隨著中國(guó)資本全球化步伐的不斷加快，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化和投資回報(bào)的不確定性增加，更多的高凈值人群對(duì)海外資產(chǎn)配置的需求日漸升溫。正是在這一背景下，開(kāi)拓海外市場(chǎng)成為國(guó)內(nèi)房企的新選擇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前包括萬(wàn)科、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、綠地、格力地產(chǎn)等多家房企均已實(shí)現(xiàn)海外布局。

中國(guó)企業(yè)走出去蔚為大觀，漸成大勢(shì)，一方面源自政策層面的推動(dòng)與支持，同時(shí)也與世界經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展及中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式密切相關(guān)。剛剛落幕的G20杭州峰會(huì)通過(guò)的《G20全球投資指導(dǎo)原則》，將對(duì)房企出海帶來(lái)明顯的改變。宏觀政策的推動(dòng)力、國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的壓力、海外投資的吸引力、中國(guó)企業(yè)的實(shí)力，諸多因素匯合在一起，越來(lái)越多中國(guó)企業(yè)在國(guó)際舞臺(tái)上崛起，書寫著中國(guó)企業(yè)對(duì)外投資轉(zhuǎn)型升級(jí)的光榮與夢(mèng)想。本期房產(chǎn)周刊，以企業(yè)為案例，深度剖析G20杭州峰會(huì)取得的共識(shí)，對(duì)房企出海投資帶來(lái)哪些政策利好？對(duì)中國(guó)人的全球資產(chǎn)配置將有哪些影響？個(gè)人投資者去海外購(gòu)買房產(chǎn)，該如何做？

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的變局，分化是其中一個(gè)關(guān)鍵詞。在這一背景下，因?yàn)橹袊?guó)全球化步伐的不斷加快，以及高凈值人群對(duì)海外資產(chǎn)的投資需求日漸升溫，開(kāi)拓海外市場(chǎng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的新選擇。

目前，包括萬(wàn)科、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、綠地、格力地產(chǎn)等多家房企均已實(shí)現(xiàn)海外布局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)外直接投資凈額還只有16.13億美元，2014年已增加到66億美元，躋身中國(guó)企業(yè)對(duì)外投資最多的五大行業(yè)之一。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外投資加快，只是中國(guó)企業(yè)走出去的一個(gè)縮影。自2001年正式提出“走出去”戰(zhàn)略至今，中國(guó)已于2014年從資本凈輸入國(guó)悄然轉(zhuǎn)身為凈輸出國(guó)。商務(wù)部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，中國(guó)對(duì)外非金融類直接投資1027.50億美元，同比增長(zhǎng)61.8%；2015年12月至今，中國(guó)對(duì)外非金融類直接投資規(guī)模已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月高于100億美元。

中國(guó)企業(yè)走出去蔚為大觀，漸成大勢(shì)，一方面源自政策層面的推動(dòng)與支持，同時(shí)也與世界經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展及中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式密切相關(guān)。宏觀政策的推動(dòng)力、國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的壓力、海外投資的吸引力、中國(guó)企業(yè)的實(shí)力，諸多因素匯合在一起，越來(lái)越多中國(guó)企業(yè)在國(guó)際舞臺(tái)上崛起，書寫著中國(guó)企業(yè)對(duì)外投資轉(zhuǎn)型升級(jí)的光榮與夢(mèng)想。

正如聯(lián)想集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO楊元慶所說(shuō)，中國(guó)企業(yè)走出去是大勢(shì)所趨，只在中國(guó)發(fā)展肯定是不夠的。

中國(guó)房企出海潮涌，又逢政策利好。在剛剛閉幕的G20杭州峰會(huì)上，《G20全球投資指導(dǎo)原則》的通過(guò)，對(duì)中國(guó)企業(yè)出海投資并購(gòu)的權(quán)益有重要作用。

