上周五，香港特區(qū)政府祭出打擊樓市炒作大招：非香港戶籍人口在香港購(gòu)買(mǎi)住宅，以及香港戶籍人口購(gòu)買(mǎi)第二套住宅的“從價(jià)印花稅”，從此前的最高8.5%，一下提高到15%。新政實(shí)施后的第一個(gè)交易日，香港地產(chǎn)股出現(xiàn)集體跳水。新鴻基地產(chǎn)下跌9.88%，幾近跌停，觸及4個(gè)月低位；長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)下跌8.81%；新世界發(fā)展下跌 9.03%；恒基地產(chǎn)下跌5.79%。

香港重拳調(diào)控房?jī)r(jià)印花稅升至15%

香港特區(qū)政府11月4日推出新一輪抑制樓市過(guò)熱政策，根據(jù)該政策，從11月5日起，香港全面提高買(mǎi)賣(mài)住宅物業(yè)印花稅率，無(wú)論交易價(jià)格，稅率劃一調(diào)高至交易額的15%。據(jù)悉，新措施將沿用現(xiàn)行雙倍從價(jià)印花稅機(jī)制下的豁免安排。因此簽署買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，未擁有香港住宅物業(yè)的香港永久性居民，將繼續(xù)獲豁免繳交新稅率，只需要按現(xiàn)有適用稅率繳付基本印花稅。

當(dāng)天，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英、特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華、運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)張炳良等出席了有關(guān)樓市新“辣招”的記者發(fā)布會(huì)。梁振英表示，在過(guò)去一段時(shí)期，自實(shí)施“辣招”之后，炒賣(mài)需求減少非常多。非本地需求也減少了相當(dāng)多，但一直以來(lái)投資需求都主導(dǎo)著市場(chǎng)。這些投資需求在今年年初比較低，低了三個(gè)月后跟著反彈，因此現(xiàn)在要采取新的遏抑投資需求措施。

張炳良介紹說(shuō)，自推出兩輪管理需求措施后，住宅價(jià)格由去年10月到今年3月回落，但在今年第二季度又開(kāi)始回升，近期再度出現(xiàn)亢奮現(xiàn)象。樓價(jià)自3月至9月累計(jì)反彈8.9%，樓價(jià)按月升幅在4月份增加0.7%，至9月已增加2.8%，這是2013年2月以來(lái)最大升幅。目前政府需要采取果斷行動(dòng)，否則風(fēng)險(xiǎn)會(huì)惡化。

據(jù)了解，為防范因樓市供求失衡、超低利率和流動(dòng)性泛濫等導(dǎo)致的香港樓市潛在泡沫與風(fēng)險(xiǎn)，香港特區(qū)政府于2012年和2013年先后出臺(tái)兩個(gè)“辣招”，分別從買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)入手，增加交易成本，并通過(guò)稅收限制了非香港永久居民的入市。

梁振英表示，過(guò)去港府利用印花稅去遏抑三方面非自住需求，成功減低來(lái)自炒賣(mài)、外來(lái)的需求，但投資需求卻仍主導(dǎo)市場(chǎng)。

梁振英曾因成功遏制房?jī)r(jià)而在2012年的特首選舉中獲勝，從而開(kāi)始為期5年的任期。自2012年以來(lái)，梁振英已推出一系列措施來(lái)冷卻香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)。本次香港政府出臺(tái)調(diào)控樓市舉措也得到了香港普通市民的支持。

梁振英表示，不僅年輕家庭買(mǎi)不起住房，即使對(duì)那些能負(fù)擔(dān)得起房?jī)r(jià)的人來(lái)說(shuō)，他們也必須擠住在小公寓，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格已經(jīng)實(shí)在太高。

新政針對(duì)南下的內(nèi)地資金

據(jù)了解，香港這一樓市新政主要的針對(duì)對(duì)象是南下香港買(mǎi)房的內(nèi)地資金。香港官方數(shù)據(jù)顯示，9月香港樓市非本地買(mǎi)家交易共有250宗，達(dá)到14個(gè)月以來(lái)的最高值，其中內(nèi)地買(mǎi)家占比為 31%。同時(shí)，買(mǎi)家印花稅收入為5.06億港元，比過(guò)去4個(gè)月平均值高出26%。

在香港金管局9月份發(fā)布的一份報(bào)告中提到，香港二手住宅市場(chǎng)成交量自今年2月份的歷史低位開(kāi)始回升；同時(shí)，在開(kāi)發(fā)商積極促銷(xiāo)的情況下，一手市場(chǎng)銷(xiāo)售也大幅上升，香港土地注冊(cè)處的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月一手私人住宅的成交已達(dá)到11869宗，較去年同期微跌約2.7%，并已達(dá)到去年全年成交的70%左右。

