編者按
融創(chuàng)中國正通過并購走在奔向千億的道路上，下一個(gè)是誰？
今年以來蔓延開來的高拿地成本，令中型房企擴(kuò)張路途更加艱難。加之各地正出臺(tái)土拍新政，如何選取性價(jià)比更高的土地，能否成功將之收入囊中，并完成出讓金繳納，都成為這一群體在反復(fù)思量的問題。馬太效應(yīng)正在加速發(fā)酵。
此外，貫來作風(fēng)謹(jǐn)慎的港資房企，其定位普遍都開始縮小在核心熱點(diǎn)城市，近期也表示在內(nèi)地獲取土地的不易。焦慮癥在蔓延，被并購有時(shí)只是無奈之舉。
導(dǎo)讀
借助上半年的牛市，大部分“中產(chǎn)房企”取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。但在庫存大量消化之后，新的生存問題正在浮出水面：即使在其深耕的區(qū)域內(nèi)，擴(kuò)張步伐也被高成本所制約；后續(xù)市場(chǎng)暗藏風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)其盈利能力帶來考驗(yàn)。這部分“中產(chǎn)階級(jí)”，已經(jīng)患上生存焦慮癥。
“生存還是死亡？這是一個(gè)問題。”對(duì)于大部分中等規(guī)模房企來說，“死亡”的威脅早已遠(yuǎn)去，但“生存”的命題卻始終在困擾著決策者。
根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，2015年共有33家內(nèi)地房企的銷售規(guī)模在200億至500億之間。除中信“不幸”遭遇收購?fù)?，其余大部分房企都處?ldquo;比上不足，比下有余”的狀態(tài)，可看做房企陣容里的“中產(chǎn)階級(jí)”。
這部分企業(yè)有一些共同特征：和最早一批大型房企相比，起步時(shí)間較晚，完成全國化布局的時(shí)間也晚于前者。區(qū)域選擇合理，但布局的深度和廣度明顯不及大型企 業(yè)。一些企業(yè)仍然帶有強(qiáng)烈的區(qū)域標(biāo)簽，如環(huán)京區(qū)域的榮盛發(fā)展，長三角地區(qū)的新城控股、濱江集團(tuán)，福建起家的泰禾、旭輝、
陽光城、正榮等。
借助上半年的牛市，大部分“中產(chǎn)房企”取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。但在庫存大量消化之后，新的生存問題正在浮出水面：一方面，激烈的競(jìng)爭(zhēng)正在增加拿地難度，即 使在其深耕的區(qū)域內(nèi)，擴(kuò)張步伐也被制約；另一方面，后續(xù)市場(chǎng)的不確定性，不僅暗藏風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)其盈利能力帶來考驗(yàn)。這部分“中產(chǎn)階級(jí)”，已經(jīng)患上生存焦慮 癥。
拿地機(jī)會(huì)稍縱即逝
“我們還沒回過神來，地價(jià)就漲得不像樣了。”某福建房企中部區(qū)域負(fù)責(zé)人如此評(píng)價(jià)鄭州土地市場(chǎng)。
從去年下半年以來，鄭州土地市場(chǎng)一直不平靜。以最為活躍的經(jīng)開區(qū)為例，今年1月，經(jīng)開區(qū)一宗住宅用地經(jīng)過4小時(shí)競(jìng)價(jià)最終成交，溢價(jià)率為150%，4885元/平方米的單價(jià)成為當(dāng)時(shí)區(qū)內(nèi)歷史最高。
今年7月27日至29日，鄭州連續(xù)迎來土地交易，結(jié)果是，三宗經(jīng)開區(qū)地塊單價(jià)以“一天比一天高”的節(jié)奏被刷新，樓面價(jià)分別為9005元/平方米、9797元/平方米和10544元/平方米。
也就是說，短短半年間，經(jīng)開區(qū)的土地成本就上漲了一倍。而在8月18日，鄭東新區(qū)的兩宗地塊就拍出了3.6萬元和3.7萬元的高單價(jià)，甚至高出同日誕生的廣州高價(jià)地單價(jià)。
這種變化令上述房企措手不及。這家企業(yè)從去年就開始關(guān)注鄭州市場(chǎng)，并對(duì)該區(qū)域頗為看好。理由是，鄭州屬于典型的區(qū)域中心城市，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)周邊區(qū)域的吸附力強(qiáng)。且河南為人口大省，具有較大購房潛力。
截至目前，該企業(yè)多次在土地市場(chǎng)參與競(jìng)拍，但一無所獲。如今區(qū)域公司已經(jīng)成立一年多，但手中仍無項(xiàng)目。上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，鄭州地價(jià)上漲過快，公司已經(jīng)多次放開拿地預(yù)算，仍然趕不上地價(jià)上漲速度。
他的煩惱并非個(gè)案。在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，這類中型房企的拿地難度越來越大。今年以來，鄭州市場(chǎng)共誕生8個(gè)高價(jià)地，得主分別是恒大、萬科、雅居樂、碧桂 園、融創(chuàng)、金茂、榮盛、正商。除正商為本地房企外，其余7家企業(yè)中，僅金茂、榮盛為“中產(chǎn)階級(jí)”，但金茂的央企背景，決定了其屬于特例。
“如果一塊地動(dòng)不動(dòng)就拍幾個(gè)小時(shí)，競(jìng)價(jià)次數(shù)動(dòng)不動(dòng)就達(dá)到幾十輪甚至上百輪，像我們這種企業(yè)就玩不起了。”上述人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