●新機(jī)遇：G20杭州峰會(huì)釋放這樣一個(gè)利好

經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“L型”發(fā)展階段，增速呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)，在拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí)，擴(kuò)大海外市場(chǎng)，能給經(jīng)濟(jì)注入新的發(fā)展動(dòng)力。2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化趨勢(shì)更為明顯，三四線城市庫(kù)存壓力比較大，開(kāi)發(fā)商銷售困難；一二線城市樓市火爆，地價(jià)較高，房企不拿地則“無(wú)米下鍋”，高價(jià)拿地則面臨風(fēng)險(xiǎn)。不少地產(chǎn)商都很困惑，不管拿地與否，都是個(gè)錯(cuò)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入兼并重組，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者被淘汰出局，很多房企面臨“生死存亡”關(guān)鍵時(shí)刻。

剛剛落幕的G20杭州峰會(huì)，在最受關(guān)注的國(guó)際貿(mào)易以及投資等方面實(shí)現(xiàn)了較大突破，通過(guò)《G20全球投資指導(dǎo)原則》，“反對(duì)保護(hù)主義，促進(jìn)全球貿(mào)易和投資”。房企出海，開(kāi)拓新的發(fā)展路徑有了更好的國(guó)際環(huán)境。

平安好房海外房產(chǎn)部推廣總監(jiān)王雅荃表示，《G20全球投資指導(dǎo)原則》對(duì)中國(guó)房企出海將帶來(lái)明顯的改變，20個(gè)中國(guó)投資的熱門國(guó)家對(duì)中國(guó)房企開(kāi)放度提升，參與的深度加深，就中國(guó)房企的資金實(shí)力來(lái)說(shuō)，完全可以實(shí)現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)作，加上政策支持，未來(lái)可以看到更多的海外房企會(huì)去海外獨(dú)立地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在政策利好之下，中國(guó)資本迎來(lái)了出海較好的窗口期。

《G20全球投資指導(dǎo)原則》對(duì)于個(gè)人投資者的利好主要在心理層面，短期來(lái)講，一些國(guó)家對(duì)海外置業(yè)人群的政策不會(huì)發(fā)生大的改變。但也給了中國(guó)個(gè)人投資者一個(gè)信號(hào)，跨境投資，尤其是不動(dòng)產(chǎn)是有政策和國(guó)際環(huán)境支持，投資意愿將會(huì)增強(qiáng)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，房企出海無(wú)非是兩種情況，當(dāng)企業(yè)發(fā)展面臨規(guī)模增長(zhǎng)瓶頸，出海尋求繼續(xù)增長(zhǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)；或者企業(yè)在國(guó)內(nèi)面臨被淘汰時(shí)，出海尋求生存機(jī)會(huì)。

也就是說(shuō)，房企出海將是一個(gè)新的發(fā)展出路，有了政策的利好，未來(lái)或?qū)⒂瓉?lái)新一輪的房企出海熱潮。

G20杭州峰會(huì)剛落下帷幕，9月6日，萬(wàn)科集團(tuán)以1.15億英鎊收購(gòu)了位于英國(guó)倫敦市中心的寫字樓Ryder Court，首次進(jìn)入英國(guó)寫字樓市場(chǎng)。這種直接收購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目的方式，標(biāo)志著萬(wàn)科在海外地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上更進(jìn)一步。萬(wàn)科董秘朱旭表示，萬(wàn)科海外業(yè)務(wù)堅(jiān)持國(guó)際化的長(zhǎng)期發(fā)展方向，在學(xué)習(xí)成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和多元化商業(yè)模式的基礎(chǔ)上，將這些成熟的產(chǎn)品、服務(wù)、戰(zhàn)略資源等引進(jìn)國(guó)內(nèi)。萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰也表示，長(zhǎng)期來(lái)看，萬(wàn)科將轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商和資產(chǎn)管理者，這需要提高持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)管理兩方面的能力。

說(shuō)到房企出海開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿項(xiàng)目，碧桂園森林城市值得一提。碧桂園緊跟國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略，著力打造海外大城，此舉備受關(guān)注。據(jù)了解，碧桂園還將拓展印度尼西亞以及英國(guó)市場(chǎng)，而綠地、雅居樂(lè)、富力等房企均有海外布局。

“一帶一路”戰(zhàn)略被納入G20框架，進(jìn)一步提升了其國(guó)際地位。王雅荃表示，投資者抄底“一帶一路”國(guó)家的概率非常大，適合成熟的投資者與企業(yè)。

