房地產(chǎn)市場遭遇全國性政策“剎車”，旅游地產(chǎn)這一昔日的樓市熱點領域也繼續(xù)“降溫”。一方面，旅游地產(chǎn)價格經(jīng)過多輪上漲，概念逐漸泛化，市場分化嚴重；另一方面，限購限貸風潮同樣將旅游地產(chǎn)籠罩其中，同時一些旅游地產(chǎn)項目華而不實，變現(xiàn)困難，再加上未來可能出臺的房地產(chǎn)稅，“度假房”將會變得越來越“想說愛你不容易”。

旅游地產(chǎn)陷入“冰火”兩重天

前些年，天津市民孫先生退休后先后在長白山、博鰲、武夷山等地購買了房產(chǎn)，作為養(yǎng)老休閑度假的去處。“冬天在博鰲過，夏天住長白山，熟悉我的人管我叫‘候鳥’。”讓老孫得意的是，這些當年為提高養(yǎng)老品質(zhì)購買的房產(chǎn)，如今價值翻倍甚至是數(shù)倍。

為休閑度假提供居所并兼顧保值增值價值，這是不少市民選擇旅游地產(chǎn)的初衷。據(jù)記者觀察，差不多在十幾年前，在黃山、武夷山、日照、博鰲等眾多休閑旅游度假景區(qū)，花20萬元在這些地域的非熱點區(qū)域購置一套90平方米左右的房產(chǎn)并非難事。但如今，隨著市場整體水漲船高，曾經(jīng)低投入高回報的旅游地產(chǎn)早已不再。

以三亞為例，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，三亞新建商品住宅價格今年9月份繼續(xù)環(huán)比上漲1.2％，市場每平方米均價接近2萬元。有分析指出，旅游地產(chǎn)的購買對于消費者而言本身就帶有一定的沖動性，而三亞如今動輒上百萬的房價，早已脫離“任性”選擇的范疇了。

隨著旅游地產(chǎn)概念的逐漸泛化，市場分化在所難免。近日，為期3天的海南陵水城市營銷暨旅游地產(chǎn)推介活動來到成都，陵水黎族自治縣19家房企共帶去20個房產(chǎn)項目。展會現(xiàn)場就成交商品房16套，總成交金額達2030萬元。據(jù)陵水縣政府有關負責人介紹，上半年，陵水商品房銷售面積達107.5萬平方米，同比增長59.2％，銷售額為172.9億元，同比增長40.7％，市場依舊火熱。

但與此同時，在一些復制海南模式的地區(qū)，如云南、吉林、廣西等地，旅游地產(chǎn)的銷售情況卻并不樂觀。有在云南置業(yè)的外地游客抱怨，在全國房價高漲的背景下，由于在一二線城市買房投資成為奢望，他轉(zhuǎn)而投向云南旅游地產(chǎn)，卻發(fā)現(xiàn)變現(xiàn)能力并不樂觀，短時間內(nèi)很難收到回報。

面對國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)由觀光旅游時代向休閑度假時代的轉(zhuǎn)型升級，上市公司武漢三特索道從一家旅游客運索道經(jīng)營為主的企業(yè)，逐漸向景區(qū)及景觀房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領域拓展，不過今年前三季度的經(jīng)營狀況卻不樂觀。

據(jù)其在10月27日晚披露的三季報顯示，前三季度，公司實現(xiàn)營收3.54億元，歸屬于上市公司股東凈利潤-775.38萬元。公司2015年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤4300萬元，預計今年實現(xiàn)凈利則跌至-4500萬元至-2500萬元，旅游地產(chǎn)業(yè)績低于預期被列為重要原因之一。

不少項目華而不實變現(xiàn)困難

原本寄托了人們養(yǎng)老安居和增值期望的旅游地產(chǎn)，為何市場距離預期越來越遠？專家分析，這從旅游地產(chǎn)的投資階段開始就埋下了伏筆。

記者發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)旅游地產(chǎn)項目一般都遠離市區(qū)，有的填海造陸而成，所在地塊稱之為某“島”或“城市”，在同一時間集中有較大的供應數(shù)量。例如廣告投放堪稱“狂轟濫炸”的海南某旅游地產(chǎn)項目，最低銷售單價僅5600多元，總占地面積達12000畝，僅開盤銷售面積就達136萬平方米，供應堪稱“巨量”。

從供需關系看，如此大量的房地產(chǎn)短時間內(nèi)集中供應，必然會在區(qū)域內(nèi)造成市場供應的過量。隨著市場漸趨冷靜及消費者回歸理性，人們逐漸意識到，進入二手市場的旅游地產(chǎn)很難變現(xiàn)，或者“賣不上價”。即便進入租賃市場，一方面，房屋閑置時節(jié)基本是旅游淡季，租客本來就不多；另一方面，進入旅游旺季，房主自身也有度假住宿需求。而且附近房屋區(qū)域本來就有大量可供租賃房產(chǎn)，租金同樣不會太高。

