土地新政后,“空窗”兩個(gè)多月的杭州主城區(qū)將在本月首次迎來出讓高峰:一口氣集中推出7宗土地,3宗涉宅用地,預(yù)計(jì)都將在11月28日出讓。
值得關(guān)注的是,艮北新城和三墩北這兩宗地塊上調(diào)價(jià)格后重新掛牌,原先積極應(yīng)戰(zhàn)的房企們還會(huì)繼續(xù)入場(chǎng)嗎?樓市進(jìn)入觀望期后,開發(fā)商怎么面對(duì)起價(jià)并不低的土地市場(chǎng)?又有哪些新面孔將進(jìn)入市場(chǎng)?
兩宗涉宅用地提價(jià)后再出讓
11月主城區(qū)土拍“火力全開”
杭州主城區(qū)即將亮相的這7宗地塊,總面積509畝,包括位于蔣村、近江、翠苑的4宗商業(yè)用地,以及位于艮北新城、三墩北和丁橋單元的3宗涉宅用地。
3宗涉宅用地中,再次入市的“大熱門”艮北新城商住地,位于楊柳郡南面,緊鄰地鐵1號(hào)線七堡站,總建筑體量約23萬m2,商業(yè)部分面積為7萬m2。目前,地塊起拍總價(jià)已上調(diào)至36.25億元,樓面起價(jià)從9月的14403元/m2升至15556元/m2。
據(jù)統(tǒng)計(jì),今年杭州市土地出讓中,總成交價(jià)超過30億元的土地僅9宗,如此大體量地塊,“可想而知,這樣的地只有在杭州排名前十的品牌房企才有錢拿,或者是外來新晉大鱷,還有就是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。”一位業(yè)內(nèi)人士分析道。目前,艮北新城有7個(gè)在售住宅項(xiàng)目,主要在售的僅楊柳郡和招商雍和府。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,兩個(gè)項(xiàng)目的在售均價(jià)都在28000元/m2左右。
同樣再次入市的三墩北單元地塊,規(guī)劃為純宅地,可建面積約9.4萬m2,起拍總價(jià)也從8.7億元調(diào)整為10.17億元,樓面起價(jià)9244元/m2調(diào)至10869元/m2。今年5月,萬科以樓面價(jià)接近15000元/m2入駐三墩北板塊。
近一年未有地塊推出的丁蘭新城也嶄新亮相,推出體量約6萬m2的純宅地,地塊起拍總價(jià)5.83億元,樓面起價(jià)9224元/m2。此前區(qū)域宅地最高的樓面價(jià)紀(jì)錄是龍湖名景臺(tái)項(xiàng)目的8886元/m2。
目前已有不少主流房企入駐丁橋新城,如龍湖、港中旅、天陽、遠(yuǎn)洋、
陽光城等。丁蘭新城當(dāng)前主要有3個(gè)項(xiàng)目在售:龍湖武林九里、
陽光城翡麗灣、中旅城仕公館,大部分房源均價(jià)約在2.1萬元左右。
面對(duì)高地價(jià)和變化的市場(chǎng)
盯了兩年的房企猶豫了
從近期的幾場(chǎng)出讓情形來看,房企的拿地心態(tài)已經(jīng)悄悄發(fā)生了變化。
艮北新城地塊尚未入市時(shí),就被一些大牌房企“盯上了”。上一次掛牌時(shí),招商、越秀等房企內(nèi)部人士透露,“對(duì)艮北新城核心區(qū)東地塊的關(guān)注已有兩年了。”當(dāng)時(shí)不少開發(fā)商預(yù)測(cè),最后成交價(jià)會(huì)在20000元/m2以上。
但是土地新政之后,地塊第二次掛牌,招商地產(chǎn)內(nèi)部人士卻告訴記者:“這次不確定會(huì)參加。除了價(jià)格上調(diào),政策面和市場(chǎng)都已經(jīng)有了變化。”
上一次作為勾地單位之一的旭輝,其內(nèi)部人士也透露:“這次沒去勾地,最后會(huì)不會(huì)參加也不一定,還在觀望。”他分析,因?yàn)樯虡I(yè)體量大,樓市預(yù)期下降后,起價(jià)上漲隨之而來風(fēng)險(xiǎn)也增加了。“從價(jià)格上看,從14403元/m2到現(xiàn)在的15556元/m2,看似僅上漲不到10%,但實(shí)際上該地塊還有30%的商業(yè)部分,相當(dāng)于住宅部分起價(jià)已近2萬元/m2了,未來定價(jià)會(huì)在3.5萬元/m2左右。還要做精裝修,相對(duì)而言會(huì)更有難度。”
同樣在上一次掛牌作為勾地單位之一的融信,其相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,是否參與還未定。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,現(xiàn)在房企資金渠道收緊,對(duì)于原先通過杠桿拿地的房企而言,現(xiàn)在已不是拿地時(shí)機(jī)。
但另一方面,以越秀、世茂等為代表的房企仍表示會(huì)積極應(yīng)戰(zhàn)。越秀內(nèi)部人士分析:“經(jīng)過前幾個(gè)月的大量去化,未來的杭州樓市還是非常有機(jī)會(huì)的。該地塊開盤會(huì)在明年四季度,距離現(xiàn)在還早。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,杭州樓市還是健康的。”
而三墩北地塊樓面起拍價(jià)雖然從9244元/m2調(diào)整到了10869元/m2,但不少開發(fā)商仍然認(rèn)為,“價(jià)格相對(duì)合理,周邊競(jìng)品少,未來運(yùn)作空間較大。”記者從了解到,對(duì)三墩北地塊,中天、杭房?jī)杉冶就练科筌S躍欲試,越秀、中糧等房企也都表露出拿地意向。
最近一直試圖入杭的外來房企鄭州綠都和正榮則表示:“目前還不方便透露決策。”
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