據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016上半年上海宅地拍賣(mài)21塊住宅用地，共110萬(wàn)平方米，拍地金額達(dá)518.16億。
瘋狂地王背后，是泡沫破滅的最后一絲“回光返照”，還是樓市平穩(wěn)過(guò)渡的積極信號(hào)?
2016年4月后，政府再度收緊樓市政策，力圖澆滅房?jī)r(jià)暴漲和樓市火爆的虛火。不過(guò)，政策收緊的另一面，卻是地王數(shù)量不斷被刷新的現(xiàn)實(shí)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016上半年，全國(guó)共計(jì)成交了110宗總價(jià)、單價(jià)地王，短短半年即已超過(guò)2009年的72幅，刷新年度地王數(shù)量紀(jì)錄。
地王讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再度火熱，但對(duì)于政府而言，卻不得不再次思考對(duì)策，抑制高價(jià)地頻出。
8月25日，廣州市國(guó)規(guī)委表示，原定于第二天出讓的白云區(qū)新市街棠涌南路AB2805038地塊現(xiàn)因故中止掛牌出讓程序。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，此次中止出讓地塊可能跟8月16日雅居樂(lè)以35216元/平方米刷新廣州年內(nèi)最高單價(jià)地王有關(guān)。
同一天，彭博社報(bào)道稱(chēng)，上海市政府正考慮出臺(tái)收緊銀行貸款政策，控制土地融資，以抑制地王頻出。而在8月18-24日，上海市政府也選擇和廣州市政府同樣的做法，主動(dòng)干預(yù)市場(chǎng)終止三幅地塊的出讓。
“下半年土地市場(chǎng)的重點(diǎn)是防地王。”同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，政府可以通過(guò)增加有效土地供應(yīng)，改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管等諸多方面防止地王的出現(xiàn)。
“僧多粥少”
8月25日，彭博新聞社援引知情人士消息透露，上海市政府將考慮出臺(tái)樓市新政，除收緊銀行貸款政策和控制土地融資外，首套房首付比將提高至五成，以及凡有貸款記錄的不管首套還是二套首付均提高至七成，以抑制近期上漲的房?jī)r(jià)和地價(jià)。
信號(hào)早有預(yù)兆。8月18-24日，上海市國(guó)土局發(fā)布三則土地公告，包括浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊、上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)20-10、21-10在內(nèi)的共三幅地塊終止出讓。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是政府主動(dòng)干預(yù)市場(chǎng)，為防止土地過(guò)熱所采取的措施。
誠(chéng)然，自3月份實(shí)行最嚴(yán)“滬九條”以來(lái)，上海樓市雖有降溫跡象，但其土地市場(chǎng)仍“高燒”不止。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016上半年上海宅地拍賣(mài)21塊住宅用地，共110萬(wàn)平方米，拍地金額達(dá)518.16億元。
在7月27日上海浦東祝橋鎮(zhèn)的地王車(chē)輪戰(zhàn)中，金地力戰(zhàn)融創(chuàng)、龍湖、平安等強(qiáng)勁對(duì)手，以88億元?jiǎng)?chuàng)造當(dāng)下上海年內(nèi)總價(jià)地王。而在金地豪擲88億元?jiǎng)?chuàng)下地王兩天后，融信以總價(jià)31.55億元競(jìng)得楊浦區(qū)新江灣城A4-01(B3)地塊，該地塊可售部分實(shí)際樓板價(jià)92506元/平方米，系新江灣城新晉單價(jià)地王。
8月3日，上海市青浦區(qū)同日出讓三塊土地，以19.13億元造青浦單價(jià)地王。8月17日，上海土地市場(chǎng)先后出讓靜安區(qū)、寶山區(qū)、青浦區(qū)三宗地塊，單日內(nèi)出讓收入合計(jì)184億元。其中，融信中國(guó)以110.1億元總價(jià)競(jìng)得靜安區(qū)地塊，樓面價(jià)達(dá)100315元/平方米，刷新全國(guó)范圍的歷史單價(jià)“地王”紀(jì)錄。而位于寶山區(qū)的顧村地塊則被建發(fā)中糧聯(lián)合體房企以67.9億元摘得，刷新顧村地王紀(jì)錄。
地王的故事很多，上海只是中國(guó)土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，國(guó)內(nèi)50大城市合計(jì)土地出讓金已達(dá)9655.9億元，同比增長(zhǎng)38.5%。其中，超過(guò)100億元的地塊就達(dá)到3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳天津。超過(guò)30億元的達(dá)到了51宗，單宗地超過(guò)10億元的高總價(jià)地塊已經(jīng)超過(guò)200宗。
