導(dǎo)讀
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在長沙、西安等二線城市發(fā)現(xiàn)，大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目在迅速施工，幾乎從四面八方看，任何一個地區(qū)總有正在施工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這與北上廣主城區(qū)基本上看不到新的施工樓盤的情況，不可同日而語。
一個怪現(xiàn)象在很多二三線房地產(chǎn)市場上盤旋：盡管房價開始上漲，但是大量的庫存導(dǎo)致部分樓盤仍然猶如“空城”。
與此同時，很多城市的二手房交易價格并未上升，使這一輪二三線城市房地產(chǎn)的“漲價潮”的可持續(xù)性存在疑問。
不過，由于考慮到目前銷售形勢轉(zhuǎn)好，不少地方的房地產(chǎn)投資在7月明顯加快。這可能導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的庫存加大。
交行金融研究中心分析師夏丹認(rèn)為，現(xiàn)在很多城市房地產(chǎn)投資再次“大干快上”，但需求經(jīng)過這一輪已經(jīng)有一些透支。
“如果政策沒有一定的放松的話，實(shí)際需求可能并沒有這么火。有些城市的整體房地產(chǎn)庫存情況可能會增加進(jìn)而變糟，也要注意很多地方的‘有價無市’現(xiàn)象。”她說。
二三線城市房地產(chǎn)投資加碼
在武漢漢陽區(qū)四新北路，有很多新樓盤扎堆。
一位購房者感到很奇怪，“去買的話說沒有賣的，價格還漲得厲害，說賣了的話，還有密密麻麻的房子。”8月31日，他對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者說。
他的疑慮，印證了記者近期在一些城市看到的現(xiàn)象：很多二、三線城市房價近期有所上升，但是仍有大量的庫存需要消化。
從一個側(cè)面可以看出這一點(diǎn)：二手房市場。
目前，武漢漢陽區(qū)四新北路的幾個樓盤在去年底房價是每平方米7000多元，現(xiàn)在報價是1萬多元。但是，二手房在1萬元左右的水平，其實(shí)并沒有交易量。同時，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者發(fā)現(xiàn)，在武漢也有大量的每平方米四五千元的房子存在，只是稍微邊遠(yuǎn)一些。
而在長沙，一些位置較好的樓盤價格也在上升，比如開福區(qū)地鐵馬廠附近的一個二手房目前在每平方米8000元左右，新房在每平方米9000元，比去年底上漲近2000元。旁邊的萬科樓盤的二手價格是每平方米8000元。有銷售人員稱，僅余有少量尾房。但是，這一地區(qū)晚上大都并未亮燈，似乎沒有人居住。此外，據(jù)調(diào)查，長沙還有大量的每平方米5000元的新盤在銷售。
有購房者認(rèn)為，這可能是銷售商捂盤的跡象。“因?yàn)榭瓷先サ教幱蟹慷己跓粝够鸬?，但是賣房的說房子不多。”一位購房者有些疑慮地對記者說。
無論如何，很多二三線城市仍然有大量房地產(chǎn)庫存，是不爭的事實(shí)。同時，二三線城市的新房價格上漲，至少目前還沒有大量波及二手房和城市較為偏遠(yuǎn)地區(qū)的房價。
但是，房價上漲已經(jīng)帶來了一個直觀事實(shí)：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資加碼。長沙、西安、武漢、南寧、西寧、天津、鄭州、昆明等城市都有所體現(xiàn)。
比如，天津1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資1413.89億元，同比增長19.1%，高于上半年的15.6%；武漢1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資1439.30億元，增長4.3%，比1至6月加快6.1個百分點(diǎn)；南寧1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資426.37億元，同比增長25.17%，高于1-6月的10.53%增速；鄭州1-7月房地產(chǎn)投資是22.4%，比1-6月的17.8%增速提升。
如果從單月來看，鄭州7月房地產(chǎn)投資增速為248.94億元，同比增長46.9%，比1-6月的增速提高了20個百分點(diǎn)以上。
中國社科院經(jīng)濟(jì)所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室博士劉學(xué)良認(rèn)為，現(xiàn)在房價的漲勢已經(jīng)從北上深幾個一線城市向部分二三線城市蔓延，這些城市庫存也有明顯降低，因此刺激房地產(chǎn)投資增加。
7月月末，全國商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米。這背后一些二三線城市“賣房有功”。
以武漢為例，該市1-7月商品房屋銷售面積1787.87萬平方米，增長46.4%，比1至6月加快7.3個百分點(diǎn)。南寧1-7月，全市商品房銷售面積577.54萬平方米，同比增長31.74%，增速比上年同期提高15.57個百分點(diǎn)，不過低于上半年同比增長32.38%的增速。
庫存可能再次上升？
西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院證券研究所所長馮濤指出，現(xiàn)在一線城市商業(yè)資產(chǎn)、商業(yè)成本急遽攀高的情況下，機(jī)會慢慢向二三線城市轉(zhuǎn)移，包括人口、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)分布等，對房地產(chǎn)的復(fù)蘇有帶動作用的信號。
但是他指出，二三線城市房地產(chǎn)投資大幅增加是個很不好的現(xiàn)象，會導(dǎo)致新的資產(chǎn)泡沫化，這個風(fēng)險是要高度警惕的。“從發(fā)展規(guī)律上來講，每一次的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，都是房價先興起，這是虛假的一個現(xiàn)象。”
事實(shí)上，正由于二三線城市房地產(chǎn)投資加快，使得當(dāng)?shù)貛齑嬗性俅卧黾拥目赡堋?/div>
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在長沙、西安等二線城市發(fā)現(xiàn)，大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目在迅速施工，幾乎從四面八方看，任何一個地區(qū)總有正在施工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這與北上廣主城區(qū)基本上看不到新的施工樓盤的情況，不可同日而語。
以長沙為例，隨著該市房地產(chǎn)銷售加快，7月末，全市新建商品房竣工待售面積1206.06萬平方米，同比下降7.5%；其中住宅竣工待售面積651.86萬平方米，同比下降16.6%。新建商品房待售面積比2015年7月末最高值減少97萬平方。
但是，最近幾個月長沙房地產(chǎn)投資在加快，導(dǎo)致長沙房地產(chǎn)庫存從4月末開始一直徘徊在1200萬平方米左右，環(huán)比并未明顯下降。
再以鄭州為例，該地7月底房地產(chǎn)庫存是387.74萬平方米，同比增長8.3%，比6月底的13.8%增速有所下降。但是該地前7個月新施工面積是2610.7萬平方米，同比增長75.9%。這可能意味著未來鄭州的房地產(chǎn)庫存有加速上升的可能。
夏丹則指出，“金九銀十”對二三線城市房地產(chǎn)銷售有好處，如果房地產(chǎn)投資穩(wěn)定，整個房地產(chǎn)會保持比較平穩(wěn)的個位數(shù)的增長。但是現(xiàn)在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了“地王”現(xiàn)象，如果開發(fā)商想要保本，地產(chǎn)市場就可能呈現(xiàn)一種“豪宅化”，在需求不足的情況下很可能“有價無市”，這個情況需要警惕。
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