今年初以來(lái)，在北京二手房交易過(guò)程中，買一賣一的“連環(huán)單”案例越來(lái)越多，那么，在買一賣一的連環(huán)交易中，購(gòu)買者應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？有哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)？

什么是“連環(huán)單”？

所謂連環(huán)單，主要是指房主為了購(gòu)買新房而出售現(xiàn)有的房屋，買賣行為同時(shí)發(fā)生，同時(shí)在這又買又賣，就是A買B的房子，B賣掉他的房子要去買C的房子，稱之為連環(huán)單。這叫兩連環(huán)，通常的連環(huán)比例是三到四個(gè)連環(huán)，這樣的連環(huán)甚至可以牽涉四個(gè)以上的購(gòu)房人。

目前超六成為連環(huán)單

來(lái)自鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在整個(gè)北京交易結(jié)構(gòu)分布里，買一賣一的連環(huán)換房的比例，已經(jīng)超過(guò)百分之六十五，最高達(dá)到接近百分之七十的水平。在這樣一環(huán)扣一環(huán)的交易中，某一個(gè)環(huán)節(jié)的不順利都有可能造成交易出現(xiàn)問(wèn)題或者失敗，購(gòu)房成本也因此發(fā)生改變。

■案例

“心力交瘁”的連環(huán)單

王女士用“心力交瘁”來(lái)形容今年3月的那筆連環(huán)單。今年2月下旬，王女士將自己位于南城的一套不滿5年的房產(chǎn)在網(wǎng)上掛牌準(zhǔn)備出售，同時(shí)，她在朝陽(yáng)區(qū)開(kāi)始尋找合適房源，準(zhǔn)備賣一買一。很快，到3月初，南城的房源已經(jīng)有不少人來(lái)看房，最終很快確定了買家。幾天之后，王女士在朝陽(yáng)區(qū)也看中了一套二手房。為了不影響購(gòu)房資格、規(guī)避稅費(fèi)等問(wèn)題，在與該房主協(xié)議之后，王女士承諾在4月中旬率先支付給房主70萬(wàn)元作為首付(房主也同樣是買一賣一的連環(huán)單)，房主則承諾可以等王女士南城的房屋過(guò)戶之后再進(jìn)行該房產(chǎn)的買賣程序。

不過(guò)，由于王女士出售南城房屋時(shí)并沒(méi)有特別注明首付支付的時(shí)間，按照合同說(shuō)明，買家只要在過(guò)戶之前支付即可。雖然王女士一再催促買家盡快支付首付，但是買家卻以合同為由，直至5月底過(guò)戶前一天，才將80余萬(wàn)的首付打到王女士的賬上。而在此之前，為了支付70萬(wàn)元首付，王女士甚至嘗試高息貸款。

“整個(gè)過(guò)程很麻煩很繁瑣，由于買和賣的時(shí)間太近，中介也一度認(rèn)為這筆交易無(wú)法進(jìn)行，”王女士告訴記者，后來(lái)還是跌跌撞撞過(guò)來(lái)了，“以后會(huì)盡量避免這種連環(huán)單吧，太麻煩。如果真的還要再經(jīng)歷一次的話，關(guān)于時(shí)效、首付款什么時(shí)間支付等等這些，這些細(xì)節(jié)都必須在合同里寫(xiě)清楚，盡可能避免一些糾紛和麻煩。”

>>注意事項(xiàng)

連環(huán)單操作復(fù)雜，需要把握好中間的每一環(huán)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上的連環(huán)單主要面臨以下三類問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)：

第一，購(gòu)房資格問(wèn)題。如果購(gòu)房人先買后賣，自己的房屋因?yàn)楦鞣N原因未能賣出，未能及時(shí)騰挪出購(gòu)房資格，簽約時(shí)無(wú)法通過(guò)購(gòu)房資格核驗(yàn)，就會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的違約問(wèn)題。

第二，購(gòu)房款問(wèn)題。由于連環(huán)單交易方很多都面臨賣房籌首付或房款的情況，因此賣房時(shí)的資金貸款進(jìn)度直接關(guān)系到下一單交易成功與否。

第三，稅費(fèi)問(wèn)題。這一問(wèn)題是很多連環(huán)單業(yè)主所忽視的，按照現(xiàn)在的政策，滿二唯一的房源可以免交個(gè)人所得稅，但如果購(gòu)房人在前一套房源沒(méi)有辦理完交易時(shí)就已經(jīng)進(jìn)行了新房源的網(wǎng)簽，那另一位購(gòu)房人在網(wǎng)簽時(shí)，系統(tǒng)中顯示原房主名下就變成了兩套房源，需要繳納差額20%的個(gè)人所得稅。這樣就增加了購(gòu)房成本，極易產(chǎn)生糾紛。

>>鏈家網(wǎng)首席內(nèi)容官徐東華

最好在同一家代理公司完成買與賣

在換房的時(shí)候一定要把時(shí)效算清楚，理論上，最好是在同一家代理公司完成你的售出和買入，因?yàn)檫@樣一來(lái)，在內(nèi)部系統(tǒng)里，這種時(shí)效的沖突你是能發(fā)現(xiàn)的，至少大多數(shù)情況能發(fā)現(xiàn)，因?yàn)橛械臅r(shí)效不是在你的可供范圍內(nèi)，有的不要卡那么死，這時(shí)效就前后錯(cuò)十個(gè)工作日，千萬(wàn)別那么多，因?yàn)槟菢犹菀壮霈F(xiàn)問(wèn)題。另外在換房當(dāng)中，因?yàn)橥悄阋o下家付款的時(shí)間，早于你收款的時(shí)間，所以在這中間你自己要有這種資金周轉(zhuǎn)的方案。

買賣雙方在合同中必須要約定好付款時(shí)間，交易流程走到哪一步，需要付多少錢，要將確定違約責(zé)任、交易風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等問(wèn)題寫(xiě)進(jìn)合同中，盡可能規(guī)避不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。