今年中在“因地施策”的精神指導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)部分城市開(kāi)啟了樓市調(diào)控收緊措施。國(guó)慶期間，二十余個(gè)城市跟進(jìn)，密集出臺(tái)限購(gòu)限貸及監(jiān)管政策。部分城市如深圳，新政極為嚴(yán)厲。而廣州國(guó)慶期間重申繼續(xù)限購(gòu)限貸，收緊公積金貸款。業(yè)內(nèi)人士表示，廣州樓市政策收緊力度不大，但全國(guó)大環(huán)境變動(dòng)，將對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期造成影響。

政策

廣州嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控

10月4日晚上10點(diǎn)，廣州市政府緊跟“一城一策”樓市調(diào)控步伐，連夜發(fā)文，表示嚴(yán)格執(zhí)行既有的住房限購(gòu)政策，即本市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)2套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市戶(hù)籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；首套房、或擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款，執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例不得低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。

緊隨其后，10月5日晚，廣州住房公積金管理中心發(fā)布了《貫徹落實(shí)廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出對(duì)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的繳存職工家庭，執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定，貸款利率為個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率；對(duì)擁有1套住房但無(wú)住房貸款記錄或已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款，為改善居住條件再次申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的繳存職工家庭，執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定，貸款利率為個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，貸款利率為個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

業(yè)界

公積金貸款仍有優(yōu)勢(shì)

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，此次調(diào)控基本重申了舊有政策，沒(méi)有加碼收緊，所以對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有太明顯的影響。未來(lái)廣州樓市會(huì)基本保持較為平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。政策沒(méi)有加碼基本可以視為“利好”，相信過(guò)了調(diào)控政策密集期對(duì)市場(chǎng)心里的影響，樓市會(huì)有一定程度的重新升溫。

而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州出臺(tái)公積金貸款新政，受影響的群體約占按揭購(gòu)房群體的三成左右。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8~9月按揭購(gòu)房個(gè)案當(dāng)中，約70%選擇了商貸，而選擇純公積金貸款和組合貸款的分別占13%和17%。估計(jì)受公積金貸款新政影響的群體，將主要是這部分選擇純公積金貸款和組合貸款的按揭購(gòu)房者。安居客報(bào)告顯示，目前五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率是3.25%，而5年以上商貸利率是4.9%。二套房，按現(xiàn)行公積金貸款新政，利率上浮1.1倍，貸款五年以上的利率為3.575%，仍比目前商貸首套房貸利率下浮15%的4.165%要低。預(yù)計(jì)公積金貸款新政實(shí)施后，公積金貸款與商貸之間的利率差距，仍將吸引不少符合資格申請(qǐng)公積金貸款的購(gòu)房者，有意優(yōu)先采用公積金貸款購(gòu)房。

房企

不漲價(jià)不降價(jià)“平穩(wěn)”銷(xiāo)售

據(jù)記者了解，和以往黃金周過(guò)后高調(diào)亮相業(yè)績(jī)不同的是，日前廣州多家房企都不愿意提及自己今年國(guó)慶的銷(xiāo)售金額。而對(duì)于后市的策略，有房企透露，要看看近一段時(shí)間買(mǎi)家以及市場(chǎng)的反應(yīng)再做詳細(xì)計(jì)劃，目前只是平穩(wěn)賣(mài)樓而已。

廣州某房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，其實(shí)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商心態(tài)比較平穩(wěn)，畢竟已經(jīng)歷過(guò)3輪調(diào)控。房企總體還是看好一二線樓市長(zhǎng)期前景的，雖然快到年底了，但也不急于出貨。因?yàn)榻衲暌呀?jīng)賣(mài)了不少，資金不是特別緊張。所以不漲價(jià)更不會(huì)降價(jià)。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，房企的未來(lái)和政策息息相關(guān)，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)也不可忽略。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說(shuō)2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開(kāi)始到期的時(shí)間。并且隨著時(shí)間的推移與調(diào)控的深入，金融機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)化對(duì)于房企的“風(fēng)險(xiǎn)控制”，也會(huì)采取一些“降杠桿”的措施。

