2016年以來土地市場高溫不退，“面粉貴過面包”似乎成為市場常態(tài)，南京、蘇州、合肥、杭州、上海等城市土地成交價格紀(jì)錄屢被刷新。
地價的快速攀升，來自對價格快速上漲的信心，但自2016年3月底以來，不僅行業(yè)政策面出現(xiàn)反復(fù)，要求“穩(wěn)房價”；“權(quán)威人士”更是直接對“加杠桿去庫存”全面否定。行業(yè)宏觀背景的不確定性，讓業(yè)內(nèi)也不免為這些新晉高溢價土地捏一把汗。
這些地塊的運(yùn)轉(zhuǎn)情況究竟如何？
延緩入市是主流
在房地產(chǎn)行業(yè)，如今對于拿地流傳著這樣一句話。“拿地是死，不拿地更是死。”背后的含義是，由于地價高企，開發(fā)商拿地很可能面臨較大風(fēng)險；但如果不拿地，開發(fā)商可能就要面臨“斷頓”的生存危機(jī)。
這種情況下拿下高溢價土地真的沒有風(fēng)險嗎？
以北京市為例。北京歷史上累計出讓的經(jīng)營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，合計土地出讓金為1919.38億。截至2016年9月8日，這59宗地塊的銷售額僅337.8億。
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，這些高價地很多都是2014-2015年入市，入市項目只有不到20個。從銷售節(jié)奏看，大部分項目延緩入市已經(jīng)超過1年，其實已經(jīng)開始承擔(dān)資金壓力，其中很大部分的銷售額還來自于保障房部分。
張大偉稱，從目前情況看，入市的高價地項目獲得銷售業(yè)績有一個非常明顯的特征，都是五環(huán)及五環(huán)周圍項目。這59宗地塊總貨值預(yù)期將在3800億，截至今年6月實現(xiàn)224億的銷售額，目前來看，只相當(dāng)于一年的資金成本。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者發(fā)現(xiàn)，59宗高價地中，只有17宗有銷售業(yè)績，如華潤城、萬柳書院、龍湖西宸原著、北京壹號院等。
張大偉認(rèn)為，北京五環(huán)外高價地數(shù)量非常多，包括延慶、順義、大興等區(qū)域，公寓類高價地數(shù)量眾多，都給未來市場帶來風(fēng)險。北京、上海出讓的多宗住宅用地，均 有“7090”的要求，但這并沒有抑制住高價地出現(xiàn)。整體看，未來剛需已經(jīng)只能瞄準(zhǔn)二手房市場。按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來2年房價上漲 100%以上，這些高價地才能上市。
CRIC分析師房玲表示，房企爭奪優(yōu)質(zhì)項目時往往建立在對未來市場樂觀的預(yù)期之上，但過高的樓板價使部分地塊在拿地后遲遲未能順利入市，典型的案例有合景 泰富崇文菜市場地塊。還有部分地塊由于項目體量大，同時涉及地塊整理、拆遷等問題，大大延遲了項目開發(fā)速度，如南京中冶下關(guān)高價地塊。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計，兩年內(nèi)未開工的高價地項目不在少數(shù)。比如，南京中冶置地拿下的下關(guān)區(qū)濱江1號地和3號地，地塊成交日期為2010年9月；富 力地產(chǎn)在無錫拿下的XDG-2009-77地塊，成交于2010年；合景泰富2011年拿下的崇文菜市場（含西側(cè)地）地塊等。
解套的秘密
縱觀高價地解套過程，需要開發(fā)商“各顯神通”。其中定位、降價、擇機(jī)入市都很重要。
2014年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元，溢價111.5%奪得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅用地，折合樓板價47609元/平方米。與該地塊 相近的三個樓盤，其中2個在2014年初統(tǒng)計的毛坯售價在3萬-4.6萬元/平方米，另一個項目二手房掛牌價4.7萬元/平方米，均低于前述樓板價，業(yè)內(nèi) 粗略估算該高價地需要售價達(dá)到7萬元。2015年4月，方興大寧金茂府正式開盤，首次推出開盤價約68090元/平方米。截至今年4月，已推出的674套 中賣出了643套，去化率達(dá)到95%，平均售價73112元/平方米。
房玲稱，大寧金茂府的突圍在于其定位精準(zhǔn)。開盤之前，大寧地區(qū)幾乎處于新房供應(yīng)“斷檔期”，僅有中環(huán)邊的象嶼悅府項目，以二手房為主。由于項目樓板價直接 高過周邊新房且區(qū)域發(fā)展空間較大，金茂府選擇做中高端項目，打造區(qū)域標(biāo)桿。一方面是大寧地區(qū)的生活配套可以承接中高端客戶；另一方面，在大寧區(qū)域并無同類 型競品，打造區(qū)域標(biāo)桿將使項目成為中高端客戶的唯一選擇。
相比之下，部分項目則是前期定位中客戶定位和產(chǎn)品定位失誤，導(dǎo)致銷售不盡如人意。例如嘉定新城常發(fā)豪庭項目，2009年以超過4倍溢價奪得土地，2012 年8月開盤時，價格低于整個板塊均價。分析認(rèn)為，項目主推大戶型（200平方米），并未與以剛需為主的嘉定新城相融合是項目主要失誤。
CRIC提供的數(shù)據(jù)顯示，如華潤佘山九里項目為2009年9月拿下地塊，樓面價為11502元/平方米，溢價率高達(dá)226.72%。首次開盤價格為52210元/平方米，目前售價僅為22819元/平方米。
單價地王地塊由于拿地成本高，需要以較高的銷售價格面世，以保證企業(yè)開發(fā)利潤，這類地塊往往需要等待市場時機(jī)入市。但少數(shù)高價地項目由于競拍時對未來預(yù)期 過于樂觀，導(dǎo)致市場環(huán)境始終無法滿足預(yù)期售價。此時，企業(yè)迫于外界壓力或資金需要，只能拉低售價入市，以換取項目去化。
開發(fā)商的利潤率也從另一面呈現(xiàn)了高價地成本之重。2016年上半年，135家房企的凈利潤率只有8.15%，即使在成交低迷的2015年同期，利潤率也有 10.1%。2016年上半年，135家房企的營業(yè)收入為5695.3億，相比2015年同期漲幅高達(dá)37.11%。但同期凈利潤僅為464.3億，同比 漲幅12%。
泰禾集團(tuán)董事長黃其森曾舉例稱，“廈門院子項目，泰禾拿地時是廈門的高價地，總價逾三十億，如果泰禾現(xiàn)在再去拿這塊地，再加一百億也拿不下來了。大家覺得泰禾可能賺了大錢，事實上在這一百億增值里面，泰禾僅賺了20%。”
新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，目前看，有的房企似乎激進(jìn)，但只要現(xiàn)金流不斷，即便資金成本高些，未來也可能通過房價上漲抵消成本增加。過去也有粵系、閩系房 企激進(jìn)擴(kuò)張的案例，現(xiàn)在已經(jīng)規(guī)模增長躍進(jìn)全國30強(qiáng)之內(nèi)，這刺激了部分房企的神經(jīng)。未來政策還看不到改變的跡象，房價上漲趨勢就不會改變，這種激進(jìn)現(xiàn)象也 不會停止。
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