需求萎縮、供應(yīng)放緩。新政之后，北京新房市場出現(xiàn)成交持續(xù)低迷的勢頭。隨著自住房在10月迎來新一波交易高峰，新房成交價格也即將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。在量價下調(diào)的同時，新房成交結(jié)構(gòu)也逐漸向中小戶型轉(zhuǎn)移。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，明年開局，高端市場還將面臨更大降溫。
成交量連降三周

“無論對于賣家還是買家，新政肯定會給市場帶來影響”。一位不愿具名的房企營銷負責(zé)人近日告訴記者，新政之后，對于買家來說，首付比例提高尤其是二套非普住宅首付提高，讓一部分客戶重新梳理自己的資產(chǎn)，購房計劃不得不暫時擱置；對于賣家來說，客戶的流失讓不少項目紛紛推遲開盤時間，暫緩銷售。

來自亞豪君岳會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月第三周(10月17日-10月23日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交2069套，成交面積24.24萬平米，這也是進入10月之后，成交連續(xù)第三周處于低迷。

偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計也顯示，2016年10月中上旬，北京市新建商品住宅同比2015年10月中上旬下降37.1%，環(huán)比上月同期下降28.3%。

純商品住宅(普通住宅+別墅)的交易量都在下滑，其中，普通住宅網(wǎng)簽1558套，環(huán)比9月中上旬下降39.5%，別墅成交468套，環(huán)比下降1.9%。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，新房交易萎縮，一是因為9·30新政出臺后，政策效果立竿見影，購房人心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望，需求萎縮；二是因為近兩年新房市場遠郊化、豪宅化，不少項目都會被列入非普通住宅，新政使得換房人首付比例明顯提高，部分購房需求不得不延緩或取消購房計劃；三是因為地價高企，新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏大戶型，偏高端化，適合工薪階層改善或首置的中小戶型、中低價位的普通住宅供應(yīng)稀缺，從而進一步加劇了新房市場需求的萎縮，市場交易因此低迷。

未來可以預(yù)見的是，在成交量持續(xù)低迷之后，北京新房成交價格也即將迎來結(jié)構(gòu)性下調(diào)。

近日，陽光城·陽光佳苑自住型商品住房搖號發(fā)布，在經(jīng)歷9月的斷供和成交量大跌之后，北京的自住型商品房將迎來一波新的交易高峰。

胡景暉表示：“9·30新政重啟了70/90政策，并明確要求加大自住房供應(yīng)，這將有效抑制新房供應(yīng)的高端化、豪宅化趨勢，使供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理。而在高價位住房得到控制、中低價位住房供應(yīng)增多時，新房的價格也將迎來結(jié)構(gòu)性回落。”

成交結(jié)構(gòu)向中小戶型轉(zhuǎn)移

雖然延期開盤、銷售放緩成為當下市場的主流，但仍然有項目在積極入市。

根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計顯示，上周北京商品住宅市場僅有兩項目入市，包括普宅項目西山燕廬以及商辦別墅項目天恒旭輝7號院，共新增住宅產(chǎn)品486套，預(yù)售許可面積5.9萬平米。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，上述兩個項目也代表了調(diào)控風(fēng)頭之下仍有入市意愿的兩類項目。其一為商辦產(chǎn)品，調(diào)控之后10月入市僅有的9個項目當中，商辦項目多達6個。在住宅調(diào)控“風(fēng)緊”之后，雖然商辦產(chǎn)品的首付比例并未調(diào)高，但后續(xù)同樣面臨調(diào)控壓力，因此開發(fā)商仍在加緊出貨。另外一類則是新興區(qū)域的住宅新盤，以西山燕廬為例，該區(qū)域隨著門頭溝新城建設(shè)供地較為集中，目前住宅的普遍售價都已在5萬-6萬元/平米左右，因此該項目才能以較高的價格成功取得預(yù)售許可，而除此之外，該項目本次推出的小戶型產(chǎn)品規(guī)劃在所屬區(qū)域內(nèi)較為稀少，這也是項目能夠“頂風(fēng)入市”的底氣之一。

對于中端改善型客群來說，二手房已經(jīng)不能滿足其對居住品質(zhì)的要求，而未來新增住宅用地外延傾向明顯，因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數(shù)不多的選擇。西山燕廬、翡翠公園等這類產(chǎn)品，也因此才能在整體成交低迷的環(huán)境之下，實現(xiàn)不錯的銷量。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，10月北京房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)逐漸向中小套型轉(zhuǎn)移，140平方米以內(nèi)成交占比已經(jīng)達到了69%，其中90-140平方米的成交占比為40.50%。

高端市場明年壓力更大

多位行業(yè)從業(yè)者告訴記者，在今年未來兩月時間里，在售項目仍然會保持正常銷售。由于今年前幾個月銷售情況普遍較好，因此全年壓力不大。不過等到明年開局的時候，新一輪的市場競爭才會真正開始。

“潛在供應(yīng)的嚴重不足使得目前北京純商住宅項目普遍已經(jīng)進入‘慢周期’，而新政對于純商住宅市場的影響，則使得其銷售節(jié)奏更加放緩”，郭毅認為，從2011年初“京八條”與2013年年底頒布的“京七條”，對比兩次收緊調(diào)控之后的市場反應(yīng)來看，調(diào)控后均出現(xiàn)成交量的大幅下滑，而此次調(diào)控之后成交低迷現(xiàn)象也將更加嚴重。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，雖然目前的網(wǎng)簽還未完全反映新政后的市場情況，但整體來看今年8-9月的高溫趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了改變，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)預(yù)計到11月才將反映出更完全的政策結(jié)果。

張大偉認為，北京調(diào)控政策針對中高端市場的影響將更為明顯，將約束明顯高于周圍、高于前期價格的項目，這會導(dǎo)致很多豪宅入市難度增加，特別是前期地王項目，取得預(yù)售證的難度將大為增加。