中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一個(gè)特殊現(xiàn)象。
即在房?jī)r(jià)領(lǐng)域馬太效應(yīng)明顯，房?jī)r(jià)絕對(duì)額越高，則漲幅越高。
而進(jìn)一步將2014年全國(guó)35個(gè)城市商品房均價(jià)，2016年7月商品房房?jī)r(jià)同比漲幅，以及2016年1-7月規(guī)模以上工業(yè)增速，3組數(shù)據(jù)放在一起比較，會(huì)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)越高的地區(qū)，漲幅越大，而工業(yè)增速越低；反之房?jī)r(jià)越低的地方，漲幅越低，工業(yè)增速越高（沈陽(yáng)例外）。
為什么房?jī)r(jià)漲幅與工業(yè)增速出現(xiàn)反向的情況， 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，這可能與高房?jī)r(jià)提高商業(yè)成本、擠出工業(yè)有關(guān)，如深圳、北京和上海，大量的傳統(tǒng)工業(yè)在加快外遷。
綜合而言，隨著高房?jī)r(jià)帶來(lái)工業(yè)成本上升，預(yù)計(jì)未來(lái)深圳、廈門(mén)、南京、武漢、杭州的工業(yè)逐步進(jìn)入低速增長(zhǎng)時(shí)期。除非有像杭州依靠互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)第三產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)的彎道超車(chē)，大批的高房?jī)r(jià)二三線城市，經(jīng)濟(jì)將步入類(lèi)似京滬的負(fù)增長(zhǎng)或者超低增長(zhǎng)時(shí)期。
高房?jī)r(jià)地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅越大
中國(guó)目前的房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的地區(qū)，大多是房?jī)r(jià)絕對(duì)值最高的地區(qū)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還沒(méi)公布各城市2015年和2016年商品房均價(jià)排名，但是從2014年以來(lái)的數(shù)字來(lái)看，深圳、上海、北京、廣州、廈門(mén)、杭州、南京，位居全國(guó)商品房均價(jià)前7名，這些地區(qū)均是今年以來(lái)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的地區(qū)。
從2016年7月看，深圳商品房?jī)r(jià)格同比漲幅最大，達(dá)到40%以上。廈門(mén)達(dá)到39%，為全國(guó)第二，合肥第三，為33%以上。上海、北京、廣州的房?jī)r(jià)漲幅，分別為27%、20%、17%。其他的如杭州、南京，今年以來(lái)房?jī)r(jià)也是快速增長(zhǎng)。
如果將房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅排名，可以看到其呈現(xiàn)逐步向下擴(kuò)散，擊鼓傳花的情況。比如增長(zhǎng)最快是深圳，其次是上海、北京，然后是廈門(mén)、杭州、南京、福州、天津，然后還有武漢、鄭州、成都、南寧等。
另一方面，房?jī)r(jià)漲幅最低的地區(qū)，一般是商品房均價(jià)最低的地區(qū)，甚至是最邊遠(yuǎn)的地區(qū)，如烏魯木齊，房?jī)r(jià)漲幅呈現(xiàn)從東部沿海，依次向西部下降的態(tài)勢(shì)。
2014年全國(guó)房?jī)r(jià)處于末位的城市包括貴陽(yáng)、重慶、呼和浩特、銀川等。其中重慶2014年房?jī)r(jià)在全國(guó)35個(gè)城市排名倒數(shù)第三，今年7月同比增速僅3.2%。銀川、呼和浩特今年7月商品房增幅也僅僅分別只有0.7%、0.5%。
這樣看來(lái)， 整個(gè)2014年商品房均價(jià)，其從高到低的走勢(shì)，與2016年商品房漲幅從高到低，呈現(xiàn)一個(gè)基本吻合的曲線。這就是，房?jī)r(jià)絕對(duì)值越高，漲幅越大。
為什么呈現(xiàn)這樣的情況，排除個(gè)別城市的異常情況，一般房?jī)r(jià)絕對(duì)值高的地區(qū)，都是都市圈發(fā)達(dá)地區(qū)的核心城市。比如京津冀有北京，長(zhǎng)三角有上海，珠三角有深圳和廣州，這些地區(qū)服務(wù)業(yè)比重今年上半年依次達(dá)到了80%、70%、60%左右。
相應(yīng)，稍微小一點(diǎn)的都市圈核心城市，比如南京都市圈、杭州都市圈、海西都市圈的幾大核心城市，服務(wù)業(yè)比重也紛紛提高。比如今年上半年杭州服務(wù)業(yè)比重達(dá)到60%，南京是58%以上，廣州是68%，深圳是60%以上，天津、成都、武漢在54%左右，廈門(mén)是53%。這些地區(qū)今年以來(lái)依次房?jī)r(jià)逐步往上走。