美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，香港中小型私人住宅單位的平均價(jià)格已連續(xù)回升6個(gè)月，反彈至10349港元每平方英尺，累計(jì)升幅約6.5%。日前，反映二手房?jī)r(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL也突破了140點(diǎn)，相比今年3月的最低值127.46點(diǎn)，上漲幅度超過(guò)10%，創(chuàng)下今年以來(lái)的新高。

對(duì)此，有分析人士指出，國(guó)慶假期內(nèi)地?zé)狳c(diǎn)城市密集出臺(tái)的各種限購(gòu)、限貸政策，自然使一些人的目光轉(zhuǎn)向香港。而隨著香港與內(nèi)地一線城市房?jī)r(jià)之間的差距不斷縮小，更多的內(nèi)地投資者出于資產(chǎn)多元化和財(cái)富保值的目的，可能會(huì)考慮在香港購(gòu)置物業(yè)。正是內(nèi)地資金推動(dòng)了香港樓市企穩(wěn)并回升。

千萬(wàn)港元房產(chǎn)稅率最高可達(dá)500萬(wàn)港元

此次印花稅調(diào)整，將大幅增加內(nèi)地購(gòu)房者的成本。對(duì)于統(tǒng)一收稅15%是否偏高，張炳良表示，政府內(nèi)部對(duì)新稅率做過(guò)研究，近期香港房?jī)r(jià)上漲主要由中小戶型帶動(dòng)，希望能借助統(tǒng)一稅率抑制中小型單位交易過(guò)熱。

其實(shí)，在本次“從價(jià)印花稅”提高前，香港的房屋交易稅負(fù)成本較高。以內(nèi)地購(gòu)房者為例，具體包括“從價(jià)印花稅率”8.5%；“買(mǎi)家印花稅”15%；“額外印花稅”(賣(mài)家持有物業(yè)6個(gè)月或以內(nèi)，稅率為20%；6個(gè)月至12個(gè)月為15%；12個(gè)月至36個(gè)月為10%)。綜合計(jì)算，新的稅率出臺(tái)前，內(nèi)地買(mǎi)家的印花稅稅率在23.5%至43.5%之間；在從價(jià)印花稅提升至15%之后，內(nèi)地買(mǎi)家的印花稅稅率提升至 30%至50%。也就是說(shuō)，一套1000萬(wàn)港元的房產(chǎn)，最高稅率可能達(dá)到房?jī)r(jià)的一半，即500萬(wàn)港元，最低也要300萬(wàn)港元(視賣(mài)方持有物業(yè)的期限而定)。

財(cái)經(jīng)分析

香港樓市明年底前房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)下跌15%

針對(duì)港府對(duì)樓市突然調(diào)控，國(guó)際投行分析師均給出房?jī)r(jià)掉頭向下的預(yù)期。彭博稱，花旗的Ken Yeung等分析師7日在報(bào)告中表示，香港上調(diào)印花稅之舉出人意料，或標(biāo)志著本輪樓市漲勢(shì)的終結(jié)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)從現(xiàn)在起到2017年年底前將下跌15%。

中原地產(chǎn)住宅部門(mén)的首席執(zhí)行官Louis Chan預(yù)計(jì)，未來(lái)三個(gè)月成交量將暴跌60%-70%，價(jià)格預(yù)計(jì)將下跌5%-8%；這與該機(jī)構(gòu)此前的預(yù)期一致。利嘉閣地產(chǎn)的Willy Liu表示，未來(lái)兩個(gè)月成交量將下降30%-40%，價(jià)格將下跌5%。

香港中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升表示，受英國(guó)脫歐等影響，香港高凈值資產(chǎn)人士重新配置香港不動(dòng)產(chǎn)，這是資本的“正當(dāng)防衛(wèi)”，15%的印花稅對(duì)大宗房產(chǎn)交易影響有限，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看效用不大，但短期會(huì)對(duì)市場(chǎng)施壓，預(yù)計(jì)樓市會(huì)橫盤(pán)2-3月。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，香港政府過(guò)去多次推出不同的壓抑樓市措施，本次調(diào)控措施可謂布下天羅地網(wǎng)，不論豪宅、中小型單位及海外買(mǎi)家均受影響，市場(chǎng)擔(dān)心金管局再推收緊樓按措施。調(diào)控新政旨在打擊樓市投資客，根據(jù)過(guò)往政府推辣招后的市場(chǎng)反應(yīng)，預(yù)計(jì)新辣招將令樓市頭半年陷入冰封狀態(tài)，2年后才可復(fù)蘇。受新辣招影響，預(yù)計(jì)本月樓市成交量比10月將大跌6成，樓價(jià)至年底急跌5至8%，中原本月業(yè)績(jī)亦將大跌逾5成。另一方面，美國(guó)加息預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)12月將會(huì)加息0.25厘，若成事實(shí)，香港樓市將雪上加霜。