北京市《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》今天公布，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，北京在10月1日前出臺政策，信號意義大于政策本身調(diào)控的意義，北京政策模板將成為第四季度各大城市尤其是一二線城市調(diào)控樓市的模板。所以北京政策出臺，意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點，即政策拐點已經(jīng)在今年第四季度正式開啟。
嚴躍進表示，此次政策明確了調(diào)控的目的，主要為四點。
第一、增加房地產(chǎn)市場的有效供應(yīng)。此類提法意味著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在房地產(chǎn)市場上將全面鋪開，尤其是在去庫存的這兩年時間中，部分城市開始轉(zhuǎn)變了政策導(dǎo)向，積極轉(zhuǎn)向補庫存的導(dǎo)向。對于北京市場而言，后續(xù)積極供地和強化供應(yīng)端的釋放，將會有一系列新動作。
第二、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。應(yīng)該說北京今年的庫存不足的壓力是要小于其他幾個一線城市的。但是，對于北京市場來說，后續(xù)在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面依然有很多內(nèi)容。包括此前自住型商品住房的供應(yīng)、后續(xù)租賃型房屋的供應(yīng)、普通小戶型住房的供應(yīng)、精裝修住房比例的調(diào)整等，都將成為供應(yīng)端調(diào)整結(jié)構(gòu)的體現(xiàn)。
第三、強化交易管理。此類政策的出臺和首付貸等違規(guī)現(xiàn)象有關(guān)系。目前市場交易過熱，背后一些違規(guī)做法很多，北京積極對此類交易行為進行管理，將使得后續(xù)市場交易比較平穩(wěn)，同時打擊各類虛假交易的現(xiàn)象，這是維護購房者基本購房利益的保障。
第四、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這樣一個表述，在當前資產(chǎn)泡沫比較重的情況下，有積極的意義，尤其是目前房價上漲過快，因此亟需通過管控市場來穩(wěn)定預(yù)期和促進市場良性發(fā)展。
政策一、加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
嚴躍進指出，該政策最大的亮點是重新強調(diào)“90/70”政策，該政策在近幾年其實被很多房企所忽視，進而出現(xiàn)了很多違規(guī)的做法，也不利于中小套型住房的供應(yīng)。北京此次明確此類需求，顯然也會引起其他一二線城市的跟進。
另外在此類政策中，北京明確了要“兼顧滿足改善性住房需求”的導(dǎo)向，這也說明此類政策的出臺，依然是兼顧剛需和改善型需求的，說明政策依然給予了改善型購房者購房行為一定的政策支持。
政策二、加快自住型商品住房用地供應(yīng)。
嚴躍進表示，北京此次繼續(xù)明確了“自住型商品住房”的概念，說明此類住房后續(xù)依然會成為北京一類重點扶持的項目。此類物業(yè)在試點過程中，整體上整個市場的認可程度較高，尤其是部分近郊區(qū)的物業(yè)，認購積極，也降低了購房成本。所以后續(xù)北京各區(qū)在此類物業(yè)的供地方面依然會加快節(jié)奏，利好后續(xù)部分購房困難群體的選房。
政策三、強化“控地價、限房價”的交易模式。
嚴躍進認為，此類政策實際上就是要打擊地價和房價的資產(chǎn)泡沫，帶有很強的政策導(dǎo)向。
“應(yīng)該說，北京明確了一類做法，即高價土地未來會附加一類約束，即房屋銷售價格會面臨限制。此類做法在此前個別二線城市中已經(jīng)有所體現(xiàn)。”嚴躍進表示，“應(yīng)該說這或意味著后續(xù)其他城市或也紛紛采取此類做法，即政府不再單純打壓高地價現(xiàn)象，但會在此類高地價項目的銷售方面設(shè)定一個上限，進而抑制房企拿地沖動。”
另外在此類政策中，也提及了鼓勵房企自持住宅物業(yè)的做法，這是一個信號。此類做法在上海有過，而且相對多，但北京還沒有正式實施，這意味著北京市場正積極推進住房第四級市場的建立，即住房租賃市場。
政策四、進一步完善差別化住房信貸政策。
嚴躍進表示，此類政策是當前購房者最關(guān)心的問題，提高首付比例也使得加杠桿的模式失效，有利于穩(wěn)定市場交易。在政策出臺前，北京首套住宅首付為三成，但現(xiàn)在首付比例提高到了35%，這顯然使得首套購房的資金壓力會上升，進而使得首套住房后續(xù)會有一定的約束。同時此次政策明確了非普通住房的首付比例不低于4成，這是新增加的內(nèi)容。
換而言之，未來購置首套住房將按照普通和非普通住宅采取差別化的信貸比例。而對于改善型的住房交易模式，過去規(guī)定需要五成首付，但現(xiàn)在按照普通和非普通住房進行區(qū)別，普通的按照過去的政策走，依然是五成。而非普通的則調(diào)高到七成。這會使得后續(xù)二套購房尤其是購置大戶型住房的門檻提高。
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