在上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，與大型房企相比，中小企業(yè)在資金成本、管控能力、風(fēng)險(xiǎn)承受力等方面全面落于下風(fēng)。在樓市的“黃金時(shí)代”，這種差 異體現(xiàn)得并不明顯，一旦土地供應(yīng)不足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，其劣勢(shì)就會(huì)顯現(xiàn)。尤其在整體供應(yīng)過剩的情況下，可供企業(yè)選擇的區(qū)域市場(chǎng)并不多。
與此同時(shí)，隨著去庫存進(jìn)程加速，一些城市的供應(yīng)迅速由過剩變成短缺，令很多房企猝不及防。
經(jīng)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，在2014年6月，杭州新建商品住宅的去化周期為26個(gè)月，屬偏高水平。截至今年8月底，該指標(biāo)已將至5.2個(gè)月，位于偏緊區(qū)間。
此前一直被認(rèn)為存量過剩的濟(jì)南，新房去化周期已不足6個(gè)月；青島、南寧等城市的去化周期，均不足8個(gè)月；一直被“忽略”的南昌，去化周期僅4個(gè)月?？硕鹫J(rèn)為，未來這些城市的地價(jià)面臨較大上漲壓力。
“固化”的階層
煩惱不止于此。即使企業(yè)成功拿到地，也并不意味著沒有風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，由于越來越多的城市出臺(tái)調(diào)控政策，以及市場(chǎng)需求出現(xiàn)透支性釋放，未來一些城市的樓市存在降溫風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)在現(xiàn)階段拿地沒有問題，但對(duì)于可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，需要有預(yù)判。
他認(rèn)為，現(xiàn)階段企業(yè)多屬于“高點(diǎn)拿地”，一旦今后市場(chǎng)的流動(dòng)性或供需關(guān)系發(fā)生變化，就會(huì)對(duì)盈利能力帶來嚴(yán)重考驗(yàn)。
此外，對(duì)于區(qū)域布局過于集中（如環(huán)京、福建區(qū)域）的企業(yè)來說，同樣面臨較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。多家機(jī)構(gòu)就曾發(fā)布報(bào)告警示榮盛發(fā)展等企業(yè)，環(huán)京樓市可能存在京津冀區(qū)域發(fā)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。
也即，在中型房企正迎來銷售高點(diǎn)之時(shí)，生存問題反而越來越嚴(yán)峻。
當(dāng)然，樂觀的聲音仍然存在。今年上半年，某福建房企相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在區(qū)域布局合理、銷售節(jié)奏適當(dāng)?shù)那闆r下，中型房企有機(jī)會(huì)進(jìn)一步做大規(guī)模，并實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。
但某上海房企內(nèi)部人士認(rèn)為，“現(xiàn)在的500億，也就相當(dāng)于以前的200億、300億，因?yàn)檫@是資產(chǎn)價(jià)格上漲的結(jié)果，而非企業(yè)通過有效戰(zhàn)略布局達(dá)成的目標(biāo)。”因此，即使有些企業(yè)做到500億以上規(guī)模，也并不能真正稱為“做大”，更難言“做強(qiáng)”。
他還表示，在野蠻生長的“黃金時(shí)代”終結(jié)之后，中型房企趕超大型房企的希望越來越渺茫。因?yàn)?ldquo;所有可行的發(fā)展模式、路徑，大企業(yè)都已經(jīng)嘗試過，而且做到了極致，中小企業(yè)只是沿著它們的路在走而已。”
事實(shí)上，政策層面的一些變化，正在成為中小房企面臨的不利因素。從7月底開始，證監(jiān)會(huì)對(duì)房企的發(fā)債審核更加嚴(yán)格，并要求資金不得用于買地、償還銀行貸款及補(bǔ)充流動(dòng)資金。對(duì)規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)而言，其影響顯然要更大。
另外，近期蘇州等城市明顯提高拿地的保證金比例，并隨后推出大量土地。企業(yè)一旦對(duì)其中多宗地塊感興趣，光是支付的保證金就可達(dá)數(shù)十億甚至上百億元。對(duì)于中小房企來說，這同樣不是一筆小數(shù)目。
除了不易向上趕超，向下滑坡的壓力似乎越來越大。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，在2015年銷售排行中，2000億房企與千億房企之間，千億房企與百億房企之間，均有 著500億的差距“鴻溝”；500億房企陣營上下，銷售規(guī)模相差100億元；但在銷售規(guī)模100億至400億之間，企業(yè)的銷售差距多在個(gè)位數(shù)，排名隨時(shí)會(huì) 發(fā)生變化。
此外，正如中信遭遇中海并購、融創(chuàng)對(duì)融科智地實(shí)施收購，一旦運(yùn)營不善，這類中型房企隨時(shí)面臨被并購的尷尬。
上述上海房企人士表示，進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，房地產(chǎn)界呈現(xiàn)出新的競(jìng)爭(zhēng)格局。“馬太效應(yīng)”正在凸顯，行業(yè)正出現(xiàn)某種程度的“階層固化”現(xiàn)象。
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