房企公司債發(fā)行監(jiān)管從嚴之后，地產(chǎn)調(diào)控進一步擴大至發(fā)改委監(jiān)管下的企業(yè)債券。
財新記者獲悉，國家發(fā)改委將發(fā)布有關(guān)政策，嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性地產(chǎn)項目，并對用于保障性住房和安置性住房的企業(yè)債發(fā)行做出詳細規(guī)定。
“發(fā)改委最新政策與交易所發(fā)布的《關(guān)于實施房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》一脈相稱，政策目的都是為了落實黨中央和國務(wù)院的房地產(chǎn)調(diào)控政策，積極引導(dǎo)社會資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟。”興業(yè)證券債券分析師池光勝對財新記者表示。
池光勝認為，從政策方向上看，發(fā)改委和交易所都明確收緊了商業(yè)性房地產(chǎn)的開發(fā)融資。雖然二者的收緊條件有所不同，交易所更側(cè)重于對開發(fā)商的企業(yè)性質(zhì)和財務(wù)指標進行限制，發(fā)改委則通過對開發(fā)項目類型進行嚴格區(qū)分，對除了保障性住房、棚戶區(qū)改造和安置性住房項目之外的所有商業(yè)性房地產(chǎn)項目進行了“一刀切”。
據(jù)了解，新政策將嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目，但保障性住房、棚戶區(qū)改造、安置性住房項目除外。
同時繼續(xù)支持各類企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于保障性住房和棚戶區(qū)改造項目。
新政策對納入省級保障性住房建設(shè)目標任務(wù)的項目，地方政府或住建部門應(yīng)出具文件，對保障性住房項目建設(shè)內(nèi)容、拆遷費用來源、納入省級保障性住房建設(shè)目標任務(wù)等情況進行說明，發(fā)行人應(yīng)提供省級保障性住房建設(shè)目標責(zé)任書。
納入地市和縣級保障性住房建設(shè)目標任務(wù)的項目地方政府或住建部門應(yīng)出具文件，結(jié)合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃本地房地產(chǎn)市場形勢和去庫存壓力等，對項目的保障性住房性質(zhì)進行充分論證。
對一般安置性住房建設(shè)項目，按照去庫存、惠民生的總體原則、分類對待、因城施策。
發(fā)改委要求，出現(xiàn)以下四類情況之一，將不允許發(fā)行企業(yè)債券用于安置性住房建設(shè)：（1），高庫存城市；（2），高資產(chǎn)負債率（高于65%）或資產(chǎn)規(guī)模較?。ㄐ∮?0億元）的企業(yè)；（3），回遷安置比例較少的項目，回遷安置房投資比例占項目總投資低于60%的項目；（4），未繳納土地出讓金、未取得土地權(quán)證的項目。
池光勝表示，此次發(fā)改委新規(guī)的亮點是將“保障房”和“安置房”建設(shè)與當?shù)氐?ldquo;庫存壓力”密切結(jié)合了起來，禁止高庫存城市發(fā)行企業(yè)債用于安置房建設(shè)。
如果發(fā)債項目中同時包含多種類型住房，新政策給出了詳細要求。債券資金不能用于項目中的商業(yè)性房地產(chǎn)建設(shè)。
若保障性住房投資超過總投資60%，剩余為安置房，應(yīng)出具文件說明安置房建設(shè)的必要想、政策性，以及與普通商品房的差異。保障性住房投資低于總投資50%的項目，剩下部分為安置性住房性質(zhì)的，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
對此，池光勝認為，正常情況下，實際的拆遷支出會高出原計劃支出的30-50%以上，這會對開發(fā)商的資金實力構(gòu)成挑戰(zhàn)，其中就存在一些房企以建設(shè)安置房的名義進行發(fā)債融資的情況。此次新規(guī)對安置房的規(guī)定可以較好地防止開發(fā)商“繞道挪用”發(fā)債資金。
另外，發(fā)改委還將加強信息披露和中介機構(gòu)管理。主承銷商應(yīng)在募集說明書中對項目合規(guī)性情況做詳細披露并提示風(fēng)險，進一步細化項目收入測算、償債資金來源和償債安排，提供專項盡職調(diào)查報告。
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