(guó)目前沒有房地產(chǎn)保有稅收負(fù)擔(dān)的情況下，幾乎所有的城市居民對(duì)于自己擁有的房地產(chǎn)價(jià)格升值都是歡迎的。房地產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)投資者購(gòu)買房地產(chǎn)可能就會(huì)降低。目前，“地王”頻出的地方，主要是在我國(guó)的一、二線城市。城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，“地王”也越容易出現(xiàn)。這實(shí)際上是和我國(guó)城市管理體制緊密相關(guān)的。我國(guó)城市規(guī)模越大，往往行政管理級(jí)別越高，屬于直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市等，這些城市長(zhǎng)期以來，在土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃上享有特別的照顧，國(guó)家對(duì)于城市建設(shè)投資、城市文化、教育和科研投資，重大項(xiàng)目布局等方面給予了一定的政策傾斜。這些城市經(jīng)濟(jì)生活水平、人口素質(zhì)和社會(huì)文明程度、交通條件和社會(huì)服務(wù)水平也往往較高。大城市對(duì)于人口遷移、外商投資的巨大吸引力，土地空間的固定性和有限性，也使得這些城市的房地產(chǎn)成為了稀缺商品，長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。目前我國(guó)很多大城市已經(jīng)開始出現(xiàn)了大城市病，環(huán)境污染、交通堵塞和水資源供應(yīng)不足，加上大城市居民落戶的戶籍控制等問題也決定了我國(guó)這些城市不可能依靠增加城市建設(shè)用地供應(yīng)來降低房地產(chǎn)價(jià)格。這些城市土地的二次開發(fā)，土地取得成本高，也使得城市土地出讓價(jià)格高，容易適應(yīng)城市房屋拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，加快城市的更新和改造。

綜上所述，“地王”頻出并不象有的學(xué)者認(rèn)為的那樣是地方政府的土地財(cái)政引起的，政府控制土地出讓價(jià)格，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。“地王”頻出，也不能簡(jiǎn)單地理解為房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給不足。很多人都承認(rèn)我國(guó)一些大城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已經(jīng)達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的富裕程度，發(fā)達(dá)國(guó)家城市建設(shè)用地增加有限，然而并沒有“地王”頻出。我國(guó)“地王”頻出，也有人怪罪于金融杠桿，應(yīng)當(dāng)指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，銀行作為企業(yè)追求利潤(rùn)，也是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，是無可非議的。為了解決“地王”頻出問題，要求銀行改變投資方向，犧牲銀行經(jīng)濟(jì)利益，也不應(yīng)該，并不公平和合理。

三、“地王”頻出呼喚房地產(chǎn)市場(chǎng)管理改革

我國(guó)大城市“地王”頻出是我國(guó)城市化過程中經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展出現(xiàn)的問題，應(yīng)該透過現(xiàn)象看本質(zhì)，通過深化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理改革來加以解決。

首先是改變土地資源的行政性配置的規(guī)劃體制。世界上公認(rèn)城市規(guī)劃是城市土地價(jià)值增加的一個(gè)重要原因。通過土地利用規(guī)劃，土地用途改變和開發(fā)強(qiáng)度增加，城市土地資產(chǎn)的價(jià)值明顯提高。我國(guó)目前土地利用規(guī)劃體制在一定程度上帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烙印。由于建設(shè)用地指標(biāo)是由規(guī)劃方案分配的，相當(dāng)于房地產(chǎn)裝修不僅送設(shè)計(jì)，而且免費(fèi)贈(zèng)送裝修材料。規(guī)劃對(duì)于建設(shè)用地指標(biāo)的分配，造成建設(shè)用地指標(biāo)多的地方，獲得的土地增值利益多，實(shí)際上很不公平。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，規(guī)劃是土地利用的優(yōu)化方案選擇，可以預(yù)測(cè)未來土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于土地科學(xué)合理利用具有指導(dǎo)意義，但是，規(guī)劃不能對(duì)資源進(jìn)行分配。任何城市建設(shè)用地的取得，不能依靠土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃來無償分配。城市建設(shè)必須取得規(guī)劃許可，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制。任何規(guī)劃許可應(yīng)該借鑒英國(guó)的城市規(guī)劃管理經(jīng)驗(yàn)，一律實(shí)行收費(fèi)。城市建設(shè)應(yīng)該對(duì)于規(guī)劃管制進(jìn)行合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，把規(guī)劃的收益歸還給社會(huì)，對(duì)于因規(guī)劃管制而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失的地方，政府應(yīng)該給予合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

