2016年10月8日，農(nóng)歷九月初八，寒露。歷書(shū)說(shuō)：“九月節(jié)，露氣寒冷，將凝結(jié)也。”這一時(shí)節(jié)，我國(guó)大部分地區(qū)氣溫將持續(xù)下降。剛過(guò)去的國(guó)慶節(jié)長(zhǎng)假期間，北京、蘇州、鄭州、無(wú)錫、合肥、南京、廣州、深圳、廈門等城市重啟限購(gòu)限貸。高溫不退的樓市，終于要降溫了嗎？

長(zhǎng)假潑一盆水：“立竿見(jiàn)影”？

北京北五環(huán)一熱門區(qū)域的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店里，經(jīng)紀(jì)人孫強(qiáng)說(shuō)，“京八條”已經(jīng)給市場(chǎng)潑了一盆冷水。

孫強(qiáng)和同事中秋小長(zhǎng)假期間一天都沒(méi)有休息。整個(gè)9月，客戶越來(lái)越多，有買有賣，最多一天帶過(guò)10撥客戶看房子，每天晚上11點(diǎn)才能下班。“國(guó)慶長(zhǎng)假前三天只帶過(guò)兩撥客戶。”傳統(tǒng)的“金九銀十”樓市，七天長(zhǎng)假輸給三天小假已成定局。

孫強(qiáng)提供的一套一居室近期調(diào)價(jià)記錄顯示，這套住房從8月底350萬(wàn)元到9月20日快速提價(jià)到400萬(wàn)元。10月4日、6日下調(diào)價(jià)格已累計(jì)5萬(wàn)元。9月底政策出臺(tái)前很多業(yè)主都“瞄準(zhǔn)”時(shí)機(jī)不斷加價(jià)，這幾天已經(jīng)有了明顯下調(diào)價(jià)格意向。

自9月30日至10月7日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州等地重啟限購(gòu)限貸。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶期間各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策內(nèi)容雖有異同，但核心內(nèi)容都是限購(gòu)限貸：

——限購(gòu)。在本輪出臺(tái)調(diào)控新政的十幾座城市中，基本都涉及重啟或擴(kuò)大限購(gòu)，其中合肥、南京限購(gòu)政策比較嚴(yán)格，蘇州涉及的行政范圍最大。

——限貸。梳理多地的調(diào)控政策，常見(jiàn)政策為提升二套房首付至四成或五成。其中，蘇州力度較大，不但第三套禁貸，二套房首付(貸款未結(jié)清)也提升到了八成；北京則進(jìn)一步擴(kuò)大了二套房認(rèn)定范圍。

位于北京市海淀區(qū)的如園是一個(gè)改善型的項(xiàng)目，主力戶型大多在200平方米以上，單價(jià)每平方米8萬(wàn)元左右?？蛻舸蠖嗍鞘状位蚨胃纳菩拖M(fèi)者。“‘京八條’出臺(tái)后，客戶明顯減少。”銷售人員說(shuō)。

杭州市住房保障與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)假期間，杭州市區(qū)二手房共計(jì)簽約942套。雖然成交火熱，但受樓市調(diào)控措施密集出臺(tái)影響，“搶房”的外地投資客明顯減少。

“我愛(ài)我家”熱線客戶咨詢量明顯增多。受信貸收緊影響，預(yù)計(jì)將有2-3成客戶有可能取消或延緩換房計(jì)劃。

在天津，從“我愛(ài)我家”國(guó)慶期間二手住宅實(shí)際交易量來(lái)看，與9月同期相比減少50%?？蛻舴矫?，非津籍客戶受限購(gòu)影響較大，需求量預(yù)計(jì)比上月將減少20%-30%。

業(yè)主方面，雖然主動(dòng)降價(jià)的現(xiàn)象尚未出現(xiàn)，但漲價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)得到一定抑制，業(yè)主掛牌報(bào)價(jià)更加理性。

在蘇州，國(guó)慶期間二手住宅交易量明顯減少，咨詢了解新政策的客戶多，但出手的大幅減少，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯。

業(yè)內(nèi)人士指出，通過(guò)限購(gòu)，可以抑制部分城市非理性購(gòu)房群體，特別是部分跨區(qū)域投資性購(gòu)房者以及多套房置業(yè)者；通過(guò)限貸，可以制約部分非剛需群體資金來(lái)源。與此同時(shí)，多數(shù)城市開(kāi)始積極擴(kuò)大土地供應(yīng)，在一定程度上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

賣家、中介、買主：誰(shuí)在觀望？

“假期樓市冷清也有可能是受出游影響。下一步銷售策略和價(jià)格是否會(huì)調(diào)整，還不好說(shuō)，要看市場(chǎng)反應(yīng)。購(gòu)房者在觀望，我們也在觀望。”北京豐臺(tái)區(qū)一個(gè)住房項(xiàng)目的銷售人員張先生介紹。

記者走訪北京朝陽(yáng)、東城、豐臺(tái)多家中介門店，與新政策出臺(tái)前門庭若市相比，這些中介機(jī)構(gòu)雖然沒(méi)有休息，但冷清不少。

