仔細觀察會發(fā)現(xiàn)，日前召開的財經(jīng)領(lǐng)導小組會議和國務院常務會議都提到了一件事，那就是推進戶籍制度改革、促進房地產(chǎn)消費。習近平主席和李克強總理就城市化和戶籍改革密集發(fā)聲。在財經(jīng)領(lǐng)導小組會議上，習近平指出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，其意也就是促進住房消費。
而在做好城市工作方面，他提出要推進農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率；增強城市宜居性，加快市政基礎設施建設。歸納到一起，就是通過戶籍改革提高城市化率，這樣也可以化解房地產(chǎn)庫存。那么下面一起盤點未來十年中國樓市的12大趨勢。
1.城市之間房價差距將更大
由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區(qū)，城市發(fā)展中的“馬太效應”將日益明顯。
過去5年里，中國形成了三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周邊城市；“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。
2.大城市房屋日益資產(chǎn)化
一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對于多數(shù)中國人來說，房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。
3.小戶型將機械化
20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場景。開發(fā)商越來越像客機、游輪的生產(chǎn)商。
4.逆城市化很難出現(xiàn)
未來10到20年流行城里人到農(nóng)村買地，建別墅？中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多地少，土地國家所有；公共資源分配不均衡也讓農(nóng)村生活不方便、不安全。
5.大城市很難“去中心化”
國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。
6.商鋪面臨價值重估
傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險的資產(chǎn)，因為單價太高。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”隨時會發(fā)生。
7.寫字樓跟住宅價格將長期倒掛
網(wǎng)絡時代流行在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公，寫字樓“剛需”不足。未來投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就要投資好的寫字樓。
8.房產(chǎn)稅會出臺，但對市場影響不大
房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，但不會嚴厲。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會最高。整體而言，房產(chǎn)稅對房價影響不大。
9.計劃生育政策將逐步調(diào)整，但對樓市影響不大
全面放開二胎，已經(jīng)沒有任何懸念，只是時間問題。未來，可能還會有更寬松的人口政策。這對樓市構(gòu)成長期利好，但作用可能沒有想象的大，因為年輕人生育上積極性在下降。早晚有一天會有地方政府宣布：多生一個孩子，獎勵半套房子。
10.大城市房價呈不斷上漲趨勢
中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。
11.房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型
最終國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開這個行業(yè)另謀出路。
12.“互聯(lián)化+房地產(chǎn)”泡沫將破
隨著美元加息臨近，美國股市大調(diào)整已經(jīng)開始。在中國，IPO注冊制改革因股災已經(jīng)不可避免地被延后，讓過去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng)+”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的重塑，卻不會停止。
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