人民網(wǎng)開封11月4日電 如果用“一半是海水，一半是火焰”來形容今年前9月國內(nèi)樓市的概況，一點也不為過。

去年下半年以來，在全國“穩(wěn)定住房消費”和“去庫存”兩大政策主題背景下，一、二線城市的樓市迅速升溫。今年以來，部分熱點城市面臨“地王”頻出、房價過快上漲的局面，為保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，國慶節(jié)前后，部分一、二線城市又重新拉開了調(diào)控的大幕。

在一、二線樓市高溫難降的同時，三、四線城市是否真正走出了庫存多的困境？2015年前后，中小開發(fā)商資金鏈斷裂致使三、四線城市爛尾樓叢生的局面如今是否得以緩解？

為了深入了解三、四線樓市的現(xiàn)狀，人民網(wǎng)走訪了河南省開封市，了解那些遺留的爛尾樓難題。

高投資回報誘惑背后的陷阱

當初在老家買的一套房，卻成為王女士（化名）心頭的夢魘?？粗w到一半的爛尾樓和“下落未明”購房款，王女士已經(jīng)是多日失眠。

王女士在開封一家敬老院工作，丈夫是電腦維修工，還有一個上小學的女兒。2015年初王女士聽朋友介紹關(guān)注到了“前景國際”這個樓盤。

名為“前景國際”的樓盤位于開封市金明區(qū)晉安路與黃河大街交匯處，因為周邊毗鄰當?shù)刂慕鹈髦袑W和二十五中等名校，且交通、商業(yè)、醫(yī)療配套成熟。

在當?shù)厝丝磥?，開封西邊的樓盤“更具有發(fā)展前景和升值潛力”，王女士一家決定傾盡全家積蓄，為即將升學的女兒買套房子。“一為女兒升學做打算，二為改善居住條件。”

到售樓處看完房之后，王女士對樓盤所在的地段和周邊的教育資源非常滿意，一家人回家商量后先付了一萬元定金。在付定金的時候，王女士得知該樓盤并未取得銷售許可證。

但這個違規(guī)銷售的動作并未引起王女士的重視，置業(yè)顧問告訴王女士稱：“樓盤馬上就會取得銷售許可證了。”

輕信置業(yè)顧問和開發(fā)商的話，卻讓王女士一家付出了巨大的代價。

交定金不久，該樓盤開發(fā)商河南金甌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長楊海港聯(lián)絡上王女士稱：“公司資金周轉(zhuǎn)有些緊張，但是，只要2個月預售證就下來了，那時也就可以獲得銀行貸款，這兩個月期間，如果提前將購房款‘存’入，那么就有3.5分利可以賺，而且可以提前鎖定好房源，在取得銷售證之后就可以直接連本帶息劃撥為購房款。”

相比于把錢存銀行，王女士有點動心，這樣不僅可以提前鎖定好房源，每月3.5%的利息相當于自己目前3000元的工資了，且借款時間也僅僅兩個月。

合計再三的王女士沒有經(jīng)受住高額回報的誘人考驗，拿著先前準備的購房款并向親戚借了數(shù)萬元一同“存”進了開發(fā)商的指定賬戶，并同楊海港簽署了借款協(xié)議和保留房源的協(xié)議。

令王女士始料未及的是，當自己的錢“存”入2個月后，該樓盤不僅沒有取得銷售許可證，還傳出了開發(fā)商“資金鏈斷裂”的消息。

王女士得知此消息后猶如天塌，她說：“之前了借了鄉(xiāng)下的老母親10萬塊，如今老母親臥病在床，家中還有小女兒需要上學，真是連自殺的心都有了。”

“鋼絲上行走的”高息民間借貸

王女士所買的前景國際樓盤所屬開發(fā)商為河南金甌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其董事長和法定代表人為楊海港，該公司成立于2008年7月，注冊資金為5000萬元。

早在2014年，楊海港就進行以高利息為誘餌進行集資并用所籌款項來購買土地（即前景國際樓盤所在地塊），后來買房的“王女士們”稱對此并不知情。

參與前期投資的劉女士（化名）稱，2014年她將70余萬元本金向楊海港出具借據(jù)，承諾一年后以1.8%的月息償還本息或者以前景國際小區(qū)的商品房做沖抵，期限為一年。

2015年劉女士向楊海港要錢時，電話已經(jīng)打不通了。眼見70余萬投資款難以追回，劉女士一氣之下將開發(fā)商訴至法院。

不完全統(tǒng)計，過去一年楊海港以高息非法集資，涉及200余戶家庭，超2000人進行“投資”。涉及當?shù)?家投資擔保公司，總涉及資金至少10億元，包括普通購房者和純粹的投資者。

目前，前景國際因為資金鏈斷裂而被迫停工，該項目的土地使用權(quán)已被抵押。根據(jù)河南省開封市中級人民法院出具的民事裁定書顯示，截止2016年6月，河南金甌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資產(chǎn)負債率已經(jīng)達到260.43%。

關(guān)于資金鏈斷裂的原因，高利貸融資首當其沖，按照法院對于高息貸款的認定，利息高于銀行同期同類貸款利息的4倍屬于高息貸款，超出部分不受法律保護，而楊海港支付利息已經(jīng)是同期銀行貸款利息的10倍。

