因接連斬獲全國高價地塊的信達(dá)地產(chǎn)被業(yè)內(nèi)稱為樓市攪局者,但近來這個攪局者的日子越來越難過。繼信達(dá)上海新江灣城高價地塊引入泰禾地產(chǎn)后,信達(dá)把去年入手的深圳地王也拿出來與泰禾“分享”。業(yè)內(nèi)人士表示,隨著政策壓頂,房價上漲失去動力,當(dāng)初的高價地將陷入窘境。不計后果的拿地邏輯也將發(fā)生改變。

激情后的放手

調(diào)控寒潮來襲,昔日高價地塊的“大滿貫得主”正在忙于尋找合作方。

11月3日,來自泰禾集團方面的消息,泰禾集團旗下的深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已接受深圳信達(dá)置業(yè)、深圳坤潤投資旗下深圳信潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托,為信達(dá)此前取得的深圳坪山新區(qū)住宅項目提供代建及銷售管理服務(wù)。

去年12月22日,信達(dá)坤潤聯(lián)合體競得位于深圳坪山新區(qū)地塊,地塊起拍價不到10億元,最終被信達(dá)坤潤聯(lián)合體以總價30.3億元競得,樓面價達(dá)2.5萬元/平方米。

這不是信達(dá)首次與泰禾合作,今年1月,信達(dá)上海新江灣城地塊選擇與泰禾合作,項目定位為“上海院子”。而上海新江灣城地塊正是信達(dá)地產(chǎn)當(dāng)初以72.99億元奪得的當(dāng)?shù)刈罡邇r地塊,樓面價達(dá)6.1萬元/平方米,刷新2015年上海土地拍賣紀(jì)錄。

信達(dá)另一塊價值123億元的2016年度之最“杭州濱江地塊”也在不久前找到了合作伙伴。9月30日,杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司發(fā)布公告:擬與浙江信達(dá)地產(chǎn)有限公司、融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司簽訂合作協(xié)議。按照合作協(xié)議的約定內(nèi)容,三方計劃按一定比例的權(quán)益合作開發(fā)。其中,浙江信達(dá)占50%,濱江房地產(chǎn)占10%,融創(chuàng)地產(chǎn)占40%。

高處不勝寒

據(jù)統(tǒng)計,從2015年至今,信達(dá)在土地市場上的表現(xiàn)比較激進(jìn),先后斬獲廣州天河高價地塊;合肥濱湖高價地塊;上海新江灣城高價地塊;深圳坪山高價地塊;杭州高價地等幾乎都創(chuàng)下當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅男录o(jì)錄,全國土地市場也上演了一場“信達(dá)旋風(fēng)”。

然而,信達(dá)的非理性拿地風(fēng)格也在市場遭受非議。除了資金充裕之外,信達(dá)的開發(fā)能力、高端項目的營造能力在飽受業(yè)界質(zhì)疑的同時,信達(dá)更被外界指責(zé)搞亂了土地價格邏輯。2015年7月-2016年6月的近一年時間里,信達(dá)拍下6地塊,總耗資高達(dá)352億元,而2015年其全年營業(yè)收入僅81.36億元。這個局面在2016年仍在持續(xù),據(jù)中原地產(chǎn)研究機構(gòu)統(tǒng)計,信達(dá)地產(chǎn)今年拿地資金已經(jīng)超過215.13億元,年內(nèi)銷售額僅114億元。之后事件的變化似乎印證了市場的猜想。

中原地產(chǎn)研究機構(gòu)提供的一個房企“拿地與銷售額比”(計算拿地資金相當(dāng)于幾個月銷售額)數(shù)據(jù)顯示,信達(dá)地產(chǎn)該指數(shù)已達(dá)到令人咋舌的17。這也就意味著,前10個月信達(dá)拿地的支出,相當(dāng)于過去近一年半的銷售收入。而通常該數(shù)據(jù)能夠保持在6屬安全范圍,超過12說明拿地節(jié)奏較為激進(jìn)。

入手易解套難

另一家拿地激進(jìn)的房企融信,則在今年前10月拿地達(dá)到16塊,總金額達(dá)405.5億元,公司銷售額則為132.2億元,拿地銷售比達(dá)18.4,排名該榜單的首位。

統(tǒng)計顯示,39家房企中拿地最多的19家企業(yè)拿地比例中,合計招拍掛市場獲得662宗地塊,其中溢價率超過100%的地塊達(dá)到了122宗,這122宗高溢價率地塊合計金額達(dá)到了2509億元,占比達(dá)到36%。而融信、信達(dá)等部分銷售額只有200億元左右的企業(yè),在樓市調(diào)控后,未來壓力將巨大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,超過50%的拿地成本增加,未來房價上漲預(yù)期更加強烈,而一旦房價進(jìn)入調(diào)整周期,很可能房企面臨著巨大的銷售難題。

業(yè)內(nèi)人士評價,信達(dá)、融信等拿地大戶近年來表現(xiàn)激進(jìn)。但隨著調(diào)控政策的來臨,它們的日子越來越不好過了。以往很多企業(yè)靠企業(yè)背景可以輕松獲得低成本貸款的情況也開始出現(xiàn)變化。據(jù)悉,有報道稱,部分券商已接到上交所窗口指導(dǎo),暫停受理房地產(chǎn)類公司債發(fā)行申請,在審項目都停止審核,屆時企業(yè)輸血功能將快速下滑。一旦融資閘門關(guān)閉,那些手握大量高價土地的開發(fā)商恐怕很難抵御寒冬。