今年以來上市房企發(fā)債融資動作頻繁，截至目前發(fā)債規(guī)模逼近萬億。業(yè)內分析認為，依賴高負債激進拿地或并購擴張的房企正在累積風險。一方面，融資渠道或將收緊；另一方面當房價下調，絕大部分房企將面臨空前的資金壓力。
融資 房企舉債規(guī)模近萬億
9月26日，榮盛房地產發(fā)展股份有限公司公告稱，擬發(fā)行債券規(guī)模不超過人民幣70億元的公司債券，募集資金將用于償還公司借款、調整公司債務結構；并擬用剩余部分資金補充公司營運資金，改善公司財務狀況等。
據《經濟參考報》記者統(tǒng)計，出于購置土地、償還債務等資金需求，進入下半年后上市房企持續(xù)在資本市場發(fā)債融資。僅僅以公司債為例，9月份以來，先后有越秀地產、碧桂園、藍光發(fā)展、萊蒙國際、中房地產、五洲國際等企業(yè)陸續(xù)公布了發(fā)債計劃。
9月5日，碧桂園控股有限公司宣布，公司于9月2日完成全稱為“碧桂園控股有限公司2016年非公開發(fā)行公司債券（第四期）”的發(fā)行，發(fā)行總額為人民幣100億元。第四期發(fā)行金額為人民幣41.7億元，票面利率為每年4.15%，年期為4年，碧桂園稱，發(fā)行國內2016年第四期非公開發(fā)行債券的所得款項將用作集團若干現(xiàn)有債務再融資及一般營運資本用途。
9月9日，四川藍光發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告稱，其計劃發(fā)行2016年第一期公司債券，債券基礎發(fā)行規(guī)模為人民幣10億元。擬將本次債券募集資金扣除發(fā)行費用后用于改善債務結構、償還公司債務以及補充營運資金。
此外，中房地產、五洲國際等企業(yè)也有不同規(guī)模的發(fā)債動作，9月以來十幾家房企發(fā)債規(guī)模超過500億。這些企業(yè)表示，發(fā)行債券是為進一步改善公司債務結構、拓寬公司融資渠道、滿足公司資金需求。
Wind統(tǒng)計數據顯示，2016年前8個月，房地產行業(yè)上市企業(yè)的債券發(fā)行量共990只，超過2015年全年總數。截至9月19日，發(fā)行規(guī)模已經突破9600億元，為2015年同期的三倍以上。
9月26日，克而瑞研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，今年上半年，萬科、保利、招商蛇口、碧桂園等65家房企總的有息負債為36350億元，相比2015年末的32467億元，高出了12%。其中大部分的房企負債都有不同程度增長，僅14家房企有所下降。
克而瑞研究中心分析師房玲認為，總體來看，2016年上半年上市房企的債務及融資方面呈現(xiàn)以下幾大特點：現(xiàn)金總量較2015年末顯著提升；公司債發(fā)債潮引發(fā)房企負債總量上升，但長短期債務結構明顯優(yōu)化；凈負債率總體水平“明降暗升”，但平均融資成本進一步下降。
壓力 負債率居高不下
值得一提的是，碧桂園、藍光發(fā)展、中房地產等企業(yè)公布的發(fā)債用途均包括了償還舊債部分。事實上，借新償舊是上市房企普遍采取的資本運作方式。
綜合上半年財務數據，上市房企資產負債率依然處在階段性高位。尤其是龍頭房企的資產負債率普遍較高，例如嘉凱城資產負債率為93.55%，較上年84.64%提高8.91個百分點；此外，包括萬科、華夏幸福、綠地控股等18家房企資產負債率達到80%以上。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經濟參考報》記者，對于上市房企來講，融資之后首先是增加土地儲備，為后續(xù)開發(fā)做長遠打算。為了解上市房企的資金狀況，該機構對159家房地產上市企業(yè)資金狀況梳理分析。
從有息負債總量的排名來看，企業(yè)規(guī)模越大，有息負債也會相對越高。上半年的數據顯示，恒大、綠地、萬達有息負債位列前三。
易居房地產研究院的統(tǒng)計數據顯示，上半年發(fā)債規(guī)模前五名的上市企業(yè)在土地市場均有不同程度的拿地動作。其中，上半年負債總額510.47億元，資產負債率為85.60%的信達地產曾在一周時間內先后在杭州、上海競得兩宗高溢價率地塊，耗資近200億元。
“這些房企在今年上半年的債務融資規(guī)模較大，凸顯較為積極的戰(zhàn)略擴張態(tài)勢。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，當然對這類房企來說，需要警惕的是后期相應的償債壓力和市場風險。
預警 融資渠道或再次收緊
一位業(yè)內人士分析指出，依賴資金杠桿激進拿地、大舉擴張的上市企業(yè)正在累積風險。一方面監(jiān)管層正在逐漸釋放收緊銀根的信號，這意味著房地產企業(yè)普遍采取的“借新償舊”模式將難以為繼；另一方面，盡管當前全國范圍的大中城市房價仍在上漲，但是一旦進入價格下行通道，將有八成左右的企業(yè)面臨財務壓力。
值得一提的是，證監(jiān)會在7月末表示，不允許房地產企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。業(yè)內認為，這意味著監(jiān)管層正在收緊房企的融資渠道。
不僅如此，近日有市場消息指出，未來監(jiān)管部門將重點關注“房地產、市政建設、產能過剩”等行業(yè)公司債券發(fā)行情況。以房地產行業(yè)為例，將關注房地產企業(yè)三、四線城市項目的銷售情況及去化情況、土地儲備情況信息披露，募集資金用途和規(guī)模合理性核查。
其中，對于重點關注的三、四線城市房地產發(fā)債項目，已經有券商人士透露其公司不再受理。而一些評級較低的房企，特別是民營企業(yè)發(fā)行私募債也將暫緩。
廣發(fā)證券分析師樂嘉棟表示，從整個上半年情況來看，貨幣流動性持續(xù)寬松，而整個市場缺乏可投的優(yōu)質資產，地產行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。“但進入下半年，成交端的逐步下滑，會抑制房企的開發(fā)投資，房企的融資活動或將逐步降溫。”
樂嘉棟認為，未來房企面臨的風險，一方面是資產端的資金抑制帶來資金緊縮，另一方面則是當前貨幣環(huán)境下居民杠桿利用水平較高，未來若流動性充裕情況生變，開發(fā)商回款壓力將加大。
對此，嚴躍進表示，監(jiān)管部門重點關注房企發(fā)債問題，意味著房企發(fā)債政策趨緊或在所難免。他告訴記者，“從上半年A股上市房企公司債的發(fā)行來看，融資成本總體趨于上行。換而言之，發(fā)債的最好時機開始消失。這意味著對很多房企來說，在下半年獲取低廉的債務融資或比較困難。尤其是近期部分評級機構下調了個別房企債券的信用等級，可能會使其他房企發(fā)債也面臨壓力。”
房玲也分析認為，未來雖然房企的整體融資環(huán)境向好，隨著公開發(fā)行債務規(guī)模逐步逼近上限，房企若還有融資需求便不得不選擇成本略高的非公開發(fā)行方式，因此房企后期的融資利好優(yōu)勢也可能進一步收窄。
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