18日，杭州市發(fā)布房地產(chǎn)限購政策，將于9月19日起暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。杭州是繼蘇州和廈門之后第三個重啟限購的城市。
業(yè)內(nèi)人士表示，部分樓市的異?；鸨?，令房地產(chǎn)調(diào)控政策重新收緊，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的降低杠桿政策正在密集出現(xiàn)，不排除有更多的城市加入限購和限貸的行列。
火爆 小長假的瘋狂投資者
本應(yīng)輕松休息的小長假，迎來了風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)投資客。鄭州白領(lǐng)張超便是其中一位。
“覺得假期比上班更累。”張超說，第一天家人看房選房，第二天排號搖號，第三天辦手續(xù)，在三天小長假期間，他幾乎所有時間都泡在了房上。
張超說，“我看中了一套位于鄭州航空港區(qū)的一個歐式洋房項目，臨近自貿(mào)區(qū)，且位于地鐵沿線。與一周前相比，該項目已經(jīng)漲了近600元，若與6月底開盤價相比漲了近3000元。”
“聽說上次開盤200多套房，有八、九百人排隊搖號。迫不得已，我在17號開盤前一天帶家人看好后，當晚就到售樓處排隊，以免買不到。”張超說。
在本輪近乎瘋狂的房市當中，張超的做法并不鮮見。劉蹙是張超的置業(yè)顧問，作為賣房人，他自己也被現(xiàn)在購房人的熱情嚇怕了。“上次開盤時，一位上海老太太買了3套房，這兩天我告知她要加推，她直接打電話說留三套。我連忙說‘這次房子不一定能拿上’，這老太太直接來了句，‘我現(xiàn)在就買機票從上海飛過去，給我個賬戶，錢我先打給你’。真是攔都攔不住。”劉蹙說。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，現(xiàn)階段購房者投資需求之所以旺盛，或者是因為看中未來上漲預(yù)期，期待投資獲利，或者是因為害怕將來再漲，早買早安心。
稀缺 資金潮下的恐慌
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在剛過去的中秋小長假，北京新建住宅簽約422套，二手房住宅簽約280套，整體來看，成交量是最近幾年小長假的最高點。
今年端午小長假期間，北京新房住宅成交213套，二手住宅成交僅70套。這意味著，雖然因為假期簽約的特殊性，整體簽約并不完全真實反映市場情況，但從單純都是假期因素來看，成交量翻了幾番。
“出現(xiàn)投資需求的主要原因是過多的貨幣供應(yīng)。在貨幣過多供應(yīng)的影響下，投資需求被無限大地釋放在房地產(chǎn)市場。”張大偉認為，現(xiàn)階段房價爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒導(dǎo)致購房者出現(xiàn)了恐慌。
央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月新增貸款9487億元中，住戶部門貸款新增額度高達6755億元，該貸款額較7月的4575億元，環(huán)比增加47.65%。
張大偉說，信貸的強勁支持，加之去庫存政策的大力刺激，引發(fā)了今年房地產(chǎn)銷售市場的火爆行情。而過度的加杠桿事實上帶來了越來越大的房地產(chǎn)風(fēng)險。
的確，在高成交的帶動下，重點城市庫存均快速去化，多個城市或面臨“無房可賣”。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月底，其監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%，庫存已連續(xù)13個月同比下跌，回到了5年前的水平。
造成庫存下降的主要原因便是新增供應(yīng)趕不上去庫存的速度。易居數(shù)據(jù)顯示，雖然8月份推盤節(jié)奏相比7月份有所加快，但8月35城新增供應(yīng)2336萬平方米，依然低于其新增成交量2558萬平方米。
上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，部分地區(qū)去化周期快速下降。以杭州為例，2014年6月杭州存銷比為26.0個月，屬于本輪樓市調(diào)整周期中的偏高水平。隨后該曲線持續(xù)下滑。到了今年7月份存銷比跌至6.0個月，而到了8月份繼續(xù)下跌至5.2個月。
“同時，南昌、南京、合肥去化周期甚至已分別降至4個月、3個月、1個月，當?shù)貥鞘行栝_啟‘補庫存’階段。”嚴躍進說。
從緊 “去杠桿”勢在必行
房市熱度的不斷升溫，促使地方開啟收緊政策的大幕。繼蘇州、南京、廈門、武漢之后，最近大熱的鄭州、杭州也加入收緊行列。
鄭州方面指出，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，采取“限地價，競房價”，即地價確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，參與網(wǎng)掛的競買人進行最后一次現(xiàn)場報價，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競得人。
此外，除大棚戶區(qū)改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地，土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%，溢價部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個工作日內(nèi)繳清。
同時，還加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源的審查。加大對銀行機構(gòu)個人住房信貸政策落實情況的督查力度。對首付款來源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實性等情況加強實質(zhì)性審核。嚴肅查處各類違法違規(guī)行為。
杭州方面則表示，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
明確限購范圍為，上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州之江國家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)，不包含富陽區(qū)、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣（市）。
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授虞曉芬認為，今年杭州房地產(chǎn)市場成交量明顯放大，價格也出現(xiàn)上漲。杭州房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了過度投資、投機的“苗頭”。
CRIC研究中心執(zhí)行總裁丁祖昱也指出，政策的出臺離不開市場超出預(yù)期的“過熱”。8月杭州商品住宅成交均價1.8萬元/平方米，環(huán)比上漲11%，漲幅超過近期市場大熱的南京、合肥、武漢等市，在研究中心監(jiān)測的71座重點城市中排在第二，僅次于上海的14%。
丁祖昱認為，一二線樓市全面收緊在即，限購政策收緊范圍或會進一步擴容，市場沒有明顯降溫的南京、合肥、武漢等市均有出臺類似政策的可能；力度上也可能進一步加強，如果熱點城市市場還是“越控越漲”，出臺更為嚴厲的首套房限購等政策也不無可能。
但張大偉表示，政策力度有限，對實際影響微弱，如果信貸不收緊，這一政策很快將被市場消化。
但值得注意的是，丁祖昱強調(diào)，雖然現(xiàn)階段除蘇州外政策未有力度，但未來如果調(diào)控政策不斷加碼、不斷升級，超過一定的“臨界點”后，將有可能成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”。
“政策是有疊加效應(yīng)的。隨著購買力透支、需求透支，最后幾個月的成交量或?qū)⒒芈洹?rdquo;丁祖昱說。
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