一則提前釋放的短消息，一場(chǎng)不留蹤跡的發(fā)布會(huì)，這就是上實(shí)城開商業(yè)五年計(jì)劃出爐的路線圖。
9月5日，有消息透露稱，上實(shí)城開將在9月6日召開“城開商業(yè)·綻放”品牌發(fā)布會(huì)，屆時(shí)會(huì)對(duì)未來5年商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)闡述。
時(shí)隔近24小時(shí)后，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于這場(chǎng)品牌發(fā)布會(huì)的消息仍然空白，但它卻意外出現(xiàn)在受邀與會(huì)的相關(guān)人士朋友圈中。
或是考慮到國(guó)資背景，上實(shí)城開無(wú)法做到“大張旗鼓”式地向地產(chǎn)圈喊話。但在六年商業(yè)試煉跌宕起伏聲中，五年計(jì)劃表的低調(diào)面世似乎有著更多讓人咀嚼的意味。
按照上實(shí)控股的承諾，2017年7月4日要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。如今，留給這家上海國(guó)企的時(shí)間僅剩下不足一年。
重組倒計(jì)時(shí)，這是上實(shí)城開當(dāng)前面對(duì)的最大現(xiàn)實(shí)。當(dāng)上實(shí)發(fā)展年初以高估值大手筆定增后，多數(shù)股民給出的判斷是，“上實(shí)城開整合進(jìn)上實(shí)發(fā)展可能是大概率的事件。”
但雙方間的博弈似乎從未停止過。“目前還不得而之，一方面涉及上海大國(guó)企整合的整體布局，另一方面大集團(tuán)到上實(shí)發(fā)展今年都是換屆年。”針對(duì)“城開商業(yè)五年計(jì)劃出爐是不是意味著未來與上實(shí)發(fā)展的重組將以業(yè)務(wù)內(nèi)容做區(qū)分”的問題，此前曾任職發(fā)展的相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出。
雖然只是一種可能性猜測(cè)，但其恰巧印證了一年前城開新上任的主席季崗的設(shè)想：“母公司上實(shí)集團(tuán)一直思考和研究上市平臺(tái)重組，目前未有定論，不一定采用合并方式，或以產(chǎn)業(yè)區(qū)分中港兩個(gè)平臺(tái)。”
五年商業(yè)計(jì)劃
按照公開內(nèi)容，上實(shí)城開未來五年商業(yè)規(guī)劃共包括產(chǎn)品線整合、品牌效應(yīng)以及存量改造等方面具體內(nèi)容。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上實(shí)城開商業(yè)將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一整合包括綜合體、精品mini mall、小時(shí)代、樂斯生活廣場(chǎng)4大核心產(chǎn)品類型。
年報(bào)顯示，截至2015年底，上實(shí)城開主要投資物業(yè)集中在上海、北京、深圳和重慶四個(gè)城市，均處于中期租賃狀態(tài)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)64.44萬(wàn)平方米。
值得注意的是，這些商業(yè)項(xiàng)目在每個(gè)城市都有不一樣的品牌“代號(hào)”，例如在重慶的名為“城上城”，但在天津的卻叫做“老城廂”，一直未建立起完整的產(chǎn)品線。
因此，商業(yè)計(jì)劃書的首頁(yè)，上實(shí)城開要解決的難題就是形成定位清晰且有足夠辨識(shí)度的商業(yè)產(chǎn)品系列。
今年上半年，上實(shí)城開已在重慶邁出了產(chǎn)品線整合第一步，其位于重慶城上城內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目——重慶小時(shí)代順利實(shí)現(xiàn)試營(yíng)業(yè)。
產(chǎn)品線的“分門別類”外，打通閉塞的招商渠道，達(dá)成長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略聯(lián)盟則是上實(shí)城開做商業(yè)需要跨過的第二道坎兒。
上實(shí)城開指出，未來將借助資金優(yōu)勢(shì)、融資渠道，為潛力品牌提供多維度品牌孵化支持，尤其是具有良好財(cái)務(wù)模型、擁有穩(wěn)定創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)的商業(yè)品牌。
“這樣的品牌聯(lián)盟模式也將反哺上實(shí)城開在商業(yè)差異化的競(jìng)爭(zhēng)力，驅(qū)動(dòng)個(gè)性特色項(xiàng)目的穩(wěn)健快速發(fā)展。”
查閱今年中報(bào)，6月底上實(shí)城開持有的銀行結(jié)余及現(xiàn)金119.62億港元，負(fù)債凈額對(duì)權(quán)益總額比率由去年底54.9%減少至41.8%。
雖然從上述數(shù)字來看，上實(shí)城開目前賬面上的現(xiàn)金相對(duì)充足，但同時(shí)要運(yùn)作上海莘莊TODTOWN天薈、濱江城開中心及沈陽(yáng)城開中心等多個(gè)大體量項(xiàng)目，沉淀其中的資金壓力可想而知。
