接連踏準(zhǔn)股市、房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏的任澤平昨日發(fā)布房地產(chǎn)分析報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，從房地產(chǎn)占GDP比重的指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)存在明顯泡沫。報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠(yuǎn)高于全球260%的平均水平。
空置率
三四線嚴(yán)重，一線上?？罩寐首罡?/strong>
報(bào)告從絕對(duì)房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比、庫(kù)存、租金回報(bào)率、杠桿、空置率等指標(biāo)來(lái)定量評(píng)估中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀視野來(lái)看，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，城鎮(zhèn)化、居民收入和貨幣超發(fā)，造就了中國(guó)一二線房?jī)r(jià)只漲不跌的不敗神話。
從細(xì)節(jié)來(lái)看，本次報(bào)告從租金回報(bào)率、房屋空置率、房?jī)r(jià)收入比三個(gè)方面表達(dá)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)心。
從空置率而言，報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)的空置率比較高，整體接近或達(dá)到了嚴(yán)重積壓的警戒線，三四線城市尤為嚴(yán)重。從住宅看，中小城市空置率更高可能是因?yàn)檫^(guò)度建設(shè)。大城市的空置率可能跟過(guò)度投機(jī)有關(guān)。具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，2015年在10%以上。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。
房?jī)r(jià)收入比
一二線偏高，三四線基本合理
從房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市要高于其他國(guó)際性都市，世界房?jī)r(jià)最高的城市中，中國(guó)香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。
這次報(bào)告還關(guān)注了地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。任澤平認(rèn)為，中國(guó)居民杠桿水平低于主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，總體杠桿其實(shí)不高。但就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，資產(chǎn)負(fù)債率上升過(guò)高過(guò)快，并且對(duì)銀行融資過(guò)度依賴。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源基本構(gòu)成來(lái)看，大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過(guò)40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，具有比較大的不穩(wěn)定性。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率近15年時(shí)間里，從52%一路上升至77%，
一旦未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)縮水的話，可能存在更大的資產(chǎn)負(fù)債率走高、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露。
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