屆時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。

買(mǎi)家

買(mǎi)房不那么急了

據(jù)悉，雖然廣州沒(méi)有明顯加碼樓市調(diào)控，但是隨著全國(guó)二十幾個(gè)城市出臺(tái)新政，不少?gòu)V州買(mǎi)家的買(mǎi)房心理受到了一定程度的影響。之前買(mǎi)房的堅(jiān)定信念有所動(dòng)搖。

張先生原本想賣(mài)掉手頭海珠區(qū)的一套兩房單位，去老城區(qū)買(mǎi)一套三房單位。十一之前已經(jīng)看好了具體樓盤(pán)，正準(zhǔn)備國(guó)慶下定。誰(shuí)知道假期國(guó)內(nèi)各地不斷出臺(tái)新政，雖然廣州暫時(shí)只是提高了公積金貸款二套房首付，對(duì)張先生購(gòu)房的商業(yè)貸款并沒(méi)有到太大影響。但他覺(jué)得這是一個(gè)信號(hào)。

“未來(lái)房?jī)r(jià)怎么樣現(xiàn)在還不好說(shuō)，我希望穩(wěn)定一點(diǎn)再做打算。”張先生認(rèn)為，這個(gè)時(shí)期樓盤(pán)漲價(jià)的可能性不大了，所以決定再等等。

根據(jù)趕集網(wǎng)的調(diào)查顯示，國(guó)慶后（10月8日~13日），廣州不少樓盤(pán)人氣明顯減少。調(diào)查的50多個(gè)樓盤(pán)中，每日到場(chǎng)人數(shù)平均僅數(shù)十人左右，和國(guó)慶期間反差明顯。

后市

政策仍有加碼空間

日前，有知情人士稱(chēng)中國(guó)金融監(jiān)管部門(mén)計(jì)劃重點(diǎn)打擊資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這其中包括中國(guó)央行、銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)在內(nèi)，監(jiān)管部門(mén)將進(jìn)一步限制投機(jī)性資金對(duì)房地產(chǎn)交易的炒作，并打擊違規(guī)資金參與土地交易。業(yè)內(nèi)人士表示，政策后續(xù)或和調(diào)控效果有關(guān)，不排除有加碼的空間。

據(jù)悉，國(guó)慶假期數(shù)天內(nèi)，多達(dá)二十多個(gè)全國(guó)重點(diǎn)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策（更有城市在短短幾天內(nèi)實(shí)施兩輪調(diào)控加碼）。分城施策之下，當(dāng)前國(guó)家層面針對(duì)不同類(lèi)型城市（一線、二線熱點(diǎn)、三四線城市）的督導(dǎo)和管控力度已有明顯區(qū)分。對(duì)于已出臺(tái)調(diào)控的城市而言，其政策風(fēng)向已經(jīng)明顯改變——由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;去杠桿”，房?jī)r(jià)升幅越大的城市，其政策加碼的壓力亦相對(duì)更大。后續(xù)地方政策是否再加碼，主要視乎地方房?jī)r(jià)/地價(jià)控制效果。

58同城負(fù)責(zé)人表示，從目前管理層展示的態(tài)度看，如果房?jī)r(jià)未來(lái)保持平穩(wěn)，則政策會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定，如果房?jī)r(jià)再有第二輪上漲，那新一輪調(diào)控也會(huì)出現(xiàn)。此外，一段時(shí)間以來(lái)熱點(diǎn)城市樓價(jià)的過(guò)快上漲，造成規(guī)模社會(huì)資金“擁堵”于特定區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)；熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)/地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)不斷上升，但三四線城市庫(kù)存絲毫未見(jiàn)起色；資金過(guò)份“淤塞”于房地產(chǎn)市場(chǎng)并不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“真正維穩(wěn)”。

為此，合富房地產(chǎn)研究院判斷本次調(diào)控政策出臺(tái)的目的在于：抑制房?jī)r(jià)、防止淤塞；疏導(dǎo)樓市、維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。對(duì)于特定熱點(diǎn)城市而言，政策風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生明顯變化，防高樓價(jià)/高地價(jià)成為年內(nèi)地方政府施政的主要任務(wù)。