風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)業(yè)成為了近半年來中國最為關(guān)注的行業(yè)，不過折騰得這么熱鬧，最終的數(shù)據(jù)結(jié)果卻是房企利潤率不斷下滑。截至11月2日，根據(jù)機(jī)構(gòu)對132家上市房企三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，平均利潤率跌至7.8%，再創(chuàng)新低。近四年來盡管房企的業(yè)績不斷沖高，但是利潤率持續(xù)下滑已成為常態(tài)，伴隨著本輪調(diào)控深入，未來房企的利潤率還將創(chuàng)造新低。
增收不增利
不久前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的三季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資7.46萬億元，同比增長5.8%。1-9月商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%；1-9月商品房銷售額80208億元，增長41.3%，去年同期這一數(shù)值為56745億元。可見今年前三季度房地產(chǎn)銷售市場的火爆程度。
同樣的數(shù)據(jù)在上市公司的業(yè)績中也有所體現(xiàn)。截止到今年三季度，房企年銷售目標(biāo)的平均完成率高達(dá)95.1%。其中碧桂園、首開、時(shí)代地產(chǎn)、奧園、中駿、瑞安、金地、新城等企業(yè)已經(jīng)完成年度任務(wù)，另外其他企業(yè)也均接近年度任務(wù)。
盡管132家上市房企合計(jì)營業(yè)收入高達(dá)8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，利潤僅為7.8%。今年上半年房企的利潤率為8.15%，2015年為10.1%。
同時(shí)大型上市房企的盈利能力也有所趨弱。銷售凈利率低于10%的近七成，其中萬科為9.65%，綠地控股為4.09%；銷售凈利率超過30%只有浦東金橋、中國國貿(mào)等9家公司。
不僅如此，房企的負(fù)債率進(jìn)一步上漲，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過65%的高達(dá)57家，其中*ST珠江、天津松江、綠地控股、信達(dá)地產(chǎn)、
陽光城等公司更是高達(dá)80%以上。萬科為67.6%，保利地產(chǎn)為57.5%、金地集團(tuán)為58.3%。
利潤去哪了
為何銷售業(yè)績不斷沖高，房子越賣越貴，開發(fā)商的利潤卻在不斷變薄？
2016年三季度樣本房企扣非后的凈利潤，有34家房企同比下滑。其中，天房發(fā)展下滑最明顯，三季度扣非后凈利潤為-3.99億元，與去年同期的0.4億元相比，下滑約11倍。
此外，城投控股、首開股份、北京城建等，在扣非后凈利潤下滑也比較明顯，同比分別下滑41.89%、23.26%與12.32%。
分析具體原因，其中首開股份三季度扣非后凈利潤下滑，主要是因?yàn)楸酒诮Y(jié)算的是2013年、2014年的降價(jià)項(xiàng)目，且合作項(xiàng)目居多。另一家北京國資企業(yè)北京城建，扣非后凈利潤也出現(xiàn)12.32%的小幅下滑。主要原因在于其主要項(xiàng)目多為棚舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度相對滯后，回款較慢。
從中不難看出本輪房企的利潤率下滑主要是由于過去兩年間的降價(jià)，同時(shí)聯(lián)合拿地聯(lián)合開發(fā)的成本較高，也有是因?yàn)樯婕暗脚锱f改項(xiàng)目。
此外，北京商報(bào)記者注意到，去年高額的融資成本也是造成房企利潤率下滑的主要原因。例如今年3月萬科發(fā)行了30億元中期票據(jù)，利率為3.2%，4月發(fā)行了三筆于2019年到期合計(jì)36.5億港元的有擔(dān)保票據(jù)，年息更是低至2.5%，而2015年，萬科的加權(quán)平均融資成本高達(dá)6.54%，同樣龍湖2016年上半年發(fā)行了兩期共81億元公司債，利率介于3.19%-3.75%之間。
市場趨冷
“即使不調(diào)控，今年出了那么多高價(jià)地，未來房企也很難消化，預(yù)計(jì)未來兩年房企的經(jīng)營境況會(huì)更糟，利潤率進(jìn)一步下滑。”上海同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉向記者表示。
今年前9個(gè)月，房企平均拿地成本為6466元/平方米，而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米，也就是說在今年前三季度房企的拿地成本平均提高了51.8%。
在萬科的三季報(bào)中，萬科這樣闡述，從萬科持續(xù)觀察的14個(gè)主要城市來看，三季度土地整體成交溢價(jià)率已經(jīng)攀升至111%。“受到調(diào)控影響，房價(jià)的漲幅速度明顯跟不上地價(jià)的節(jié)奏，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)一些項(xiàng)目的土地成本占到售價(jià)七成左右的現(xiàn)象，未來這一情況可能會(huì)較多地出現(xiàn)”。張宏偉表示。
同時(shí)標(biāo)普全球評級表示，中國政府近期出臺抑制資產(chǎn)價(jià)格飆升的緊縮政策，可能削弱房地產(chǎn)開發(fā)商的再融資前景，隨著開發(fā)商遭遇銷售下滑和利潤率下降，它們可能將迎來較艱難的時(shí)期。
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