剛剛過去的一周，全國多地土地拍賣不斷創(chuàng)造新高，9月23日，在蘇州9月最后兩宗地塊的出讓中，新城控股以106.27億元競得一塊商服住地，超過100億的出讓總價(jià)也創(chuàng)造了蘇州歷史上土地價(jià)格新高。

同樣的情況發(fā)生在南京、合肥、無錫、東莞等二三線城市，土地市場的火爆迅速傳導(dǎo)到市場層面。溢價(jià)過高的土地拉高了樓市的上漲的整體預(yù)期，越來越多的散戶熱情高漲，按耐不住紛紛持幣入場。

在這一輪的二線城市大爆發(fā)中，杭州、南京重啟限購之路。9月25日，南京宣布自9月26日在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。一周前，杭州剛剛出臺類似政策。

二線城市大爆發(fā)

9月24日，合肥最貴豪宅“融創(chuàng)合肥壹號院”首次開盤，開盤當(dāng)日1小時(shí)產(chǎn)生了6億的銷售額，其推出的高層產(chǎn)品遭遇搶購。

此前的大半年時(shí)間，合肥樓市正在面臨一輪上漲，多數(shù)剛需盤在合肥“開盤即售罄”，多盤一房難求，許多開發(fā)商紛紛把合肥列入新進(jìn)城市的名單。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月合肥新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.8%，環(huán)比漲幅位列全國第四，超過了一線城市北京、深圳。

“一大早就有客戶來排隊(duì)，許多業(yè)內(nèi)也都來試探行情，比想象中來得人更多。”合肥壹號院的營銷負(fù)責(zé)人表示，客戶在售樓處門口排起了長龍，所有的高層產(chǎn)品一小時(shí)內(nèi)一搶而空。

就在合肥最貴豪宅開盤的前一日，合肥土地市場再次讓行業(yè)震驚。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出讓11宗地共計(jì)1050.52畝，起始總價(jià)達(dá)47.6億元。在激烈爭奪后，萬科、綠地、保利、融創(chuàng)、海亮、文一等均有所獲，11宗地均溢價(jià)成交，單日土拍收金168.81億，上述土地平均溢價(jià)率在250%左右，其中由3塊土地拍賣溢價(jià)甚至超過300%。

“從合肥近期市場看出，豪宅的開盤已經(jīng)像剛需盤一樣出現(xiàn)搶購，除開產(chǎn)品力外市場因素不容小窺。當(dāng)豪宅都開始如此銷售，將成為二線城市房價(jià)上漲的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

根據(jù)克而瑞研究中心最新的數(shù)據(jù)顯示，合肥商品住宅消化周期已低至1.6個(gè)月，市場上一房難求。

記者在采訪中了解到，合肥的城市規(guī)劃升級，成為樓市上漲的源動(dòng)力。今年6月，國務(wù)院公布《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，合肥第一次被納入以上海為中心的世界級超級城市群，成為與杭州并列的“副中心城市”。同時(shí)，合肥作為安徽省單核心發(fā)展城市，隨著科技、教育資源的不斷引入，政策支持與產(chǎn)業(yè)配套協(xié)作，引發(fā)合肥虹吸效應(yīng)。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所的購房者意向調(diào)查顯示，今年初，合肥購房人群中投資與改善需求的購房者占比約30%，最近這一比例已上升到近50%。

9月23日，南京在接連四天拍地后終于迎來了搖號“決戰(zhàn)日”，20宗土地拍賣全國超過限價(jià)，因此政府進(jìn)行搖號來決定房企的開發(fā)權(quán)。最終，恒大、葛洲壩、銀城、綠地、萬科、金地、平安、榮盛、魯能、融信、新城等房企獲得，搖號土地合計(jì)出讓金額474.68億元。

在杭州，網(wǎng)上甚至流傳出售樓處大門被擠破的視頻，洶涌而來的散戶正在用極大熱情買房。而在浙江余姚這個(gè)小城市，房地產(chǎn)市場同樣開始火爆。剛剛過去的周末，“中梁首府”項(xiàng)目開盤3小時(shí)即銷售458套住宅，其中大部分房源都是改善型住宅。

