10月25日,杭州大江東兩宗土地拍賣會,這是9月底土地新政推出之后的杭州首宗土地拍賣,品牌房企無一出現(xiàn),最終成交價格也沒有破之前的成交價。
隨著今年以來杭州各板塊地價不斷被刷新,不少品牌房企開始在土地市場另辟蹊徑,其中最流行的就是加入并購大戰(zhàn)。萬科、融創(chuàng)、綠城、濱江、德信等老牌房企都通過收購一些房產(chǎn)項目嘗到了甜頭;一些剛?cè)牒嫉耐獾胤科?面對越來越苛刻的拿地條件,改而選擇并購一些不知名的小項目,曲線進入杭州。
并購不僅拯救了房企的糧荒,通過各種品牌包裝和核心團隊的注入,也讓原來名不見經(jīng)傳的老項目展現(xiàn)出不一樣的活力,成交被帶動,溢價創(chuàng)新高。
品牌房企
通過收購項目擴大市場份額
最近在朋友圈,融創(chuàng)東南區(qū)域公司的“博鰲金灣”被刷屏。根據(jù)公告,原本在杭州本土房企金成和廣西建工旗下的博鰲金灣50%的股權(quán)被融創(chuàng)中國以20.54億元收購。
這并非融創(chuàng)第一次進入海南。去年,融創(chuàng)收購了山東南山集團旗下的海南萬寧弘基置業(yè)有限公司50%股權(quán),雙方合作開發(fā)綜合旅游度假區(qū)日月灣項目。而收購“老項目”包裝成“新項目”上市,正是融創(chuàng)在擴大規(guī)模之路上運用得最嫻熟的方式。
觀察融創(chuàng)的并購之路,這幾年已經(jīng)有了變化。從選擇大牌房企綠城、佳兆業(yè)的整體收購失敗之后,轉(zhuǎn)向了局部收購或選擇區(qū)域型房企整體收購,進一步擴大其在一二線城市的影響力和市場份額。比如9月,融創(chuàng)以137.9億元收購聯(lián)想旗下融科智地42個項目。
融創(chuàng)東南區(qū)域在今年也已進行多筆收購。繼今年5月收購萊蒙國際7項目,8月融創(chuàng)收購海南博鰲金灣項目50%股權(quán),即將亮相的融創(chuàng)五常項目溪澗堂,是收購了溫州法華在2010年拿的地所開發(fā)的項目。
據(jù)統(tǒng)計,2016年至今,融創(chuàng)已經(jīng)進行了10筆收購,合計金額為291.8億元。
另外,目前銷售還不錯的萬科北宸之光三期拱宸,其實也是收購而來。今年6月28日,萬通地產(chǎn)發(fā)布資產(chǎn)出售公告,公告稱,萬通地產(chǎn)將持有的萬通杭昀公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給浙江萬科南都有限公司。此前,萬通地產(chǎn)甚至連案名、規(guī)劃都已經(jīng)面向市場。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,“萬通上元公寓”成為了現(xiàn)在的萬科北宸之光三期拱宸項目。
此外,綠城、濱江、德信等本土品牌房企,這兩年也在通過收購項目擴大自己的“版圖”。
開發(fā)周期超過10年的大盤西溪山莊被綠城全資收購,也就是現(xiàn)在的桃源小鎮(zhèn);濱江集團半年報顯示,通過合作拿地和項目收購等方式新增土地儲備16萬m2,營業(yè)收入和利潤都有大幅增長。
首次入杭房企
通過收購試水杭州市場
一直希望在杭州拿地的中梁地產(chǎn)今年終于圓夢,7月,中梁地產(chǎn)集團商業(yè)區(qū)域公司成功并購杭州市臨平近20萬m2地鐵洋房大盤,現(xiàn)名為“中梁百悅城”。標志著中梁地產(chǎn)正式進入大杭州。
“杭州對房企布局長三角是非常重要的,多次入杭未果,選擇并購現(xiàn)房項目曲線進入,比較討巧成本又低。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。
今年以來,杭州土地市場持續(xù)火熱,不少外來房企試圖趁這一波行情進入杭州市場。
上市公司中駿置業(yè)此前也多次出現(xiàn)在杭州土拍會現(xiàn)場,最終他們也選擇收購項目低調(diào)入杭。中駿·錢塘御景便是收購2014年廈門航空房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下的蕭政儲出[2014]5號地塊,當時樓面價僅2614.6元/m2。
“市面上可以找到一些前幾年非房地產(chǎn)主業(yè)公司拿的地,幾年都未開發(fā),它們轉(zhuǎn)讓的可能性就很大,價格談判空間也很大。”一本土公司負責拿地的相關(guān)人員告訴記者。
記者觀察到,杭州目前仍然有些2011年左右拿的地塊項目尚未開發(fā),由于中途受調(diào)控影響,許多項目被擱置。這些地成為外來房企進入杭州的“獵物”之一。
比如閩系房企禹洲地產(chǎn)競價收購中維地產(chǎn)2011年在之江度假村拿的地,最終平均樓面價13775元/m2,而當時中維地產(chǎn)拿地的平均樓面價為7727元/m2。
通過在二級市場上尋找合適的地進行并購,已經(jīng)成為外地開發(fā)商進入杭州的重要策略之一。這種模式,一是基于被收購項目有些是準現(xiàn)房,可以快速回籠資金;二是項目所在的是熱點板塊,發(fā)展前景不錯。
改頭換面后
這些項目品牌溢價高了
對于被“改嫁”的地塊來說,因為本身還算優(yōu)質(zhì),加上品牌開發(fā)商的包裝和設(shè)計,產(chǎn)品搖身一變成為“大家閨秀”。
萬科接盤萬通上元公寓后,僅僅3個月,萬科北宸之光拱宸項目便迎來第一次豐收。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,10月1日至10月26日,拱宸項目成交294套,成交均價23431元/m2。而北宸之光前兩期項目的成交均價都在2萬元/m2以內(nèi)。
位于申花板塊的萍水街1號,由德信收購了該項目一部分股權(quán),目前由德信操盤,改名為浙旅德信西宸。德信接盤后,其銷售一路回升。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,今年年初該項目的成交均價還在2.5萬元/m2左右,到了6月,成交均價已突破3萬元/m2,目前該項目的最新售價已突破4萬元/m2。
去年年底,濱江接手申花板塊河北天成項目,命名為錦繡之城。河北天成當時拿的樓面價為17316元/m2。經(jīng)過半年多的運作,該樓盤9月首開,目前已成交200余套,10月成交均價突破4.5萬元/m2。
“不可否認,本土大品牌的強勢注入,的確給產(chǎn)品的溢價做了很好的背書。加上之前幾個收購案例,因為正好處在樓市上升期,這也是成交量和溢價明顯增長的原因之一,所以說收購的時機也很重要。”一位業(yè)內(nèi)人士評價。
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