這已經(jīng)是李亞鵬第100次來到麗江。過去的十?dāng)?shù)年間，他多次往返于北京與麗江。特別是近幾年，因為項目開發(fā)的事情，李亞鵬常常是早上飛麗江，當(dāng)天的末班機回北京。
但這次李亞鵬明顯輕松了很多，他基本是從北京一路“玩”到了麗江，歷時一個多月。自從去年他將自己一手創(chuàng)立的房地產(chǎn)項目的控股股權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商陽光100（2608.HK)之后，李亞鵬已經(jīng)將他的精力側(cè)重在為項目注入更多的文化元素上。他說，這是他更擅長的。
位于云南麗江束河古鎮(zhèn)的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)最早由李亞鵬的中書控股公司發(fā)起立項，原本規(guī)劃為包含高級酒店、商業(yè)街、別墅、藝術(shù)中心、公寓、青年客棧以及藝術(shù)家工作室等近20萬平方米的大型項目。
隨著陽光100的介入，這個藝術(shù)小鎮(zhèn)的定位開始調(diào)整，在此前偏向文化藝術(shù)的基礎(chǔ)上，向藝術(shù)和商業(yè)平衡發(fā)展。這家房地產(chǎn)商正在按照公司擅長的街區(qū)綜合體模式，對項目開發(fā)進行調(diào)整與升級，藉此塑造出麗江的城市名片。他們還擁有更加宏偉的目標(biāo)，希望能像浙江的烏鎮(zhèn)那樣，把麗江打造成為世界型會議的舉辦地。
平衡發(fā)展
去年6月，陽光100以接近2億元的價格買入雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)51%的股權(quán)，在主導(dǎo)這個項目的主要開發(fā)工作之后，陽光100迅速對項目的定位和規(guī)劃做出調(diào)整。
他們將目標(biāo)人群定在了90后這些更為追求個性化體驗的年輕群體。陽光100董事長易小迪說，過去那種只是讓人們坐在那欣賞的旅游地產(chǎn)項目已經(jīng)不新鮮了，需要給90后們更多的互動機會才能吸引他們的關(guān)注。一個關(guān)鍵的問題就是，在項目中加入新的東西。
在雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)新的規(guī)劃中，項目一期將會建成包括開放式街區(qū)、明星商街、藝術(shù)市集以及客棧等多個業(yè)態(tài)。陽光100的工作人員介紹，新的開放式街區(qū)將會成為這個項目的一大亮點。
比如，這個開放式街區(qū)會根據(jù)不同的主題來劃分區(qū)域，公司將為每個主題注入不同的文化內(nèi)涵，諸如密室逃脫區(qū)域或者某個希臘神話中的故事場景。他們說，這些主題會根據(jù)年輕人口味的變化而進行調(diào)整，目前正在探索主題的方向。
雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)將會按照易小迪的設(shè)想，變成陽光100熟悉的街區(qū)綜合體模式。易小迪告訴人民財經(jīng)，陽光100是把過去的商業(yè)地產(chǎn)變成文化地產(chǎn)、市民會客廳，打造的是時尚地標(biāo)。他說，陽光100要做的是將項目打造成一個平臺，里面的內(nèi)容則由不同的商家來自行填充。
這也正是陽光100近兩年來強調(diào)的公司轉(zhuǎn)型方向。他們決意從一家房地產(chǎn)建筑商向運營商轉(zhuǎn)變，公司將從過去主推房屋建造與銷售向側(cè)重商街的運營方面過渡。陽光100將更多的承擔(dān)起搭建平臺的角色。
正如在藝術(shù)小鎮(zhèn)的打造上，陽光100引入了多家合作方，從物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商到文化創(chuàng)作公司，他們將與陽光100共同為小鎮(zhèn)創(chuàng)造出貼合年輕人群的游玩體驗。
招商難題
但轉(zhuǎn)型向來都不容易。盡管陽光100已經(jīng)在廣西柳州成功運營了當(dāng)?shù)厝藲忸H旺的街區(qū)綜合體，目前也已經(jīng)將更多的城市納入公司街區(qū)綜合體擴張的版圖，但在雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)中，項目依然面臨著較多難題。
易小迪坦誠，在項目運營上，公司面臨著與過去的模式相比更大的難度。到目前為止，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)還只是進行項目一期的部分開發(fā)，招商也只有三分之一左右。