作為“新杭州人”，在杭州武林商圈一家股份制商業(yè)銀行工作的小馮，隨著這輪樓市暴漲與調(diào)控，心情猶如坐過(guò)山車。參加工作兩年來(lái)，小馮陸陸續(xù)續(xù)看過(guò)不少房子，還在猶豫是否入手時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)杭州房?jī)r(jià)已經(jīng)站在山崗上。杭州出臺(tái)樓市調(diào)控措施后，小馮越發(fā)勤快地看房子，打算在樓市價(jià)格適當(dāng)回調(diào)時(shí)出手。

國(guó)慶期間，通過(guò)“我愛(ài)我家”達(dá)成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數(shù)據(jù)全線回落，市場(chǎng)明顯降溫。

杭州透明售房研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為，國(guó)慶黃金周并非工作日，成交數(shù)字參考意義受到限制。杭州此前已經(jīng)密集出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施，一定程度上限制了投資性需求，但力度仍然偏寬松，市場(chǎng)對(duì)后期政策加碼有預(yù)期。 預(yù)計(jì)杭州樓市十月成交將受到較大影響，呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。“多種因素疊加，購(gòu)房者觀望情緒開(kāi)始變濃。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨風(fēng)險(xiǎn)的形勢(shì)下，進(jìn)一步出臺(tái)抑制性調(diào)控政策很有必要。

總體來(lái)看，本輪政策有望取得積極效果，防止市場(chǎng)非理性發(fā)展。但各城市在出臺(tái)政策時(shí)，也應(yīng)考慮到剛需群體的合理置業(yè)需求，進(jìn)行針對(duì)性區(qū)分，維護(hù)市場(chǎng)理性運(yùn)行，避免出現(xiàn)大的波動(dòng)。

從一線往四線張望：“拐點(diǎn)”到了嗎？

“歷時(shí)18個(gè)月，一路飄紅的一線樓市即將迎來(lái)拐點(diǎn)。”偉業(yè)“我愛(ài)我家”集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)，據(jù)偉業(yè)“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，北京區(qū)域，10月1日-6日，新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量?jī)H為204套，與9月同期相比大跌73.7%，與去年同期相比下跌42.2%。10月1日-6日，二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為152套，與9月同期相比大跌96.5%。

“預(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多城市升級(jí)樓市調(diào)控政策，樓市政策拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一輪限購(gòu)政策，對(duì)外地戶籍的購(gòu)房資格和信貸資格開(kāi)始收緊，意味著調(diào)控從過(guò)去的一線蔓延到二線城市。預(yù)計(jì)樓市很可能從北京等一線城市開(kāi)始降溫。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，從各地集中出臺(tái)的調(diào)控政策看，主要以二線城市為主，而且基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高的城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來(lái)還將有多個(gè)城市加入調(diào)控行列。

調(diào)控政策密集發(fā)力，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？易居中國(guó)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中國(guó)樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開(kāi)啟，而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在明年，2017年第二季度部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到，此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性下跌。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市后市成交量或?qū)⒒芈洹?ldquo;四季度成交下滑是大概率事件，今年在成色十足的‘金九’之后，‘銀十’的成交量會(huì)明顯下滑。”一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，通過(guò)政策調(diào)控，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭將得到遏制。“預(yù)料房?jī)r(jià)將逐步回落，努力回歸到合理區(qū)間。”張大偉說(shuō)。

業(yè)內(nèi)分析指出，預(yù)期土地市場(chǎng)熱度有所下降。受限購(gòu)政策的影響，開(kāi)發(fā)商將重新評(píng)估市場(chǎng)，改變以往對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期，拿地回歸理性，短期內(nèi)將對(duì)土地市場(chǎng)起到降溫作用。

張大偉認(rèn)為，橫向比較，深圳限購(gòu)政策最猛。不過(guò)從政策內(nèi)容看，有的城市可以說(shuō)是“蜻蜓點(diǎn)水”。

廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，這次調(diào)控體現(xiàn)壓一線、穩(wěn)二線、活三線的思路，屬于有保有壓，和幾年前的調(diào)控相比頗為不同。多座城市如此“輕重有序”的樓市調(diào)控節(jié)奏，體現(xiàn)了“因城施策”。既給不同城市間觀察“限購(gòu)療效”留下“觀察窗口”，又給一些城市留下繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控的施展空間。

不過(guò)一些分析人士認(rèn)為，一些城市尤其三四線城市仍然面臨去庫(kù)存壓力。

福建沙縣是中國(guó)著名的小吃之鄉(xiāng)。記者近日在沙縣縣城看到，在城區(qū)新區(qū)，數(shù)十個(gè)樓盤(pán)正在促銷，映入眼簾的是各種地產(chǎn)廣告。即使一些售出的房子，居住率也并不高。為了去庫(kù)存，沙縣從2014年就停止住宅用地的供應(yīng)，主要是為去庫(kù)存。今年沙縣繼續(xù)出臺(tái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)，要求從7月開(kāi)始，購(gòu)房可領(lǐng)補(bǔ)貼。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存大體格局為一線城市“漲價(jià)微庫(kù)存”，二線核心城市“漲價(jià)降庫(kù)存”，三四線城市“平價(jià)高庫(kù)存”。作為“沉默的大多數(shù)”，三四線城市庫(kù)存形勢(shì)依然嚴(yán)峻。北京、深圳、南京、杭州、蘇州等新一輪限購(gòu)、限貸等政策能否執(zhí)行到位，將在很大程度上決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾能不能有效化解。