誘人的匯率，讓越來越多的內(nèi)地買家將投資目光瞄向了海外市場。除了險(xiǎn)資出于財(cái)務(wù)投資的戰(zhàn)略目的出擊海外物業(yè)外，近兩年來，中國內(nèi)地的開發(fā)商頻繁在澳大利亞、美國、英國以及馬來西亞等海外市場發(fā)力。
10月20日，據(jù)普華永道發(fā)布“2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購市場回顧與前瞻”，數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購交易數(shù)量和金額均實(shí)現(xiàn)顯著增長，交易數(shù)量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的671宗，幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍;交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)以83億美元的額度，成為財(cái)務(wù)投資者海外并購的首選。
值得關(guān)注的是，有熟悉海外市場的中國房企高層向記者表示，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，中國房企出海一般會(huì)選擇當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作。此外，由于政策和投資環(huán)境的變化，中國房企海外投資項(xiàng)目的銷售客戶群也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，已由一開始以中國買家為消費(fèi)主力向以當(dāng)?shù)乜蛻羧簽殇N售主力。
海外投資加速
據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，截至8月份，中國海外地產(chǎn)投資(大宗交易)總額再創(chuàng)新高，達(dá)235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額。
另據(jù)上述報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，在前三季度的671宗海外并購中，由上市公司實(shí)施的有377宗，占比56%。其中國內(nèi)主板和國內(nèi)中小板(含創(chuàng)業(yè)板)上市企業(yè)交易數(shù)量，占上市公司海外并購交易總數(shù)的75%。從交易金額而言，上市公司海外并購的金額達(dá)679億美元。
由此可見，在海外并購?fù)顿Y中，房地產(chǎn)行業(yè)是資金流向較高的領(lǐng)域，另外，上市公司持續(xù)成為并購?fù)顿Y的主力軍。而在海外房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，中國上市房企也是主力。
近兩年來，中國內(nèi)地房企走出去的欲望猛增，除了碧桂園等民營企業(yè)開始在海外市場下重注后，有國資背景的綠地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)(首創(chuàng)禧瑞都芭蕾雨·悅都)以及保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)等房企也在加快海外市場擴(kuò)張速度。
“利潤導(dǎo)向是動(dòng)力，成熟的海外房地產(chǎn)市場，金融環(huán)境穩(wěn)定，融資優(yōu)勢明顯，在人民幣納入SDR貨幣籃子后，人民幣匯率更加市場化，更多企業(yè)欲通過海外投資并購減少匯兌損失，增加銷售業(yè)績。”上述熟悉海外市場人士向記者如是表示。
不過，對(duì)于選擇哪些海外城市，首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計(jì)營銷中心高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人秦江向等記者表示，與開發(fā)商在國內(nèi)選擇進(jìn)駐城市的標(biāo)準(zhǔn)一致，經(jīng)濟(jì)有活力、人口流入量大、教育資源優(yōu)質(zhì)的核心城市對(duì)中國房企有較強(qiáng)吸引力。
以英國為例，據(jù)萊坊研究部發(fā)現(xiàn)，英國的住宅市場受幾大關(guān)鍵要素支撐：教育、文化、透明的法治，健全的規(guī)劃體系，持久穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)體系。盡管倫敦物價(jià)的增長放緩，但誘人的匯率使得越來越多的全球買家將投資目光轉(zhuǎn)向英國。
買家可高杠桿購房
值得關(guān)注的是，除了英國倫敦、美國的紐約等城市，澳大利亞的悉尼、布里斯班等城市正成為中國買家的聚集地，綠地、首創(chuàng)等房企在此都有項(xiàng)目布局。
秦江向記者透露，早在2014年，首創(chuàng)就去了澳大利亞，但與別的開發(fā)商直接在當(dāng)?shù)啬玫?、做開發(fā)銷售不同，鑒于中國開發(fā)商不了解當(dāng)?shù)氐姆?、市場等環(huán)境因素，加之外來開發(fā)商拿地也不具備優(yōu)勢，所以首創(chuàng)采取與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作的開發(fā)模式，當(dāng)?shù)胤科蟛俦P。
據(jù)秦江介紹，首創(chuàng)置業(yè)目前位于澳大利亞悉尼的首創(chuàng)·萊克星頓及位于布里斯班首創(chuàng)·翡翠兩個(gè)項(xiàng)目在售，兩個(gè)項(xiàng)目均已去化超過90%，共貢獻(xiàn)了45億元的銷售額，尤其這部分銷售額90%由當(dāng)?shù)乜蛻糌暙I(xiàn)，僅剩約10%的房源留在國內(nèi)發(fā)售。
另據(jù)首創(chuàng)人士透露，澳大利亞是首創(chuàng)近年來重點(diǎn)布局的海外區(qū)域，經(jīng)過多方洽談，已確定有近10個(gè)項(xiàng)目落地。同時(shí)，首創(chuàng)也將嘗試以獨(dú)立開發(fā)的形式操盤。
事實(shí)上，首創(chuàng)置業(yè)上半年合約銷售額約162.9億元，按年增長約34.4%，其中澳大利亞項(xiàng)目銷售占比達(dá)18%，首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍曾公開表示，集團(tuán)未來會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)發(fā)展澳大利亞市場，并繼續(xù)在當(dāng)?shù)貙ふ液线m投資機(jī)會(huì)，公司相信，至2018年，澳大利亞市場銷售占比可維持總銷售額約15%水平。
另據(jù)秦江透露，無論是中國買家還是當(dāng)?shù)刭I家，新房市場投資增值空間可期，主要是可以實(shí)現(xiàn)高杠桿率購房和比較高的房屋租售比水平。“只需要交10%的首付和一些稅費(fèi)，首付不到20%即可購房，另外，交房時(shí)再補(bǔ)首付和還月供，但二手房則需要約一半首付”。此外，開發(fā)商也可在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)開發(fā)貸用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，融資成本相對(duì)較低。
戴德梁行也表示，長期來看，隨著中國投資群體在海外資產(chǎn)管理和運(yùn)營能力的不斷提升，投資模式將更多元化，投資者將會(huì)嘗試通過投資基金或與當(dāng)?shù)赜袪I運(yùn)管理經(jīng)驗(yàn)的公司組成聯(lián)營體等方式投資海外地產(chǎn)。
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