由于雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)強調(diào)項目與年輕客群的互動體驗上，這與過去的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式大相徑庭。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式通常是在開發(fā)完成之后，開發(fā)商負責(zé)招來商家，隨后開業(yè)吸引人流。但在雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)中，陽光100的做法是，先通過活動聚集人流，此后再決定找哪些商家入駐。
在易小迪看來，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)要完成公司“先聚人后招商”的目的，就需要在項目中注入文化的因素。通過文化活動，吸引年輕人群并為項目樹立獨特的文化標(biāo)簽，從而引來商家并實現(xiàn)各方的商業(yè)效益。
過去的幾月中，陽光100在此舉辦了幾次針對年輕人群的狂歡活動，諸如“奇趣火把節(jié)”這樣的音樂派對或是相互砸西瓜的“奇趣西瓜節(jié)”，每周還會在鋪設(shè)全彩燈幕的主力商街上舉辦“嗨客夜市”，這些都是為了增加喜歡刺激體驗的年輕客群的黏性。
在上周六的嗨客夜市上，來自麗江古城一中的一名90后女生對人民財經(jīng)說，那些小攤和活動都很有趣，跟古城和旁邊的古鎮(zhèn)風(fēng)格不一樣，這里會有更多的同齡人。她還和同伴在模擬監(jiān)獄中舉著牌子假扮犯人拍照留念。
光大控股大項目基金部董事總經(jīng)理艾渝看好這類年輕客群潛在的消費能力。他說，通過活動吸引的線下這些人流，未來對項目帶來的商業(yè)收益，將會遠遠超過傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項目。光大控股旗下的投資公司在去年入股了陽光100，目前為其第二大股東，雙方也在多個領(lǐng)域開展合作。
易小迪并不擔(dān)心項目的招商問題，陽光100會持有大概30%的商鋪。他說，等到公司的資金實力更為雄厚，他的目標(biāo)是持有每個街區(qū)綜合體大概一半的商鋪，這將能夠更好控制整個街區(qū)的品質(zhì)。
文化先行
在雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目中的角色變化讓李亞鵬能夠?qū)Ｗ⒃谧约荷瞄L的文化領(lǐng)域方面。上周六已經(jīng)是他整整第100次來到麗江，帶著他旗下的文化品牌COART。
北京798藝術(shù)區(qū)近些年來的變化讓李亞鵬在幾年前萌生了創(chuàng)立雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的想法。因為文化內(nèi)容不斷聚集起的人流讓798擁有了實現(xiàn)商業(yè)價值的機會，但隨著商業(yè)的快速開發(fā)，文化卻逐漸被擠壓，李亞鵬希望找到一個地方，給文化藝術(shù)找到永久的落腳之地。
但在幾年前，定位過于前衛(wèi)的藝術(shù)區(qū)讓雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)經(jīng)歷了較多的波折。李亞鵬如今已經(jīng)明白，地產(chǎn)開發(fā)從來不是他的長項。
更多的，李亞鵬將會和他的COART藝術(shù)品牌，集結(jié)各地的藝術(shù)人士，提升雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的人氣。
在一個多月前從北京出發(fā)后，李亞鵬和他的真人秀攝制團隊經(jīng)過了西安、成都等幾個當(dāng)?shù)氐乃囆g(shù)區(qū)，在沒有任何宣傳的情況下，通過當(dāng)?shù)厮囆g(shù)圈子的口口相傳，他們還是吸引了當(dāng)?shù)貛兹f的人流。
10月15日的伙伴沙龍為李亞鵬的文化先行理念帶來了難得的校驗機會。當(dāng)天下午，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的草坪上擺滿了各式表演的道具，吸引了眾多的圍觀人群，他們大部分是周邊的年輕人。
李亞鵬堅信，通過集結(jié)各地的藝術(shù)達人們以及他們不斷向外輻射的能力，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)將會取得預(yù)期的效果，正如他這次路上所經(jīng)歷的。
這與陽光100的理念契合，那就是把關(guān)注點放在人身上，先吸引人流，再實現(xiàn)后期的商業(yè)效益。
易小迪說，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的本質(zhì)就是盯人，年輕人喜歡什么，他們就玩什么。
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