買(mǎi)個(gè)商住房就能賺個(gè)盆滿缽盈？現(xiàn)在看來(lái)不一定。北京晨報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同一區(qū)域的二手商住房成交均價(jià)比二手住宅成交均價(jià)低了上萬(wàn)元。有業(yè)內(nèi)專家表示，北京商住價(jià)格結(jié)束一漲均漲的時(shí)代，出于投資目的的購(gòu)房人選購(gòu)商住產(chǎn)品需要更加謹(jǐn)慎。
案例
持有商住房5年收益有限
像許多投資客一樣，陳雨(化名)想要憑借倒騰北京商住房搭上淘金樓市的快車(chē)。但是，他的希望落空了。
提起買(mǎi)房的經(jīng)歷，陳雨回憶說(shuō)，“2011年左右，我想在北京海淀購(gòu)買(mǎi)新房。經(jīng)過(guò)對(duì)比，我發(fā)現(xiàn)在海淀區(qū)同一區(qū)域，商住房的單價(jià)比住宅的單價(jià)便宜一些。而商住房的租金比住宅的租金高一些。所以，我下決心購(gòu)買(mǎi)商住房。”
按照陳雨的說(shuō)法，他在海淀區(qū)買(mǎi)了一套小戶型商住房，單價(jià)為10800元/平方米。與附近的新建商品住宅相比，這套商住房的單價(jià)便宜2200元/平方米。他支付商住房的首付20多萬(wàn)元，貸款20多萬(wàn)元。
“經(jīng)過(guò)5年的時(shí)間，這套商住房的價(jià)格漲為2萬(wàn)元/平方米?？墒牵浇淖≌瑑r(jià)格已經(jīng)漲超4萬(wàn)元/平方米。”陳雨說(shuō)，他當(dāng)初沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住宅，現(xiàn)在覺(jué)得挺后悔。
市場(chǎng)
同一區(qū)域商住房與住宅存差價(jià)
實(shí)際上，陳雨遇到的情況并非是個(gè)案。一周以來(lái)，北京晨報(bào)記者走訪北京石景山區(qū)、東城區(qū)等多個(gè)地區(qū)中介門(mén)店，發(fā)現(xiàn)同一區(qū)域的商住房與住宅確實(shí)存在一定差價(jià)。
“目前，位于石景山區(qū)的CRD銀座是商住房，成交均價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米左右。而附近的遠(yuǎn)洋山水住宅小區(qū)成交均價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米至6.5萬(wàn)元/平方米。”石景山區(qū)一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，兩者相比較之下，商住房沒(méi)有住宅漲得快。
東城區(qū)一家鏈家門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人表示，“由于部分住宅屬于學(xué)校劃片范圍，此類住宅與附近商住房的差價(jià)會(huì)更大。以東城區(qū)富貴園住宅小區(qū)為例，該小區(qū)是學(xué)區(qū)房，目前成交均價(jià)為9萬(wàn)元/平方米至10萬(wàn)元/平方米。而附近的自由季是商住房，成交均價(jià)為4萬(wàn)元/平方米至4.5萬(wàn)元/平方米。”
來(lái)自北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京核心區(qū)域中，北京商住房與住宅存在較大差價(jià)，比如位于朝陽(yáng)區(qū)的首城雙景商住房成交均價(jià)在6.5萬(wàn)元/平方米左右，附近的首城國(guó)際住宅成交均價(jià)為8.5萬(wàn)元至9.5萬(wàn)元/平方米；位于海淀區(qū)的新華聯(lián)國(guó)際商住房成交均價(jià)為7萬(wàn)元/平方米左右，附近的翠微小區(qū)住宅成交均價(jià)為9.5萬(wàn)元/平方米至10萬(wàn)元/平方米。
對(duì)于同一區(qū)域商住房與住宅存有差價(jià)的原因，北京中原市場(chǎng)研究部主管康芃表示，“通常情況下，北京商住房的居住舒適度不如北京住宅。北京商住房大多數(shù)是一梯多戶，公司與住戶都有，容積率較高，私密性較差。北京住宅是封閉小區(qū)，一梯幾戶，容積率較低，私密性較好。”
“從土地使用年限和土地性質(zhì)來(lái)說(shuō)，北京商住房與北京住宅有本質(zhì)區(qū)別。住宅具有70年產(chǎn)權(quán)，商住房只有40年或50年產(chǎn)權(quán)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴北京晨報(bào)記者，現(xiàn)在的商住房大多使用的是商水商電，幾乎不通天然氣；住宅使用的是民水民電，可以通天然氣，前者比后者生活成本高不少。
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京商住房不能辦理落戶，無(wú)法解決業(yè)主子女入學(xué)的問(wèn)題；北京住宅可以辦理落戶，若是帶有學(xué)區(qū)，可以解除業(yè)主子女入學(xué)的問(wèn)題。正因?yàn)槿绱耍嗟馁?gòu)房人愿意選購(gòu)北京住宅。
提醒
投資商住房需謹(jǐn)慎
投資北京商住房，出手需要謹(jǐn)慎。這是多位業(yè)內(nèi)專家達(dá)成一致的觀點(diǎn)。郭毅對(duì)北京晨報(bào)記者說(shuō)，“購(gòu)買(mǎi)商住房要選擇北京核心區(qū)域，因?yàn)楸本┖诵膮^(qū)域的商住房可以獲得較好的租金，保值增值幅度較大。處于北京非核心區(qū)域的商住房，不一定能夠獲得較好的租金收益，出于投資目的的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)此類商住產(chǎn)品需要更加謹(jǐn)慎。”
“在二次出售時(shí)，北京商住房的稅費(fèi)高于普通商品住宅。這部分費(fèi)用大多會(huì)轉(zhuǎn)移為購(gòu)房成本，勢(shì)必會(huì)影響商住房的二次出售。”偉嘉安捷分析師吳昊如是說(shuō)。
郭毅表示，“在選購(gòu)北京商住房時(shí)，除了考慮價(jià)格與戶型因素外，購(gòu)房人還要注意商住項(xiàng)目是否具有商業(yè)配套、軌道交通等內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，距離地鐵近、具有較強(qiáng)商業(yè)氛圍的商住房抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)更高。”
北京在售二手商住房與二手住宅價(jià)格對(duì)比表
區(qū)域 板塊 商住 價(jià)格 周邊住宅 價(jià)格 備注
東城區(qū) 朝陽(yáng)門(mén) 北京INN 5-5.5萬(wàn) 朝陽(yáng)首府 7.5-8萬(wàn)
金寶街 凱德華璽 5萬(wàn)左右 禾風(fēng)相府 10-12萬(wàn)
朝陽(yáng)區(qū) 雙井 首城雙景 6.5萬(wàn)左右 首城國(guó)際 8.5-9.5萬(wàn)
西城區(qū) 西直門(mén) 金貿(mào)中心 5.5萬(wàn)左右 鐵路巷 10萬(wàn)左右
宋家莊 方恒偶遇 3-3.5萬(wàn) 方莊南路18號(hào)院 5.5萬(wàn)左右
石景山區(qū) 魯谷 CRD銀座 4.5萬(wàn) 遠(yuǎn)洋山水 5.5-6.5萬(wàn) 商住是loft，實(shí)際面積是房本面積的兩倍
海淀區(qū) 公主墳 新華聯(lián)國(guó)際 7萬(wàn)左右 翠微小區(qū) 9.5-10萬(wàn)
(上述表格內(nèi)容來(lái)自北京中原市場(chǎng)研究部）
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