經(jīng)濟不是做數(shù)學(xué)題，沒有絕對準(zhǔn)確的規(guī)律，就好比股市一樣，同樣是行業(yè)前景不明，同樣是業(yè)績表現(xiàn)一般，有的企業(yè)股價就是會上漲，有的則會下跌。簡單來說，經(jīng)濟的變動可以粗略歸為三點原因：一是購買行為，二是購買力影響，三是購買預(yù)期。通常而言，只要政策制定者不對購買做出太多限制，市場會不斷進(jìn)行自我修復(fù)以實現(xiàn)價格、供需的平衡。
中國的房地產(chǎn)市場之所以會瘋狂上漲，沒有人能夠解釋得清楚，產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口紅利、外匯因素、廣義貨幣（M2）增速等都被各類專家學(xué)者研究得很透徹，但由于因素的多樣性，沒有任何一種研究分析能夠確切地反映出控制房價上漲或下跌的因素，更多是通過直覺，以及房價長時間不會下跌的“神話”。
中國不同城市的房價呈現(xiàn)出分化的三種局面：一個局面是上漲，一個局面是下跌，一個局面是基本上沒有變化。對于房價沒有什么變化的城市而言，不需要什么擔(dān)心；對于房價下跌的城市而言，去庫存成為一大難題；對于房價上漲的城市而言，則需要防范房價過度虛高。如今，部分城市的房價上漲增速過于迅猛，因此近段22座城市選在了在2016年國慶節(jié)以及國慶后的時間段里出臺了樓市限購政策。
這些出臺樓市限購政策的城市有哪些特點？從各省市公布的2016上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）數(shù)據(jù)來看，2016年上半年GDP總量排名前55的城市當(dāng)中，有20座城市在這幾天宣布了限購政策。在GDP總量排名前10的城市中，上海、北京、廣州、深圳、天津、蘇州、成都、武漢、杭州這9座城市宣布了限購。可以說在某些程度上，GDP表現(xiàn)是房價的晴雨表。
這也意味著，一座城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展越好、產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈越完善、經(jīng)濟效益越好，其房價出現(xiàn)非理性上漲的可能性將越高。在城市GDP排名當(dāng)中，重慶市GDP總量排在第6位，但從其人均GDP情況來看，其與總量靠后的城市都沒有足夠的競爭優(yōu)勢，這也許是重慶暫未實施樓市調(diào)控的原因之一。
如同多部門在2015年下半年出臺各種措施抵抗股災(zāi)一樣，其釋放的深層信號是擔(dān)憂股市還會繼續(xù)下跌，各種措施只是為了防止下跌幅度過大。同理，各地幾乎在同一時間段出臺相應(yīng)的樓市調(diào)控政策，其釋放的信號為擔(dān)憂房價還有可能持續(xù)非理性上漲，但由于泡沫膨脹已經(jīng)成為不可逆趨勢且未來一定會破滅，因此控制泡沫的膨脹速度至關(guān)重要。
筆者看來，各地在控制泡沫增速的同時，還需要通過各種方式將泡沫“充實”。一個城市的產(chǎn)業(yè)如果長期處于領(lǐng)先地位，那么該城市無論是在招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才引進(jìn)等方面都會具有一定的優(yōu)勢，當(dāng)?shù)氐貎r自然有持續(xù)走高的理由。
以深圳為例，如果高端人才要在深圳購房，并不會有太多的阻礙。一方面深圳的人才引進(jìn)計劃能夠為高端人才快速完成戶籍手續(xù)，短時間就能跨過戶籍限制門檻；另一方面，諸如孔雀計劃等高額補助能夠降低高端精英人才購房難度，幫助高端人才在深圳快速置業(yè)。引進(jìn)并留住高端人才，就會如同催化劑一般刺激深圳全產(chǎn)業(yè)鏈快速發(fā)展，并跟隨時代實現(xiàn)有效的轉(zhuǎn)型升級、與時俱進(jìn)。
這意味著，限購城市將從各種渠道將各種以投機為主的炒房客逐漸擠出市場，以便讓剛需人群更好地置業(yè)，更好地為城市發(fā)展服務(wù)。這還意味著，真正愿意在這些城市中置業(yè)的人群，是真正看好這座城市未來發(fā)展，相信能夠在這座城市實現(xiàn)人生目標(biāo)，這些人群對城市的發(fā)展是積極有利的。
通過限購政策，能夠在一定程度上淡化房地產(chǎn)的投機屬性，讓房地產(chǎn)的屬性在調(diào)控過程中更為偏向于居住功能。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)價格增速將會趨緩，并令炒作空間大幅收縮。那么房子是否有投資價值？當(dāng)然有，因為即便房屋的屬性向居住功能靠近，但其依然具備投資屬性。要知道不僅是在國內(nèi)，房地產(chǎn)在國外也都被看作是一個保值增值的產(chǎn)品。
當(dāng)然這些預(yù)想都建立在理論當(dāng)中，實際情況我們依然無法預(yù)料，畢竟此次22座城市短時間內(nèi)出臺樓市新政后，還有其他城市也可能出臺相關(guān)政策。這些城市的特點或是GDP總量大，或是人均GDP高，或是名義GDP增速在兩位數(shù)以上，當(dāng)這些城市的房價投機被政策干預(yù)阻斷時，那些需要去存庫的三四線城市又會如何？恐怕難以用理論去判斷。
（作者系知名經(jīng)濟學(xué)家）
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