謝敏敏在資金充裕、樓市火爆的背景下，房企攻城掠地，在土地市場(chǎng)掀起多輪搶地潮，同時(shí)在并購(gòu)市場(chǎng)主動(dòng)出擊，通過大魚吃小魚的方式保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)。

截至9月19日，房企發(fā)債規(guī)模已經(jīng)突破9600億元，為2015年同期的三倍以上，這表明大多數(shù)房企現(xiàn)金流充裕。在這一情況下，公開招拍掛市場(chǎng)和并購(gòu)市場(chǎng)均出現(xiàn)前所未有的盛況。

2016年毫無疑問是歷史上地王數(shù)量最多的一年。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在8月出現(xiàn)46宗地王后，9月地王潮持續(xù)刷新歷史記錄，截至9月25日，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了48宗地王（認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)單宗地總價(jià)超過10億，溢價(jià)率超過100%），單宗地總價(jià)超過10億的地塊在9月也高達(dá)76宗，2016年全年超過10億的地塊高達(dá)401宗，溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地高達(dá)209宗，均創(chuàng)造了歷史記錄。

并購(gòu)市場(chǎng)同樣動(dòng)作不斷。恒大、融創(chuàng)等房企先后發(fā)起多筆大型并購(gòu)，大型房企均嘗試通過并購(gòu)的方式獲取土地儲(chǔ)備，央企之間的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合也進(jìn)入快車道。

高盛高華證券發(fā)布研究報(bào)告稱，預(yù)計(jì)今年四季度至明年一季度前后，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭將更加活躍地參與整合收購(gòu)杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。

地王熱

房企搶地?zé)崆楦邼q，帶來的直接后果是地王潮兇猛。

9月單月創(chuàng)紀(jì)錄的48宗地王，從城市分布看，主要集中在濟(jì)南、東莞、南京、合肥、蘇州、無錫、鄭州、上海等城市。數(shù)據(jù)顯示，多個(gè)城市土地市場(chǎng)火爆，土地出讓金超過500億的城市已經(jīng)多達(dá)10個(gè)。

二線城市成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，其中，合肥、南京和蘇州依然是房企最熱衷拿地的城市，很多區(qū)域地價(jià)超過房?jī)r(jià)。在剛剛過去的9月22日和23日，三地賣地總收入超過了千億元。

9月22日－23日，蘇州推出27宗地，總計(jì)吸金高達(dá)486億，其中住宅與商住用地共18塊，最高樓面價(jià)34782元/平方米，共誕生4宗地王，刷新了蘇州4月土拍的地王紀(jì)錄。此次土拍中的八塊限價(jià)地塊有七塊因?yàn)槌^了指導(dǎo)價(jià)10%，成為現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目。

其中，恒大豪擲97.96億連拿三塊地，樓面價(jià)均超過15000元／平方米；蘇州相城區(qū)高鐵新城商住地塊的競(jìng)拍過程尤為激烈，經(jīng)過超3個(gè)半小時(shí)的搶奪，新城控股以106.28億締造了蘇州的新總價(jià)地王。

9月19日至9月22日，南京舉行了為期四天的首次網(wǎng)絡(luò)土地拍賣。南京此次供應(yīng)的27幅地塊中有20幅為住宅用地，且全都設(shè)置了最高限價(jià)，達(dá)到最高限價(jià)后，房企必須在9月23日通過搖號(hào)的方式?jīng)Q出最后的買家。最終，這20幅地塊吸引到107家房企參與搖號(hào)，總成交價(jià)474.58億元，最終僅有16家房企成功拿地，包括北京城建、新城、榮盛、福建融信等房企。

加上此前6幅非住宅類地塊，南京此次土拍收入達(dá)到了574.25億元（平均溢價(jià)率81.5%），這一數(shù)字相當(dāng)于去年全年土地收入772.3億的74.4%。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，參與南京搖號(hào)拍地的107家房企，幾乎囊括了國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的知名房企，包括萬科、保利、金地、恒大、龍湖等。

據(jù)了解，江寧九龍湖G54地塊有64家房企參與搖號(hào)，是本次搖號(hào)數(shù)量最多的一家，這也創(chuàng)下了一項(xiàng)全國(guó)紀(jì)錄。“抱著全部試一試的心態(tài)，非常想拿下一塊地，結(jié)果還是運(yùn)氣不好。”一報(bào)名參加了10幅地塊搖號(hào)的房企內(nèi)部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說。這家房企在此次南京土拍中一無所獲。

在南京搖號(hào)土拍之際，另外一個(gè)熱點(diǎn)二線城市合肥也正在進(jìn)行9月的最大一場(chǎng)土拍。當(dāng)天，合肥11宗共1050.52畝地塊全部成功出讓，攬金168.82億元，再次誕生3個(gè)單價(jià)地王，廬陽(yáng)、新站、肥西、肥東四個(gè)區(qū)域樓面價(jià)最高紀(jì)錄均被刷新。

其中，綠地集團(tuán)拿下站區(qū)XZQTD207號(hào)地塊，總價(jià)14.35億元，溢價(jià)率高達(dá)307.89%，該地塊成為新站區(qū)最新地王；首次進(jìn)入肥東市場(chǎng)的萬科耗資 48.8億元拿下肥東FD16-12號(hào)地塊，樓面價(jià)11249.94元/平米，溢價(jià)率230.40%；融創(chuàng)以1860萬元/畝的價(jià)格拿下肥西[2016]13號(hào)地塊，總價(jià)10.26億元，樓面價(jià)12681.75元/平米，溢價(jià)率257.69%。

