距離“9·30新政”公布至今已滿一個(gè)月,北京樓市在這30多天的時(shí)間里,經(jīng)歷了從火熱、觀望到降溫的態(tài)勢。
從多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出,新政對(duì)樓市的抑制作用已經(jīng)明顯顯現(xiàn):新房價(jià)格漲幅受到限制,二手房價(jià)格出現(xiàn)平穩(wěn)。伴隨著購房者預(yù)期的轉(zhuǎn)向,在業(yè)內(nèi)看來,從現(xiàn)在起到明年春節(jié)前后,市場將繼續(xù)維持降溫狀態(tài)。
新房二手房成交雙降
“9·30新政”的效應(yīng)不出所料地表現(xiàn)在新房、二手房的網(wǎng)簽量上。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月(截至30日),北京商品住宅(不含保障房及自住房)共成交8508套,環(huán)比上月減少41%,這一成交量也創(chuàng)造了近5個(gè)月的新低。與此同時(shí),10月北京商品住宅成交均價(jià)為35449元/平方米,環(huán)比下滑3%。
偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示,10月除了自住型商品房外,各類新房的交易量均出現(xiàn)下滑。截至29日,公寓類產(chǎn)品在10月的交易量為5100套,普通住宅成交2367套,較9月全月分別下降了43.3%和48.8%;自住型商品房交易量有所增長,成交470套,環(huán)比9月全月增加39.1%。
另一方面,二手房成交也表現(xiàn)出降溫趨勢。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),10月(截至29日),北京全市二手住宅共網(wǎng)簽19291套,較9月同期下降了30.1%,10月全月網(wǎng)簽量從9月的3萬余套跌至兩萬套左右。二手房房價(jià)方面,10月份北京二手房房價(jià)明顯企穩(wěn),業(yè)主方漲價(jià)現(xiàn)象不再,部分著急賣房置換或著急用錢的業(yè)主開始主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)。
供應(yīng)量縮水
成交量萎縮的同時(shí),10月北京樓市供應(yīng)量也在萎縮。
根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),從今年春節(jié)后正常的銷售季以來,北京住宅市場月開盤量基本維持在30盤左右,這個(gè)“銀十”顯得十分冷清。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,新政之后的10月份北京住宅市場僅有9個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可,新增預(yù)售2965套,環(huán)比減少64%,這一供應(yīng)量也創(chuàng)造了除春節(jié)所在的2月份之外的月度新低,供應(yīng)的不足也使得10月的成交難以為繼。
而需求萎靡不振,更令開發(fā)商推盤意愿陷入空前低迷,11月預(yù)期入市的項(xiàng)目量也僅在10個(gè)左右。而之后的12月、1月、2月,進(jìn)入元旦-春節(jié)長假期間,也是傳統(tǒng)的銷售淡季,大量項(xiàng)目也將紛紛封盤過冬。
對(duì)此,亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析,此輪大范圍的收緊調(diào)控之后,不管是首付提升帶來的購房壓力的驟增,還是未來供地增多帶來的市場預(yù)期的改變,都使得短期內(nèi)購房意愿出現(xiàn)停滯。
郭毅表示,對(duì)房企來說,一方面要重新進(jìn)行有效客戶的篩選,另一方面也憂慮推盤價(jià)格的市場接受度,多重的不確定性使得房企的入市意愿減弱,因此也造成了10月、11月連續(xù)兩個(gè)月僅有10余項(xiàng)目開盤的供應(yīng)低迷現(xiàn)象。
北京亦莊一項(xiàng)目營銷人員告訴記者,最近確實(shí)有部分客戶因?yàn)橘Y金原因暫緩購房計(jì)劃。“但是項(xiàng)目前期積累了人氣,暫時(shí)不用太擔(dān)心蓄客”。不過,部分高價(jià)項(xiàng)目因?yàn)槟貌坏筋A(yù)售證而無法開盤,令不少項(xiàng)目感到了不小的壓力。
土地市場瘋搶不再
供需雙降的同時(shí),最近的土地市場也表現(xiàn)出降溫態(tài)勢。
11月2日,北京土地市場迎來新政后的第二拍。此次出讓的是公租房與自住房地塊,現(xiàn)場經(jīng)過9輪舉牌后,中鐵以21.5億元競得。
在素來“僧多粥少”的北京土地市場上,9輪舉牌即結(jié)束的情況并不多見。據(jù)了解,中鐵競得的是“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)HD00-0401-0146地塊R2二類居住用地(配建公共租賃住房),規(guī)劃總建面為91049平方米。其中,公租房36000平方米,自住房55049平方米。預(yù)計(jì)可以回款26.467億元。該地塊也是落實(shí)北京市“9·30新政”的首批“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊之一。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,“9·30新政”之后,北京樓市成交量明顯下滑,供應(yīng)量銳減,今年四季度甚至明年的銷售額下滑已成定局。與此同時(shí),“控地價(jià)、限房價(jià)”的土地政策直接打擊開發(fā)商們拿高價(jià)地的預(yù)期和積極性。
實(shí)際上,不僅是在北京,全國多個(gè)熱點(diǎn)城市的土地市場也出現(xiàn)了不同程度降溫。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,相比調(diào)控前市場火爆的8月、9月,高價(jià)地?cái)?shù)量明顯減少。10月份累計(jì)10億元以上的地塊中,溢價(jià)率超過100%的有17宗,主要出現(xiàn)在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。而8月和9月10億元以上的地塊中,溢價(jià)率超過100%的分別為46宗和50宗,且高價(jià)地塊基本集中在少數(shù)幾個(gè)城市。
降溫或延續(xù)到明年4月
市場降溫背后,更是購房者預(yù)期的變化。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析,新政之后市場中的需求開始出現(xiàn)分化,一小部分之前已經(jīng)鎖定意向房源,或是出于結(jié)婚、子女就學(xué)等特定原因急需購房的群體,仍然在繼續(xù)購房。而另外一大部分需求并不迫切的群體則開始選擇觀望,在這其中,一些需要“賣舊買新”涉及連環(huán)單交易的改善性需求,由于在“賣舊”環(huán)節(jié)難以在預(yù)期價(jià)位出讓,也使得其“買新”的置業(yè)計(jì)劃被迫延期。
據(jù)我愛我家反饋的數(shù)據(jù)顯示,10月份北京二手房實(shí)際買賣合同簽訂量大幅減少,這說明受新政影響,更多的尚在找房的客戶陷入觀望,延遲了購房計(jì)劃。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析,受此影響,11月份網(wǎng)簽量還將繼續(xù)大幅回落。而10月份北京二手房價(jià)格明顯企穩(wěn),業(yè)主端漲價(jià)現(xiàn)象不再,部分著急賣房置換或著急用錢的業(yè)主開始主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià),預(yù)計(jì)11月份北京部分前期房價(jià)漲幅過快區(qū)域的房價(jià),以及大戶型房價(jià)將出現(xiàn)回落。
有業(yè)內(nèi)人士表示,預(yù)計(jì)這輪供應(yīng)端的盤整局面將維持到明年4月前后,屆時(shí)隨著新一批自住房等政策房產(chǎn)品的入市,以及后續(xù)限定房價(jià)的項(xiàng)目陸續(xù)供應(yīng),預(yù)計(jì)住宅的市場供應(yīng)將會(huì)逐步復(fù)蘇,與此同時(shí),樓市的產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格體系也將發(fā)生新的變化。
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