半個(gè)月內(nèi)，全國近二十個(gè)城市密集出臺(tái)房產(chǎn)限購和限貸新政。除了小幅提高首套房按揭比例，更重要的是，大幅提高了二套房的首付比例，提升百分比從5個(gè)點(diǎn)到20個(gè)點(diǎn)不等，并對(duì)二套房“認(rèn)房”還是“認(rèn)貸”做出了一定明確。
多名受訪銀行人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，盡管已經(jīng)收到政策通知，但行內(nèi)還未下發(fā)具體執(zhí)行細(xì)則。亦有銀行這兩天暫緩辦理個(gè)人住房按揭貸款。
值得注意的是，就二套房認(rèn)定，微觀層面仍存在一定操作難度。對(duì)于銀行而言，今年合意資產(chǎn)缺乏背景下，零售貸款，特別是個(gè)人住房按揭貸款，受到了銀行業(yè)整體的重點(diǎn)關(guān)注。
可預(yù)計(jì)的是，限購限貸政策將會(huì)對(duì)平抑房?jī)r(jià)、遏制投機(jī)起到作用，但銀行按揭貸款業(yè)務(wù)也將受到一定影響。但由于交易和貸款投放之間存在時(shí)差，多名銀行人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，新政將主要影響明年的按揭業(yè)務(wù)投放增量。
多地二套房首付比例提高兩成
根據(jù)2015年9·30新政，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”，與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)制定差異化最低首付比例。差異除了體現(xiàn)在區(qū)域，還體現(xiàn)在首套房和二套房上。因此，各地限貸嚴(yán)寬，很大程度上取決于對(duì)二套房的認(rèn)定上。
整體來看，江蘇省內(nèi)，南京和蘇州的政策幾乎一致。簡(jiǎn)單理解，除了“從未購置過住房”被認(rèn)定為首套房，剩下的至少會(huì)被認(rèn)定為“二套房”，采用的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。
具體來看，對(duì)于有購房貸款記錄，但申請(qǐng)貸款購房時(shí)實(shí)際沒有住房的居民家庭（有貸無房）；或者是有房無貸的（包括貸款還清），商貸首付比例均為50%。此前，南京的比例為35%，蘇州比例為30%。
無錫新政顯示，對(duì)已經(jīng)擁有1套房的，商貸最低首付比例從30%調(diào)整至40%，公積金貸款首付比例上調(diào)至30%。由此可見，無錫對(duì)二套房原則上是“認(rèn)房”。
同樣“認(rèn)房”的還有武漢。
根據(jù)10月6日出臺(tái)的《中國人民銀行武漢分行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)湖北監(jiān)管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸政策管理的通知》，二套房（認(rèn)房不認(rèn)貸）首付比例最低50%。本地戶籍三套房停貸，外地戶籍二套房停貸。
值得一提的是，短短3天內(nèi)，武漢再一次上調(diào)了首套房的最低首付比例，從10月3日規(guī)定的25%（此前為20%）提升至30%。
此外，10月8日出爐的成都新政則明確了“認(rèn)貸不認(rèn)房”的二套房認(rèn)定原則。具體而言，對(duì)已有1套住房并結(jié)清貸款的，按首套房，執(zhí)行最低首付比例30%。而已有1套房且貸款未結(jié)清的，最低首付比例為40%。擁有二套及以上房產(chǎn)且未結(jié)清相應(yīng)貸款的，暫停發(fā)放貸款。
相較來看，杭州新政未涉及對(duì)二套房的具體認(rèn)定，為“認(rèn)貸不認(rèn)房”留下了一些空間。根據(jù)9月28日杭州實(shí)施的新規(guī)，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的，再次貸款買房，商貸最低首付比例從30%上調(diào)至50%，公積金貸款從40%上調(diào)至50%。也就是說，對(duì)于名下有房，且貸款已經(jīng)結(jié)清的，是否按首套房來認(rèn)定，目前并沒有明確說法。
據(jù)杭州某國有大行房貸客戶經(jīng)理介紹，該行目前執(zhí)行的“認(rèn)貸不認(rèn)房”，即，只要名下沒有在償還的房貸，就可以認(rèn)定為首套房。“確實(shí)也沒有動(dòng)力收緊個(gè)貸，其他的貸款風(fēng)險(xiǎn)大。”該銀行人士坦言。
對(duì)銀行今年影響不大
蘇州某大行房貸經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前蘇州的銀行已經(jīng)開始執(zhí)行相關(guān)政策。“只要你有貸款記錄，現(xiàn)在就是至少50%的首付，貸款記錄銀行都看得到。但是購房記錄，不在蘇州的未必看得到。”該客戶經(jīng)理表示，目前該行內(nèi)部還沒有下發(fā)執(zhí)行細(xì)則，因此利率方面還未明確是否調(diào)整。按照此前的規(guī)定，首套房利率為基準(zhǔn)9折。而蘇州不同區(qū)縣也有不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。
“關(guān)于貸款利率，各家銀行會(huì)有自己的定價(jià)。不過我們這邊彈性并不大，和你的購房總金額沒什么關(guān)系。”該客戶經(jīng)理表示。
一家銀行昆山支行的房貸經(jīng)理則表示，目前正在執(zhí)行的房貸利率在基準(zhǔn)9.5-9.7折都有，也還未收到銀行內(nèi)部的新政執(zhí)行細(xì)則。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，目前杭州市場(chǎng)上，首套房按揭貸款利率普遍在9-9.5折。前述杭州某大行房貸經(jīng)理表示，該行首套房，二手房的貸款利率普遍在9.2-9.5折，只有新樓盤才可能做到9折。但杭州市場(chǎng)上也存在8.5折這樣的超低折扣。
“8.5折要求會(huì)比較高，房子必須在主城區(qū)，像余杭就不行了。”有購房者表示。
對(duì)于信貸政策走向，前述某大行客戶經(jīng)理表示，目前行內(nèi)沒有下發(fā)限貸新政的執(zhí)行細(xì)則。“我們覺得對(duì)首套房的調(diào)整可能不大，關(guān)注的調(diào)整是對(duì)二套房的認(rèn)定上。”
同時(shí)，杭州9月29日的新規(guī)還暫停了在杭“買房落戶”政策。就在新政出臺(tái)的前兩天，房產(chǎn)銷售人員還在對(duì)外地投資人介紹通過買房落戶，以規(guī)避9月18日實(shí)施的“非杭州戶籍只能限購一套房”的政策，該新規(guī)的出臺(tái)，超出了此前市場(chǎng)預(yù)期。
“今年7、8月的數(shù)據(jù)出來，大家就覺得新增貸款里面房貸占比較高，但從銀行業(yè)務(wù)來分析，其實(shí)從存量來看，房貸占比并不是太高，一般不會(huì)超過30%。”某國有大行上海分行零售業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，新政預(yù)計(jì)導(dǎo)致房產(chǎn)交易量的下降，會(huì)影響房貸增量，但目前來看，對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的利潤影響較為有限。
“主要是對(duì)明年的增量影響較大，對(duì)今年的利潤影響不大”，某大行資產(chǎn)負(fù)債部人士表示：“今年就剩兩個(gè)多月，該投放的都投放了，而且各行手里也還有部分政策出臺(tái)前的還沒放款。”
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