在河南開封當?shù)?，因卷入民間信貸而資金鏈斷裂導致購房者和投資者錢房兩空的案例不止前景國際一個。

2014年底，開封市九和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)。在破產(chǎn)前，九和房地產(chǎn)同樣以高息借貸的方式為旗下的房地產(chǎn)項目融資，前后涉及資金數(shù)億元。

梳理發(fā)現(xiàn)，開封這些房企破產(chǎn)的時間多是2014年-2015年期間，正值房地產(chǎn)市場調(diào)整期，市場低迷、房價下行繼而影響開發(fā)商資金回籠速度。中小開發(fā)商很難從銀行貸到資金，從而選擇以民間借貸的方式進行融資最終難逃崩盤的命運。

“目前，開封市房地產(chǎn)在建項目的主要資金還是依賴于金融機構(gòu)貸款和民間借貸，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法獲得金融機構(gòu)支持，資金鏈出現(xiàn)了斷裂。”開封市住房與城鄉(xiāng)建設相關(guān)負責人稱。

這種現(xiàn)象也不止出現(xiàn)在四線城市開封，在河南省、山東省、湖南省等全國多地都或多或少存在民間借貸的情況。這些民間借貸的資金也多數(shù)流向房地產(chǎn)業(yè)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，前景國際的遭遇是全國眾多三、四線城市開發(fā)商的一個縮影，中小開發(fā)商在民間高利借貸的“險路”上，愈走愈險，但并不乏后來者。

爛尾樓成燙手山芋 盤活難度大

今年以來，隨著我國房地產(chǎn)政策的相對寬松，全國樓市轉(zhuǎn)暖回升。

根據(jù)開封市住房和城鄉(xiāng)建設局的數(shù)據(jù)，今年1-9月，開封市商品房銷售面積424.67萬平方米，商品住房銷售面積390.72萬平方米，經(jīng)過兩年的恢復，商品房銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額同比明顯上漲。

但同時，全國市場分化現(xiàn)象也愈加嚴重：一、二線城市“地王”頻出，房價飛漲，三、四線城市卻依然面臨庫存高企的局面。

以開封為例，去庫存形勢依舊嚴峻。截止到2016年8月底，在取得許可銷售的新建商品房項目中，未銷售（庫存）面積約429.52萬平方米，“去庫存”仍然是主旋律。

此前，前景國際樓盤的董事長楊海港曾前往長三角等地請求有實力房企接盤。但數(shù)月以后無功而返，并無其他房企愿意“接盤”。

“開封爛尾樓呈現(xiàn)的特點是：第一，商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)偏多；第二，小型開發(fā)企業(yè)的偏多。” 開封市住房與城鄉(xiāng)建設局相關(guān)負責人稱。

對于盤活現(xiàn)存的爛尾樓，上述負責人表示：“針對爛尾樓的特點，開封市以屬地化管理為基礎，采取‘一樓一策’政策，由各區(qū)負責推動爛尾樓盤活。此外，政府也積極協(xié)調(diào)引資重組，采取債轉(zhuǎn)股或重新注資等方式，使樓盤盡快完成工程建設，盤活資產(chǎn)。”

針對像前景國際一樣涉及民間借貸的爛尾樓盤，當?shù)卣鼉A向于“用商業(yè)途徑和法院程序”來解決，上述負責人表示：“民間借貸投資房地產(chǎn)回報率高還是低，樓蓋快一點還是慢一點，純粹是商業(yè)活動，應該通過商業(yè)行為解決。開發(fā)商蓋的房子就應該由開發(fā)商負責，我們不去炸他的樓，也不會出錢幫他蓋完，解決‘爛尾樓’應按市場經(jīng)濟的規(guī)律，通過商業(yè)途徑、法院去解決。”

目前，前景國際樓盤在法院的督查下進行破產(chǎn)重整，在當?shù)卣膸椭?，撥付先期資金重新開工。

王女士告訴記者：“如今，前景國際樓盤已經(jīng)可以看見少量施工人員了，但是進程緩慢，還并沒有全面開工。”購房者代表掩飾不了自己的擔憂：政府的幫扶資金只是杯水車薪，項目蓋起來還需要大量資金，不知錢從哪里來。

在處理爛尾樓難題時，我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。如果出現(xiàn)爛尾樓事件，相關(guān)部門可以進行行政性的干預，以保障各類債權(quán)人的利益為原則，召開債權(quán)人會議，協(xié)商處理方案，還可以通過稅費優(yōu)惠政策、限期自行處置、強制性代理處置、強制性拆除、托管續(xù)建、引入新開發(fā)商、融資盤活等方式更好的平息爛尾樓事件。

上海師范大學房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦教授建議，整治爛尾樓，政府此時應該發(fā)揮“守夜人”的角色，不能單純依靠市場，應該進行有效介入，才能促進爛尾樓的妥善解決。“因為爛尾樓問題不僅僅影響當?shù)胤康禺a(chǎn)的健康發(fā)展，還對金融系統(tǒng)和社會穩(wěn)定會造成影響。對于私企所有的爛尾樓，政府可采取優(yōu)惠政策，在資金支持或者稅收等多方面進行政策幫扶，鼓勵房產(chǎn)商在限定時間內(nèi)作出處理。”

在崔光燦看來，在四線樓市調(diào)控方面，當?shù)卣畱摾^續(xù)堅持“因城施策”的原則，積極出臺金融、落戶等方面的優(yōu)惠政策，推進新型城鎮(zhèn)化的進程，積極盤活存量市場，以去庫存為核心，推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。