基于“降低企業(yè)的負(fù)債率，縮短資金回籠周期”考量，上實(shí)城開的五年商業(yè)計(jì)劃特意強(qiáng)調(diào)“金融化”，“將商業(yè)資產(chǎn)證券化，在其項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高點(diǎn)的時(shí)候套現(xiàn)，適時(shí)重新布局，現(xiàn)金回流利潤(rùn)產(chǎn)生，提高資產(chǎn)變現(xiàn)能力”。
對(duì)此，上海業(yè)內(nèi)人士薛建雄對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋，對(duì)上實(shí)城開來說，未來要維持商業(yè)項(xiàng)目資金自如運(yùn)轉(zhuǎn)必然需要“兩條腿”走路。
一方面就是看準(zhǔn)機(jī)會(huì)繼續(xù)出售項(xiàng)目盡快回籠資金，另一方面則是利用手中高品質(zhì)項(xiàng)目去香港做資產(chǎn)證券化融資，“國(guó)內(nèi)的商辦項(xiàng)目在香港貸款利率很低，完全可以高杠桿化”。
重組倒計(jì)時(shí)
或是考慮到國(guó)資背景，上實(shí)城開無(wú)法做到“大張旗鼓”式地向地產(chǎn)圈喊話。但在六年商業(yè)試煉跌宕起伏聲中，五年計(jì)劃表的低調(diào)面世似乎有著更多讓人咀嚼的意味。
按照上實(shí)控股的承諾，2017年7月4日要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。如今，留給這家上海國(guó)企的時(shí)間僅剩下不足一年。
重組倒計(jì)時(shí)，這是上實(shí)城開當(dāng)前面對(duì)的最大現(xiàn)實(shí)。當(dāng)上實(shí)發(fā)展年初以高估值大手筆定增后，多數(shù)股民給出的判斷是，“上實(shí)城開整合進(jìn)上實(shí)發(fā)展可能是大概率的事件”。
但雙方間的博弈似乎從未停止過。“目前還不得而之，一方面涉及上海大國(guó)企整合的整體布局，另一方面大集團(tuán)到上實(shí)發(fā)展今年都是換屆年。”針對(duì)“城開商業(yè)五年計(jì)劃出爐是不是意味著未來與上實(shí)發(fā)展的重組將以業(yè)務(wù)內(nèi)容做區(qū)分”的問題，此前曾任職發(fā)展的相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出。
雖然只是一種可能性猜測(cè)，但其恰巧印證了一年前城開新上任的主席季崗的設(shè)想：“母公司上實(shí)集團(tuán)一直思考和研究上市平臺(tái)重組，目前未有定論，不一定采用合并方式，或以產(chǎn)業(yè)區(qū)分中港兩個(gè)平臺(tái)。”
如若按照上述邏輯，
未來城開或?qū)⒄系羯蠈?shí)發(fā)展旗下的商業(yè)項(xiàng)目，而住宅業(yè)務(wù)則完全歸到上實(shí)發(fā)展名下。
對(duì)于這種說法，雖然尚未有官方的回應(yīng)，相關(guān)業(yè)內(nèi)也表示，“考慮到國(guó)企改革復(fù)雜程度，目前也無(wú)法有個(gè)定論。”
實(shí)際上，在對(duì)外公布“商業(yè)五年計(jì)劃”前，視今年為戰(zhàn)略元年的上實(shí)城開已提出了“住宅+商業(yè)+X”設(shè)想。
其中的“X”代表著創(chuàng)新業(yè)務(wù)，包括城市更新與舊改項(xiàng)目、物管與金融等服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)基金、國(guó)資改革基金等。
上實(shí)城開副總裁鐘濤此前公開透露，在“住宅+商業(yè)+X”戰(zhàn)略背景下，上實(shí)城開商業(yè)資產(chǎn)比例在不斷提高。“已經(jīng)成立了商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司——上實(shí)城開資產(chǎn)管理有限公司，管理運(yùn)營(yíng)公司在上海、重慶、無(wú)錫、西安等地的資產(chǎn)。”
在商業(yè)地產(chǎn)愈加“火熱”的同時(shí)，上實(shí)城開近些年新增住宅土儲(chǔ)呈大幅下降趨勢(shì)。“這也正常，畢竟手中握著大量商辦項(xiàng)目，資金實(shí)力顯然不及高周轉(zhuǎn)的同行。”薛建雄指出。
然而，處在整合天平另一頭的——上實(shí)發(fā)展住宅業(yè)務(wù)的發(fā)展相對(duì)更為穩(wěn)健，并于年初通過定增納入了6大地產(chǎn)項(xiàng)目，此舉也被外界視為重組第一步。
中投證券于近日研報(bào)中指出，據(jù)測(cè)算，截至2015年底，上實(shí)發(fā)展目前項(xiàng)目未結(jié)算建面約440 萬(wàn)平米（權(quán)益口徑約300萬(wàn)平米）、貨值超900億元，其中上海超130萬(wàn)平米。
“整合的期限不斷逼近，發(fā)布未來五年的商業(yè)發(fā)展計(jì)劃，也勢(shì)必會(huì)考慮到兩家企業(yè)具體業(yè)務(wù)的合并和合作。將不同業(yè)務(wù)重新進(jìn)行整合，并梳理業(yè)務(wù)條線，是雙方基本認(rèn)同思路。”上海業(yè)內(nèi)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
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