在對(duì)各地土地的拼搶后，房企土地成本不斷走高。

中原地產(chǎn)研究中心8月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市2016年住宅土地樓面價(jià)同比 2015年上漲了71.3%，二線城市漲幅更是達(dá)到了75.6%。樓面價(jià)上漲、溢價(jià)率也紛紛刷新歷史紀(jì)錄，一線城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到了94.51%，二線城市達(dá)到了60.77%。

“土地市場(chǎng)的恐慌已經(jīng)全面出現(xiàn)，地價(jià)超過房?jī)r(jià)已經(jīng)從2015年的一線城市開始蔓延到今年的二線城市。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，全國(guó)在一二線城市出現(xiàn)地王潮的根本原因還是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致房企拿地積極性大漲。

截至9月27日，年內(nèi)拿地最積極的50大房企合計(jì)拿地為10039億元，合計(jì)建筑面積為14001萬平米，平均拿地成本為7169.8元/每平米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4761元/每平米，這意味著企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)51%。在2015年同期，50大房企拿地金額只有5932億元，2016年同比上漲幅度高達(dá)69%。

其中，合計(jì)有35家房企拿地超過百億元，在2015年同期只有19家。

“未來一年房?jī)r(jià)不漲超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，成本壓力將帶來非常大的風(fēng)險(xiǎn)。”張大偉提醒道。

并購(gòu)潮

除了在公開市場(chǎng)積極拿地，房企也尋求通過并購(gòu)的方式擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。

這其中的代表性房企是融創(chuàng)，這家公司目前2/3的土地儲(chǔ)備來源于并購(gòu)市場(chǎng)。2015年以來，融創(chuàng)成功并購(gòu)了中渝置地、西安天朗、江蘇四方、武漢美聯(lián)、萊蒙國(guó)際、煙臺(tái)?；脴I(yè)等公司的項(xiàng)目，將規(guī)模擴(kuò)展到成都、濟(jì)南、西安、南京、武漢及海南萬寧等二線城市。

9月19日，融創(chuàng)宣布與聯(lián)想控股旗下的融科智地簽訂購(gòu)買協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，融創(chuàng)擬收購(gòu)聯(lián)想控股41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，這些目標(biāo)公司主要擁有42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益，總代價(jià)約137.88億元。

恒大也在并購(gòu)市場(chǎng)嘗到了甜頭。2015年10月19日，恒大宣布以70億港元的價(jià)格從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)三方收購(gòu)重慶超級(jí)大盤御龍?zhí)旆?。之前，恒大地產(chǎn)分別以16億元人民幣、69.68港元和65億港元的代價(jià)在武漢、重慶和成都收購(gòu)項(xiàng)目。

2015年12月初，恒大再次宣布以135億元人民幣收購(gòu)新世界位于武漢、海口等地的四個(gè)項(xiàng)目，12月29日，新世界再次出售北京、上海等地的五個(gè)項(xiàng)目予恒大，成交金額204億元人民幣。通過上述兩次交易，恒大新增總建筑面積逾1200萬平方米。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年以來恒大從新世界、周大福、中渝置地、華人置業(yè)等房企手中收購(gòu)項(xiàng)目共計(jì)15個(gè)，總投入高達(dá)602億元。

央企之間的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并購(gòu)也時(shí)有發(fā)生。今年3月，中海宣布，收購(gòu)中信股份在中國(guó)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益，最終對(duì)價(jià)金額預(yù)計(jì)為人民幣310億元。近日，中海外發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱，針對(duì)中信集團(tuán)物業(yè)組合的收購(gòu)事項(xiàng)已經(jīng)完成。中海的土地儲(chǔ)備規(guī)模借此得以大幅提高。

9月6日，中航工業(yè)宣布將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部劃轉(zhuǎn)保利集團(tuán)，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目約70個(gè)左右。

值得一提的是，房企的并購(gòu)方式發(fā)生了變化。此前，多數(shù)房企傾向于并購(gòu)小的項(xiàng)目公司，但今年以來，“買地不如買上市公司股權(quán)”的思路讓不少房企躍躍欲試。

中信證券分析師陳聰表示，地王不斷給房地產(chǎn)資產(chǎn)增添風(fēng)險(xiǎn)，土地市場(chǎng)和地產(chǎn)債市場(chǎng)的泡沫遠(yuǎn)大于地產(chǎn)股可能存在的泡沫，從而擠壓出一些有產(chǎn)業(yè)背景的資金考慮投資地產(chǎn)股。

恒大在該領(lǐng)域最有發(fā)言權(quán)。接連舉牌廊坊發(fā)展，控股浙江省屬國(guó)企嘉凱城，耗資145.7億元大手筆買入萬科股票，恒大在資本市場(chǎng)的運(yùn)作頗為矚目。

9月21日晚間，融創(chuàng)發(fā)布公告，宣布擬通過定增入股金科地產(chǎn)，申請(qǐng)認(rèn)購(gòu)9.07億股金科股份已獲接納，認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股金科股份4.41元，集團(tuán)就認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)應(yīng)付總代價(jià)約為40億元。認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?，融?chuàng)占金科擴(kuò)大后股的16.96%，成為后者第二大股東。