我國(guó)城市體系的建設(shè)，要鼓勵(lì)大、中、小城市平等競(jìng)爭(zhēng)，合作發(fā)展，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)共建，基礎(chǔ)設(shè)施共享，生態(tài)環(huán)境協(xié)同保護(hù)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)合理分工和合作共贏。大城市都市圈的建設(shè)，也可以學(xué)習(xí)美國(guó)紐約、洛杉磯等都市區(qū)發(fā)展的模式，由數(shù)十個(gè)、甚至數(shù)百個(gè)小城市發(fā)展和構(gòu)成。都市圈內(nèi)各個(gè)城市之間無論規(guī)模大小，都是平等的政府和社會(huì)組織，財(cái)政獨(dú)立，發(fā)展自主，并不存在上級(jí)和下級(jí)的行政管轄關(guān)系，每個(gè)小城市是歷史自然演變形成的。美國(guó)都市圈小城市建設(shè)具有一定的獨(dú)立性，它有益于根據(jù)城市鄰里規(guī)劃理論和新城市主義準(zhǔn)則的城市規(guī)劃和管理落實(shí)。城市鄰里規(guī)劃理論和新城市主義準(zhǔn)則，倡導(dǎo)步行交通、公共交通，而不單純迎合小汽車的發(fā)展；倡導(dǎo)城市土地混合利用，而不是建立單純的居住社區(qū)；倡導(dǎo)不同階層的社會(huì)融合，而不是貧富、種族的空間隔離；強(qiáng)調(diào)工作與生活的適當(dāng)融合，居住與就業(yè)的相互兼容，力圖創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境友好的、利于公共交往、緊湊的高密度的城市發(fā)展模式，可以有效地抵制城市蔓延，克服大城市病的不利影響。各個(gè)小城市自主發(fā)展，也有利于城市建設(shè)創(chuàng)新，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，增強(qiáng)城市居民的社區(qū)認(rèn)同感，促進(jìn)社會(huì)和諧和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。縮小我國(guó)不同城市規(guī)模的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距，可以有效地抑制大城市“地王”頻出的現(xiàn)象。

任何城市規(guī)劃，從理論上講，城市建設(shè)用地功能的調(diào)整是被允許的，只要證明符合相應(yīng)的規(guī)定：即滿足公眾健康或安全、符合有條件規(guī)定、非負(fù)外部效應(yīng)、公共使用的必要性、與綜合區(qū)劃相協(xié)調(diào)等標(biāo)準(zhǔn)。城市規(guī)劃的實(shí)施并不一定是為了直接增加政府財(cái)政收入，使公共財(cái)政負(fù)擔(dān)最小，促進(jìn)社會(huì)平等也是城市理性增長(zhǎng)的目標(biāo)和原則。美國(guó)的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的市地重劃和區(qū)段征收、日本的土地開發(fā)利益返還制度的經(jīng)驗(yàn)也非常可取。美國(guó)發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移目的是集中開發(fā)具有開發(fā)潛力、應(yīng)該開發(fā)的地區(qū)(開發(fā)權(quán)接受區(qū)，通常是房地產(chǎn)需求旺盛，地價(jià)上升趨勢(shì)明顯的地區(qū))，而限制環(huán)境約束制約、不應(yīng)該開發(fā)的地區(qū) (開發(fā)權(quán)發(fā)送區(qū)，通常是生態(tài)環(huán)境脆弱、歷史性建筑保護(hù)區(qū))。通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移，可以保證開發(fā)權(quán)發(fā)送區(qū)和接受區(qū)的利益不受損失，也可以促進(jìn)城市生態(tài)保護(hù)、歷史建筑和文化遺產(chǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)城市規(guī)劃的實(shí)施，應(yīng)當(dāng)吸收美國(guó)城市區(qū)劃改革的經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)區(qū)劃的彈性和包容性，適應(yīng)城市建設(shè)的新情況和新要求。通過激勵(lì)性分區(qū)制度改革，充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于挖掘城市土地利用潛力，提高城市土地利用效益和城市不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的主觀能動(dòng)性和創(chuàng)造性。

