“930”樓市新政轉眼已近滿月，喧囂沸騰了快一年的房價話題漸漸進入“冰河期”。成交量意料之中出現(xiàn)了明顯下滑，成交價格也在沖上頂峰之后開始難以為繼。在市場由瘋狂陷入觀望的轉折點上，樓市供應也出現(xiàn)了明顯的萎縮，一批原本將入市的項目刻意放緩了腳步，等待更清晰的市場信號。而一些宣傳了許久的高端豪宅則因為影響較小，仍將按計劃開盤。

根據市場監(jiān)測研究機構的數(shù)據顯示，11月份，北京僅有13個新盤項目可能入市。并且，由于市場仍在持續(xù)降溫，實際供應的新盤數(shù)量甚至可能小于13個。同時，業(yè)內人士也預計，樓市價格也將出現(xiàn)一定的回落，但整體仍將以平穩(wěn)為主，隨著明年大量政策房的入市，成交結構的變化將導致北京房價出現(xiàn)更明顯的回調。

市場

11月僅13個項目入市 多個項目主動延期開盤

剛剛經歷了“金九銀十”的北京住宅市場，在供應段已經率先體驗到了寒冬。根據亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據顯示，11月北京住宅市場僅有13個項目預計入市，其中包括華潤昆侖域、綠地·海珀云翡等7個純新盤，以及萬科翡翠公園、金地未未來等在內的6個老項目后期。并且，很多項目并未敲定最終入市時間，由于樓市觀望情緒加重，實際入市的項目數(shù)量甚至可能會低于13個。

數(shù)據顯示，自從“930”新政之后，北京商品住宅的市場供應就一落千丈。截至10月25日，整個10月份僅有9個項目入市，預計全月開盤項目數(shù)量也僅在10-12個左右。

一些原本打算開盤的項目，也因為新政的影響，主動延期。像位于門頭溝的某商品住宅項目，本打算在10月推出二期產品，但因為新政關于二套房貸的新要求，導致不少原先積累的客戶由首套房變成了二套房，首付比例大幅提升，使得項目不得不延緩開盤，重新篩選積累購房人。大興一位住宅項目的銷售負責人告訴北京青年報記者，觀望情緒濃厚導致購房人開始猶豫，而多數(shù)項目都在前三季度中有過推盤，并取得了不錯的業(yè)績，因此并不著急賣房，主動延期的“情緒”也將延續(xù)至2016年年底。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，此輪大范圍的收緊調控之后，不管是首付提升帶來的購房壓力的驟增，還是未來供地增多帶來的市場預期的改變，都使得短期內購房意愿出現(xiàn)停滯。而對于房企來說，一方面要重新進行有效客戶的篩選，另一方面也要憂慮推盤價格的市場接受度，多重的不確定性使得房企的入市意愿減弱，因此也造成了10月、11月連續(xù)兩個月僅有10余項目開盤的供應低迷現(xiàn)象，而這一趨勢預計將至少持續(xù)到明年春節(jié)前后。

看點

蓄勢許久 多個高價盤不得不發(fā)

仔細查看11月將要入市的新盤，不難發(fā)現(xiàn)，除了兩個商住項目主打小戶型以外，只有密云的首創(chuàng)·禧悅府有中小戶型的產品。其余的10個新盤全部為高總價的大戶型豪宅產品，并且不乏像中駿·天宸、龍湖·景粼原著、華潤·昆侖域這樣單價沖上10萬元的頂級豪宅。

之所以調控后，豪宅入市勢頭不減，一方面是因為“930新政”，對于頂級豪宅的影響有限，另一方面，這些項目已經經歷了長時間的宣傳與蓄客，像龍湖·景粼原著、昆侖域和中駿·天宸都早在今年7月份就舉行了聲勢浩大的亮相儀式，也經歷了長時間的客戶積累，都到了不得不開盤發(fā)布的階段。

除此之外，從入市項目特征來看，目前市場當中仍有動力入市的多為“高地價”項目，這些樓盤也因為高地價，需要開盤回款。其中包括純新盤華潤·昆侖域、綠地·海珀云翡等，前者實際樓面價在45000元/平方米左右，而后者實際樓面價更是高達47000元/平方米。另外還包括一些新政前首次入市，并在新政后繼續(xù)加推貨量的項目，以萬科翡翠公園與翡翠長安為代表，這兩個項目在調控之前剛以純新盤的姿態(tài)入市，并取得不錯銷量，因此在經過一段時間的客戶發(fā)酵之后，這兩個項目也預計在11月繼續(xù)加推。

郭毅認為，從調控后實際預售許可證的發(fā)放來看，雖然有關于價格的管控條款，但相關部門仍然會考慮到地塊的成本因素，受成本所限的“高地價”純新盤項目，如果定價相對合理，取得預售許可的可能性反而更高。而這些高價新盤項目在價格被“架高”之后，不得不在產品力上苦下工夫，無論是規(guī)劃設計、產品品質和物業(yè)服務，相比周邊二手房，甚至是新房中的在售老盤均高出不止一個等級，因此仍然能夠獲得一些追求品質升級的改善型客戶的追捧。另外。從預期來看，未來不管是自住房等政策房供應的增多，還是“90/70”政策之下小戶型產品的增多，與當前的高價盤并無直接競爭關系，因此上述被地價成本推高的豪宅或準豪宅，也逐漸發(fā)展成為相對封閉的小眾市場，從前端的產品到后端的服務打造，均針對性地面向部分高端客戶，價格不但不會因為調控而出現(xiàn)震蕩，反而會保持穩(wěn)中小幅上漲的態(tài)勢。