在國(guó)家戰(zhàn)略的支持下，享受當(dāng)?shù)匕l(fā)展以及國(guó)家政策的雙重紅利，而優(yōu)質(zhì)成熟的企業(yè)海外運(yùn)作能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力是其他房企無(wú)法企及的。個(gè)人投資者跟著優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商投資“一帶一路”國(guó)家能夠獲得更高的回報(bào)率，資金安全也有保障。

走出去：投資回報(bào)率高于國(guó)內(nèi)

驅(qū)使房企出海的一個(gè)重要原因就是在國(guó)外能夠獲得廉價(jià)的土地，能夠?qū)ふ腋訌V闊的發(fā)展空間。“走出去”不僅是分散投資風(fēng)險(xiǎn)的一種選擇，同時(shí)也可以獲得相較于國(guó)內(nèi)更高的收益率，這也是房企出海的重要原因。

王雅荃表示，從項(xiàng)目投資來(lái)看，海外投資使用杠桿較多。一般來(lái)說(shuō)，以參股方式投資項(xiàng)目，收益率可以維持在15%左右；如果是直投加杠桿，可以獲得約18%~20%的回報(bào)率。

而目前國(guó)內(nèi)上市房企收益率平均水平在10%左右，加上利潤(rùn)空間被不斷壓縮，投資收益率低于海外。

對(duì)個(gè)人投資者而言，國(guó)內(nèi)一線城市的租金回報(bào)率低于2%，海外一線城市房產(chǎn)租金回報(bào)率在3％~4%之間；國(guó)內(nèi)二線城市租金回報(bào)率在3％~3.5%之間，海外二線或者中小城市的租金回報(bào)率達(dá)到5%~8%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，不論是對(duì)于房企還是個(gè)人投資者而言，海外投資回報(bào)具有較強(qiáng)的吸引力，但海外投資的風(fēng)險(xiǎn)仍然需要警惕。

據(jù)了解，中國(guó)房企出海現(xiàn)狀不太樂(lè)觀，在海外發(fā)展受到一些限制。大量的房企選擇與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，資金來(lái)源要通過(guò)當(dāng)?shù)劂y行，存在因?yàn)槭ロ?xiàng)目掌控權(quán)而導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的情況。

國(guó)內(nèi)赴歐美國(guó)家投資的項(xiàng)目，不少房企因?yàn)槿狈W美經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)不熟悉，出現(xiàn)各種水土不服。就萬(wàn)達(dá)而言，在歐洲的投資進(jìn)展格外艱難，西班牙地產(chǎn)項(xiàng)目與倫敦ONE（One Nine Elms）地標(biāo)項(xiàng)目均連連受挫。

《G20全球投資指導(dǎo)原則》將全球連接成一個(gè)緊密的整體，對(duì)各國(guó)投資貿(mào)易的開(kāi)放度有所提升，各國(guó)間貿(mào)易交流也逐漸加深，房企在出海過(guò)程中出現(xiàn)水土不服等問(wèn)題的概率將大大降低。開(kāi)放了才能有更深層次的交流，在一定程度將避免萬(wàn)達(dá)海外尷尬處境狀況的再次發(fā)生。

目前房企出海投資大多以合資的形式出現(xiàn)，通過(guò)G20各國(guó)之間實(shí)現(xiàn)深度交流，以中國(guó)房企實(shí)力可以在海外實(shí)現(xiàn)單獨(dú)項(xiàng)目的運(yùn)作開(kāi)發(fā)，將能夠獲得更高的收益率。同時(shí)，未來(lái)將有更多的資本出海，房企海外項(xiàng)目融資更加便利，為海外項(xiàng)目發(fā)展注入活力，也為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入生機(jī)。

王雅荃表示，對(duì)于首次嘗試海外投資的個(gè)人投資者而言，建議通過(guò)機(jī)構(gòu)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)的投資經(jīng)驗(yàn)是不適用的，面臨較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，很容易給投資收益埋下隱患，機(jī)構(gòu)能夠最大程度避免這個(gè)問(wèn)題。