散戶入場

面對這樣的情況，剛需購房者和投資客都相繼入場，合肥、南京、杭州等熱點(diǎn)城市投資客越來越多。

浙江麗水的一個(gè)客戶，最近頻繁往來杭州和麗水之間，她在麗水的一個(gè)事業(yè)單位工作，但是最近去杭州置業(yè)，“舉全家之力買一套房，身邊的朋友都在杭州、南京、合肥置業(yè)，感覺如果我不去買房子，可能過三五年，我的錢就貶值了。”

這正是這一輪散戶基數(shù)較大的重要原因，越來越多的普通階層幾十年存款一夜之間被樓市蒸發(fā)，許多普通市民心態(tài)發(fā)生重要變化，感覺不買房有可能會(huì)被跑道。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷指出，樓市的投資者或許是基于利率下行，人民幣貶值的預(yù)期購買房子，尋求資產(chǎn)的保值增值;而投機(jī)者更多是基于住宅用地的“稀缺性”、政府不敢嚴(yán)厲打壓樓市等因素。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長舉足輕重，房地產(chǎn)又與銀行信貸緊密掛鉤，可以說，房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)。中國目前房地產(chǎn)泡沫雖然已經(jīng)非常明顯，即樓市已經(jīng)完成了從價(jià)格發(fā)現(xiàn)到價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程，但泡沫究竟大到什么地步，確實(shí)很難衡量。

新城控股高級副總裁歐陽捷建議，有部分城市存在一定的投資客，這樣的城市可能會(huì)有泡沫。為了應(yīng)對這樣的問題，建議政府在房價(jià)過高城市增加土地供應(yīng)，同時(shí)央行減少貨幣發(fā)行，進(jìn)一步遏制房價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)。

易居沃頓導(dǎo)師王晞建議購房者：“如果是自主剛需需求，建議可以買房，因?yàn)樵谝粋€(gè)城市生活必須有一個(gè)家，根本不需要考慮增值問題。如果是投資性需求的話，現(xiàn)在很多城市也會(huì)有一定的泡沫，所以需要謹(jǐn)慎。”

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來源:米筐投資（微信號：mikuangtouzi），作者：A先生

房價(jià)什么時(shí)候會(huì)跌呢？黑天鵝事件！

在說房價(jià)是否會(huì)跌之前，我們回顧下最近的一次股市泡沫破滅經(jīng)過。

2014年下半年起，股市企穩(wěn)上漲，到了2015年春節(jié)后，股市發(fā)力暴漲，直至6月到達(dá)5178最高點(diǎn)，兩市單日成交金額高達(dá)2.4萬億，而后崩盤跌至最低2850點(diǎn)，至今一蹶不振。

至今仍記得，滬指突破5000點(diǎn)時(shí)，大家觀點(diǎn)一致認(rèn)為挑戰(zhàn)上次高點(diǎn)6214勢在必得，看高8000點(diǎn)、10000點(diǎn)的比比皆是，事與愿違的是股指卻掉頭向下一路暴跌。而其引信卻是政府打擊配資、減兩融（融資/融券）、去杠桿，這也成為上次股市暴跌的非人為因素——黑天鵝事件。

回到房價(jià)，其破滅的原因?qū)?huì)跟股市一樣，術(shù)語是外部流入性資金枯竭，翻譯成人話是錢不再流入了，而這需要一個(gè)黑天鵝事件，遺憾的是沒人知道它會(huì)在什么時(shí)候發(fā)生。

目前可想到的黑天鵝事件是：

1、房價(jià)暴漲至風(fēng)險(xiǎn)累計(jì)到一定量，金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)收縮房貸，使資金流入減少；

2、央行停止放水、收縮信貸量，致使市場上的M2減速加大（減少基礎(chǔ)貨幣投放及提高存準(zhǔn)率來降低貨幣乘數(shù)）；

3、房價(jià)過高致使首付提高和月按揭款增加，“新韭菜”的收入增幅跟不上房價(jià)漲幅，再無“接盤俠”；

4、出臺房產(chǎn)稅，增加購房者的持有成本；

5、國家出于經(jīng)濟(jì)調(diào)整需要（如抑通脹等）連續(xù)加息……

一旦觸發(fā)黑天鵝事件，上漲正反饋循環(huán)隨即轉(zhuǎn)入下跌正反饋循環(huán)。