近年來，投身旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)眾多，既有恒大、碧桂園、萬科、華僑城等這些實力雄厚的開發(fā)商，還有地方性的小開發(fā)商。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，為從火熱的旅游地產(chǎn)市場中分一杯羹，不少開發(fā)商采用的是開發(fā)一個樓盤注冊一家公司的模式，一旦項目開發(fā)完畢，公司通常會注銷，消費者在后期遇到房屋問題通常投訴無門。而且，這些小公司在旅游地產(chǎn)開發(fā)上并不專業(yè)，開發(fā)模式基本與常規(guī)住宅無異，難以體現(xiàn)旅游地產(chǎn)特色，忽視了消費者的真正需要，項目華而不實。

記者在北方沿海某人工島上走訪看到，這里在臨近沙灘海水浴場的地方修建了一批別墅項目，對外打出“沙灘海景房”旗號。不過每年進入11月份，這處沙灘海水浴場會停業(yè)，別墅所依傍的海景顯得名不副實。有房主抱怨，由于距離市中心超過30公里以上，過于偏僻，這里真正的住戶寥寥無幾，夜晚格外陰森。到了旅游旺季游客往來頻繁，又過于吵鬧。她早有出手之心，但在中介掛了半年之久卻鮮有人問津，成了名副其實的燙手山芋。

其實，同省不同區(qū)域之間、南北方之間都有較大差距。不少地產(chǎn)商將海南旅游地產(chǎn)的模式套用在其他區(qū)域，不見得適用，事實證明甚至會事倍功半，消費者的接受度并不高。

承載品質(zhì)項目凸顯價值

旅游地產(chǎn)也并非“一無是處”。地產(chǎn)行業(yè)觀察人士康紅恩判斷，最近幾年，由于全國很多城市的霧霾、異常氣候等問題，未來5到10年間，大城市將迎來一波遷移和遷居的熱潮，旅游地產(chǎn)將有很大潛力。

越來越多的公司跨界進入旅游地產(chǎn)領域。從事鋼鐵、煤炭生產(chǎn)銷售的安泰集團今年7月出爐資產(chǎn)重組方案，擬購標的同元文化主營業(yè)務為文化旅游及配套地產(chǎn)。早在去年10月，春秋航空大股東春秋集團就宣布進軍日本旅游地產(chǎn)，與日本陽光不動產(chǎn)株式會社達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，率先在日本合資、經(jīng)營“春秋陽光酒店”。今年3月，春秋集團旗下上海春秋投資管理有限公司又與日本財馬科斯集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將攜手在日本發(fā)展觀光型酒店。

但中原地產(chǎn)分析師提醒稱，旅游地產(chǎn)本質(zhì)上是一個既考驗資本運作又考驗企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)，項目兼具地產(chǎn)及旅游的特殊性，跨界進入的公司需要平衡考慮很多問題。

旅游地產(chǎn)既不是單純的房地產(chǎn)項目，也不是孤立的旅游景點。由于國內(nèi)旅游地產(chǎn)的概念還不夠成熟，業(yè)內(nèi)開發(fā)企業(yè)對服務和配套的重視普遍不足，有不少是追逐短期利益，物業(yè)服務往往也跟不上。戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務部高級助理董事孟祎表示，旅游地產(chǎn)項目需要提供更加精細、人性化的服務和高標準硬件設施，注重商業(yè)價值的提升。

除了養(yǎng)老購房，近幾年房地產(chǎn)市場的火爆，使購房者不得不考慮旅游地產(chǎn)的保值增值是否合適。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進建議，應選美譽度高的知名品牌開發(fā)商。一般情況下，品牌開發(fā)商具有較豐富的開發(fā)經(jīng)驗和較強開發(fā)能力，且有足夠的資金作保證，在同樣的市場條件下，抗風險能力相對較強。同時還要考慮空置和物業(yè)管理問題。旅游度假產(chǎn)品受地理位置限制，在投資者無法入住的時間里，會存在相對較長時間的空置，而要盤活資源就涉及物業(yè)經(jīng)營管理。所以，投資者除了必須重點考察項目所在的旅游市場發(fā)展前景，除項目配套設施、物業(yè)的裝修程度外，更要考慮項目的運營模式。

有海南購房者就曾反映，當?shù)赜昙緛砼R時房屋內(nèi)被大水漫灌，家具普遍被泡，而自己直到幾個月后去居住才發(fā)現(xiàn)，這期間并沒有人提醒。長此以往，購房者的利益不但受到損害，實際居住的熱情也將大大減弱，惡性循環(huán)下去旅游地產(chǎn)將變得越來越華而不實。

專家提醒，購房者購房前還要搞清楚該旅游地產(chǎn)項目是商業(yè)性質(zhì)還是住宅性質(zhì)，土地年限是多少。在某些區(qū)域，有不少旅游地產(chǎn)項目是既有住宅用地，又有商業(yè)用地，即使是有些住宅項目，也只有50年產(chǎn)權。

旅游地產(chǎn)通常是購房者剛需住房外的補充。隨著全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)稅的征收也提上日程，未來擁有多套房產(chǎn)的持有成本，也將是購房者不得不考慮的問題。