房價

業(yè)內稱樓市價格短期將觸頂回落

截至10月25日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交5700套左右，單周成交套數(shù)約1900套，不但遠低于9月同期的13600套，也同樣低于今年以來北京商品住宅2272套的周度成交均值，不難看出，調控政策開始在逐漸發(fā)揮威力。

另外，根據亞豪機構統(tǒng)計，北京商品住宅成交均價高達40231元/平方米，這也是周度成交均價歷史首度站上4萬元/平方米的峰位。

郭毅分析認為，部分改善型項目的集中成交將成交價推升至歷史高點，但這也將成為今年商品住宅價格走勢的轉折點。受到新政影響，市場預期改變，轉簽周期增長，成交量持續(xù)下滑。尤其是土地市場當中增加自住房供應，以及“限地價、競房價”規(guī)則的重提，使得未來市場當中低價位樓市占比增多，對整體房價水平將起到稀釋作用，因此從中長期來看，在短暫觸頂之后，房價漲幅將進入回落周期。

不過郭毅同時認為，對于純商品住宅市場，尤其是改善型市場來說受到的沖擊相對較小。對于改善型客群來說，二手房不能滿足其對居住品質的要求，而未來新增住宅用地外延傾向明顯，因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數(shù)不多的選擇。新開盤的翡翠公園項目，雖然受到了新政的波及，但仍舊成為10月簽約量最多的商品住宅，就是因為主打改善類產品，并未因新政而出現(xiàn)明顯的棄購和退房。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，新房網簽量的持續(xù)下降正是新政政策效力的展現(xiàn)。新政實施后，購房人心態(tài)逐步恢復冷靜，許多人開始觀望等待。同時，近兩年北京新房供應偏高端化、豪宅化，適合中低收入人群的中低價位普通住宅并不多。在非普通住宅首付比例大幅提高的情況下，高價位住宅的交易受限，市場整體交易量也將因此下滑。

信貸

房貸需求明顯下降

除了成交量以外，另一個最能體現(xiàn)樓市冷暖的就是購房貸款的申請。貸款機構“偉嘉安捷”就指出，目前各大銀行都已執(zhí)行新政并出臺具體細則，二手房市場中的購房貸款申請數(shù)量大幅減少，銀行也響應政策調整了房貸資金投放節(jié)奏，放慢了審批速度，市場觀望情緒較濃。此前較為火熱的樓市在邁入四季度后出現(xiàn)了明顯的“降溫”。

此前二手房市場中，大量的換房需求導致 賣小買大的“連環(huán)單”增多 ，即便在當前二手房市場中，將名下房產賣掉一套再買一套的二次置業(yè)人群占比依舊很高，這部分人群按原先的政策被算作首套房，首付比例僅為30%。而在“930”新政以后，根據普通與非普通住宅的標準，很多人換房只能被算作二套，首付比例變成了50%或70%，換房成本明顯加大，也導致大批改善置業(yè)的購房人擱置了換房的想法。

另外，“偉嘉安捷”也指出，從今年一季度開始，各家銀行對于房貸的投放配比就一直處于高位，根據央行發(fā)布的數(shù)據顯示，前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元，個人住房類貸款增量較快。而在“930”新政出臺后，二手房市場的需求量呈現(xiàn)了明顯的下降態(tài)勢，預計到年底，銀行將收緊房貸發(fā)放速度，收回部分房貸優(yōu)惠，樓市成交節(jié)奏或將放緩。

趨勢

商品住宅“慢節(jié)奏”供應或將持續(xù)很長一段時間

11月僅有13個新盤入市，遠低于往年，也預示著一直到新年前后，樓市的供應端都難以再現(xiàn)井噴的現(xiàn)象。這也將導致北京的樓市庫存量始終在低位徘徊。

數(shù)據顯示，在2011年“京八條”出臺前后北京住宅存量達到近10萬套，而2016年住宅庫存量已連續(xù)5個月處于不足6.5萬套的低谷。另外，2011年新增的北京純商住宅數(shù)量在73713套，但到2015年已降至42885套，2016年前10個月（截至10月23日）則僅有22882套。這都與新盤入市量大幅減少有關。并且，由于新增住宅用地有限，這讓“慢節(jié)奏”的樓市供應仍將持續(xù)很長一段時間。

數(shù)據顯示，2016年前10個月當中出讓的住宅用地當中，包含純商住宅的僅有7宗，純商住宅面積僅42萬平方米，按照建成后每套房子100平方米左右計算，未來新增供應量僅4000余套，遠遠低于市場需求。

對此，郭毅表示，潛在供應的嚴重不足使得目前北京的住宅項目普遍將進入“慢周期”的供應狀態(tài)，開發(fā)商賣完房后，難以獲得新的土地儲備，會使其更加刻意控制銷售節(jié)奏。因此，即便此次樓市新政出臺后，成交量大幅下滑，成交價格暫時仍未明顯松動。尤其是在未來供應出現(xiàn)明顯不足的預期之下，純商品住宅一方面出于成本壓力，另一方面考慮到經營利潤和一線城市的形象占位，下調價格的幅度不會太大。郭毅預計，在明年大量的政策房集中上市后，出于成交結構的原因，可能會逐步拉低整體新房市場的平均價格。