很多城市為什么房?jī)r(jià)漲不起來(lái)，看看服務(wù)業(yè)比重就知道了，今年上半年重慶才50%，長(zhǎng)沙46%，寧波46%。服務(wù)業(yè)比重低，顯示這些城市仍屬于工業(yè)化中期階段，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠工業(yè)投資，服務(wù)業(yè)比重難以上升，單純靠產(chǎn)業(yè)工業(yè)企業(yè)居民消費(fèi)，很難將房?jī)r(jià)拉起來(lái)。
房?jī)r(jià)越高地區(qū)工業(yè)越慢
研究35個(gè)城市數(shù)據(jù)還可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅越低的地區(qū)，工業(yè)增速越高。
如果去掉最西部的烏魯木齊、東北的沈陽(yáng)（工業(yè)下滑有特殊因素），以及西南的昆明，可以看到工業(yè)增速出現(xiàn)了一個(gè)非常明顯的趨勢(shì)：即與房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)漲幅從高到低的趨勢(shì)相反，上海、北京房?jī)r(jià)高，漲幅大，工業(yè)增速低，但是西部的重慶、銀川、呼和浩特和貴陽(yáng)，房?jī)r(jià)低，商品房?jī)r(jià)格漲幅低，在全國(guó)靠后，但是工業(yè)增速在全國(guó)整體最高。
其中重慶的規(guī)模以上工業(yè)增速是全國(guó)最高，今年前7個(gè)月是10.3%，但是其房?jī)r(jià)絕對(duì)值在2014年是全國(guó)倒數(shù)第三。
為什么呈現(xiàn)房?jī)r(jià)越高，工業(yè)增速越慢的情況，這可能與工業(yè)發(fā)展互為因果有關(guān)。
比如北京上海要遷移人口，遷出一般工業(yè)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展高端服務(wù)業(yè)，比如科技研發(fā)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)，加上商品房供給不夠，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。而高端服務(wù)業(yè)發(fā)展，比如金融、科技研發(fā)、軟件等信息產(chǎn)業(yè)，催生了大量的高收入人群，進(jìn)一步刺激了商品房需求。深圳的房?jī)r(jià)去年以來(lái)在全國(guó)漲幅最快就是案例。
在服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的高房?jī)r(jià)地區(qū)，傳統(tǒng)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)因成本太高將面臨淘汰。北京將鋼鐵、化工，以及服裝加工、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)全部遷出就是案例。當(dāng)然，除了高房?jī)r(jià)因素，與這些產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷下降也有關(guān)系。
在一些城市不斷加碼推高房?jī)r(jià)的情況下，未來(lái)包括南京、杭州、武漢、合肥、廈門(mén)等地的傳統(tǒng)工業(yè)，包括造船、化工、冶煉、服裝、筆記本電腦制造、汽車(chē)等一般制造業(yè)和加工業(yè)，將逐步喪失優(yōu)勢(shì)。這些城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)放慢，將成為一個(gè)趨勢(shì)。
同樣，成都、西安、重慶等城市如果放任新一輪房?jī)r(jià)擊鼓傳花上升，其工業(yè)優(yōu)勢(shì)將消失。事實(shí)上，這些地區(qū)今年以來(lái)工業(yè)增速普遍都在放慢。
也正因?yàn)榇?，武漢、西安、重慶、成都等中西部副省級(jí)城市，以及貴陽(yáng)、銀川、呼和浩特等省會(huì)城市，應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)，避免房?jī)r(jià)快速上升導(dǎo)致對(duì)工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力被侵蝕的狀況發(fā)展。
只有盡早出臺(tái)遏制房地產(chǎn)投機(jī)政策，中西部一大波還有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的城市，未來(lái)在工業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)方面，才能保持快速增長(zhǎng)，否則等房?jī)r(jià)漲幅失控，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利將快速消失，再難有趕超東部發(fā)達(dá)城市的機(jī)會(huì)。
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