其次，大城市“地王”頻出問題的解決從根本上是要抑制房地產(chǎn)開發(fā)的投機(jī)行為和暴利。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，不應(yīng)要求地方政府限制城市土地出讓價(jià)格，而是應(yīng)該限制房地產(chǎn)出售價(jià)格。盡管“地王”的土地取得成本高，未來完成房地產(chǎn)開發(fā)以后的房地產(chǎn)銷售價(jià)格也必然升高。但是，讓制造“地王”的房地產(chǎn)企業(yè)無法獲得原有已經(jīng)低價(jià)取得的土地上開發(fā)的房地產(chǎn)獲得暴利非常關(guān)鍵。我國(guó)已經(jīng)建立了土地增值稅征收制度，土地增值稅本質(zhì)上是一種所得稅。目前我國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程中，土地增值稅征收并沒有完全到位。為了抑制房地產(chǎn)企業(yè)通過制造“地王”帶動(dòng)原有存量房地產(chǎn)升值和贏得其全部房地產(chǎn)開發(fā)的暴利，應(yīng)該根據(jù)每一宗城市出讓地塊的土地出讓實(shí)際成交價(jià)格占該地塊上開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷售價(jià)格的比例來確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上繳所得稅的比例。要通過加強(qiáng)城市建設(shè)用地管理，防止房地產(chǎn)企業(yè)獲得的“地王”地塊長(zhǎng)期閑置和不按照土地出讓合同規(guī)定按時(shí)開發(fā)，讓制造“地王”的房地產(chǎn)企業(yè)不能實(shí)現(xiàn)其房地產(chǎn)投機(jī)目標(biāo)。制造“地王”的房地產(chǎn)企業(yè)，也不能隨意改變城市土地出讓合同規(guī)定的用地條件，改變“地王”地塊的土地用途和土地開發(fā)強(qiáng)度(建筑容積率等)。制造“地王”的房地產(chǎn)企業(yè)提出科學(xué)和合理的城市規(guī)劃修改要求，改變“地王”地塊的土地用途和土地開發(fā)強(qiáng)度(建筑容積率等)，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)原理和方法，以原合同規(guī)定的用地條件和土地出讓價(jià)格為基礎(chǔ)，確定“地王”地塊改變土地用途和土地開發(fā)強(qiáng)度應(yīng)該補(bǔ)交的土地出讓金。制造“地王”的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槿狈侠淼姆康禺a(chǎn)投資分析，哄抬城市土地出讓價(jià)格，使“地王”地塊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目虧損，應(yīng)該責(zé)任自負(fù)，而不準(zhǔn)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者。只有使惡意制造“地王”的房地產(chǎn)企業(yè)無利可圖，才能夠有效抑制大城市土地出讓過程中“地王”頻出的不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)象發(fā)生。

最后，應(yīng)該指出，只要“地王”是房地產(chǎn)開發(fā)商自發(fā)制造的，地方政府沒有必要害怕地價(jià)高會(huì)帶來房地產(chǎn)銷售價(jià)格高，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不合理。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，任何情況下都會(huì)存在無法自我解決居住問題的低收入弱勢(shì)群體。解決低收入弱勢(shì)群體的住房問題，必須依靠建立社會(huì)住房保障體系，政府應(yīng)該低價(jià)，甚至無償?shù)靥峁┻@些人的基本居住條件。保障低收入弱勢(shì)群體的居住人權(quán)，是政府的義務(wù)和責(zé)任。“地王”地價(jià)高，能夠增加政府財(cái)政收入，實(shí)際上也為解決低收入弱勢(shì)群體的住房問題增加了資金來源，其不可能造成房地產(chǎn)購(gòu)買者無法承擔(dān)“地王”頻出帶來的房地產(chǎn)價(jià)格上漲問題。“地王”地價(jià)高，不一定就會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是需求決定的。成本只是房地產(chǎn)定價(jià)的重要依據(jù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不由個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本(包括土地成本)決定。