當(dāng)下，多地房價(jià)正經(jīng)歷著一輪上漲，很多想投資房地產(chǎn)的人都四處找錢買房，部分人甚至還打起了銀行“房抵貸”業(yè)務(wù)的主意，想借此籌集首付的資金。在此背景下，有銀行近日推出的未還清貸款房產(chǎn)也能二次抵押的貸款產(chǎn)品備受關(guān)注。不過，專家認(rèn)為，如果房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)時(shí)，將影響質(zhì)押品安全，而一旦大部分銀行跟風(fēng)，將引發(fā)信貸規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)的上升。

“招商銀行個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款，貸款年限長，利率低，申請(qǐng)方便，最重要可以二押，即使目前房子還在按揭，也可以貸出升值的部分。”這則貸款廣告近日在社交平臺(tái)上流傳甚廣。

房產(chǎn)“二押”貸款不能用于買樓炒股

記者了解到，目前招商銀行確實(shí)推出了有房就貸產(chǎn)品，其中上海等地，由于政策的允許，推出了房產(chǎn)二次抵押，房子有按揭也可貸，可以貸出升值的部分。而其它包括廣州等城市，在按揭結(jié)清之前也可根據(jù)其信用狀況給予小額信用貸款，并非二次抵押再貸款。

招行相關(guān)人士表示，該貸款嚴(yán)禁用于購房、炒股、投資等國家禁止的用途。因此，用途合規(guī)清晰，也不存在提高購房者杠桿比例的問題。

有銀行人士告訴記者，銀行推住房“二押”，與近期樓市火爆也不無關(guān)系。該人士告訴記者，很多銀行的做法是，不論房產(chǎn)以何種方式抵押，這種抵押貸款只能用于個(gè)人消費(fèi)或經(jīng)營，絕不能用于炒房、炒股。銀監(jiān)會(huì)還規(guī)定，發(fā)放的消費(fèi)貸款如果金額超過30萬元，不能直接打到貸款人的賬戶，而是采取受托支付形式，打到用途有關(guān)的賬戶。比如，申請(qǐng)裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶；申請(qǐng)旅游的直接進(jìn)入旅行社賬戶，以此防止貸款用途有變。

另有銀行人士告訴記者，雖然監(jiān)管一直要求銀行要嚴(yán)格監(jiān)管貸款用途，但是部分銀行監(jiān)管不力，對(duì)貸款客戶弄虛作假、改變貸款用途等是睜一只眼閉一只眼，有銀行甚至還幫助客戶虛構(gòu)裝修等買賣合同，讓銀行把錢打到自己找到的關(guān)系戶，再轉(zhuǎn)出來去買房炒股。“實(shí)際上，消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等流向房產(chǎn)、股市的現(xiàn)象，一直都是難以杜絕的。”該人士說。

“房抵貸”難防違規(guī)操作

另有房產(chǎn)中介人士也告訴記者，當(dāng)下房價(jià)狂飆，樓市瘋漲，很多人都想方設(shè)法找錢炒房，包括打起了各家銀行的“房抵貸”業(yè)務(wù)的主意，希望用消費(fèi)貸款來籌集自己的首付資金。該人士還告訴記者，貸款不能直接打到貸款人的個(gè)人賬戶，需要先打到一個(gè)第三方賬戶過渡一下，一般都包裝成買紅木家具、珠寶、裝修等，錢先打到這些地方，再轉(zhuǎn)回來。

那么，沒有還完貸款的房子究竟還能貸出多少錢呢？舉例來說，5年前，客戶貸款200萬元買一處價(jià)值400萬元的房產(chǎn)，現(xiàn)在這處房產(chǎn)已升到1000萬元，而客戶還有150萬元貸款余額沒還完，又急需用錢消費(fèi)。這時(shí)，用這一房產(chǎn)可再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款，理論上可以新貸出的額度應(yīng)該是房產(chǎn)現(xiàn)在估值的八成左右減去沒結(jié)清的貸款。一般估值相當(dāng)于市價(jià)的七成，所以這一案例中，新增加的額度大約是560萬元減去150萬元，差不多是410萬元。當(dāng)然，最終銀行審批的額度還與申請(qǐng)人的收入有關(guān)，一般要求月收入要大于月還款額的2倍。

分析

如跟風(fēng)房產(chǎn)“二押”

信貸風(fēng)險(xiǎn)需警惕

對(duì)于銀行對(duì)房產(chǎn)的二次質(zhì)押放貸，部分專家并不認(rèn)同。中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍向本報(bào)記者表示，通過資產(chǎn)的增值部分再來進(jìn)行抵押或者是質(zhì)押，獲得第二輪質(zhì)押的信貸，客戶的貸款會(huì)增加，還款壓力同樣加大。但對(duì)于銀行來說，風(fēng)險(xiǎn)就是房產(chǎn)的價(jià)格，如果未來的市場(chǎng)價(jià)值出現(xiàn)比較大的波動(dòng)時(shí)，就會(huì)影響到質(zhì)押品的安全性。如果波動(dòng)變化帶來資產(chǎn)價(jià)值低于質(zhì)押率的時(shí)候，銀行不僅要面臨如何處置的難題，還會(huì)引發(fā)質(zhì)押品所有權(quán)的糾紛。

更嚴(yán)重的是，趙錫軍認(rèn)為，當(dāng)大部分銀行都跟風(fēng)做房產(chǎn)二次質(zhì)押產(chǎn)品時(shí)，那么，整個(gè)社會(huì)的信貸規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)上升，這將會(huì)類似美國次貸危機(jī)之前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一些做法，值得我們加以警惕。而如果二次質(zhì)押的資金繞過監(jiān)管改變貸款用途，流向房產(chǎn)時(shí)，將進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲，資產(chǎn)泡沫也將加大。

而對(duì)于借款人來說，有銀行人士提醒道，因當(dāng)前樓市“買了就賺”，在這種刺激下，購房者自加杠桿的投機(jī)行為被迅速放大。一旦未來房價(jià)下降，在杠桿放大的情況下，購房者的房產(chǎn)市值會(huì)大幅縮水。對(duì)本身資金不充沛、借助“房抵貸”才有購房條件的人來說，屆時(shí)為達(dá)到銀行抵押率標(biāo)準(zhǔn)，要么追加抵押，要么減少貸款，要么被強(qiáng)行平倉，這樣的事情不是沒有發(fā)生過。

名詞解釋

“房抵貸”和“二次抵押”

“房抵貸”是指借款人以自己或關(guān)系人的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或者是經(jīng)營用途的人民幣貸款。不過，有些銀行只接受結(jié)清按揭貸款的房產(chǎn)。而部分銀行可以接受未結(jié)清貸款的房產(chǎn)，這就是所謂的“二押”，此前銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，普遍只接受在“本行”首次抵押的房產(chǎn)進(jìn)行“二次抵押”新增貸款。