而根據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月以來(lái)，全國(guó)單宗土地總價(jià)超過(guò)10億元的地塊合計(jì)有45宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊高達(dá)30宗。該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，8月有可能成為土地出讓歷史上地王最密集的月份。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，即便是政府采用限購(gòu)限貸的方式抑制房?jī)r(jià)與地價(jià)，但卻無(wú)法阻止到大城市的人群購(gòu)買(mǎi)住房，也同樣無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地，在土地和住房供不應(yīng)求的背景下，地王現(xiàn)象無(wú)法避免。
克而瑞認(rèn)為，三四線(xiàn)去庫(kù)存壓力凸顯的大背景下，城市分化加劇使得房企的投資價(jià)值趨同，為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，房企不得不將投資重心調(diào)整至一二線(xiàn)，尤其像上海這樣的核心城市，從而導(dǎo)致了僧多粥少，地王頻出。
去化魔咒
如今的房地產(chǎn)或許已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)，更是中國(guó)家庭最重要的金融資產(chǎn)，這句話(huà)，同樣適用于房企。
今年以來(lái)，包括恒大、碧桂園、融信中國(guó)、融創(chuàng)等在內(nèi)的多家房企紛紛把拿地作為公司重要戰(zhàn)略之一。在業(yè)績(jī)會(huì)上，關(guān)于地王的話(huà)題也似乎成了記者們的提問(wèn)標(biāo)配。
“在土地投資方面，今年全年的預(yù)算是800億元，上半年已經(jīng)花了450億元左右，下半年還要花400億元左右去做這個(gè)事情。”2016年碧桂園年中業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁莫斌表示，下半年碧桂園會(huì)繼續(xù)加大拿地力度，上半年已經(jīng)獲得181宗地，平均每天都有拿到新地塊，到了年底有可能超過(guò)360宗地。
2015年，這家企業(yè)共斥資559億元購(gòu)置土地，而這個(gè)數(shù)字在2014年僅為160億元。
雅居樂(lè)主席兼總裁陳卓林在2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)上也表示出對(duì)于購(gòu)買(mǎi)土地的迫切希望。其表示，目前公司手頭上已有200多億元的現(xiàn)金，下半年預(yù)計(jì)還將增加近300億元的現(xiàn)金，“全年共計(jì)有200億元用來(lái)買(mǎi)地”。
而在業(yè)績(jī)會(huì)上，被問(wèn)及為何斥巨資購(gòu)買(mǎi)上海靜安區(qū)地王時(shí)，融信中國(guó)董事長(zhǎng)歐宗洪認(rèn)為，這樣的價(jià)格仍在合理范圍之內(nèi)，“同樣的地塊放置在北京相同地段，價(jià)格應(yīng)該更貴”。
這家企業(yè)在今年上半年買(mǎi)入10宗新地塊，成本154.21億元，成為地王購(gòu)買(mǎi)大軍中的民企佼佼者。
同樣的地王制造者，還有國(guó)企信達(dá)地產(chǎn)繼以123.18億元奪得杭州市濱江區(qū)地塊，創(chuàng)造今年以來(lái)全國(guó)總價(jià)地王之后，今年6月1日，信達(dá)以58.05億元拿下上海寶山區(qū)寶山新城地塊，平均樓板價(jià)36962元/平方米，溢價(jià)率超過(guò)300%。2015年以來(lái)，信達(dá)先后在全國(guó)各地高調(diào)奪得9幅地塊，其中7幅是地王，合計(jì)涉及資金也超過(guò)350億元。
但地王素來(lái)不是用來(lái)仰望的，能否打破地王魔咒進(jìn)而盈利，是所有開(kāi)發(fā)商都應(yīng)該考慮的問(wèn)題。
一個(gè)較為經(jīng)典的例子來(lái)自于保持了“全國(guó)總價(jià)地王”紀(jì)錄近7年的亞運(yùn)城(樓盤(pán))項(xiàng)目。2009年12月22日，富力、碧桂園、雅居樂(lè)聯(lián)合體以255億元天價(jià)競(jìng)得總建筑面積438萬(wàn)平方米的亞運(yùn)城項(xiàng)目，創(chuàng)下全國(guó)總價(jià)地王紀(jì)錄，并至今無(wú)人打破。半年之后，中信地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)“被邀”共同開(kāi)發(fā)，五家公司各持20%股份。
但據(jù)媒體報(bào)道，自2010年開(kāi)售至今6年來(lái)，亞運(yùn)城超長(zhǎng)的培育期與緩慢的回本速度，讓其樓價(jià)“6年如一日”，始終在原地踏步。
根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，亞運(yùn)城2010年首次入市銷(xiāo)售均價(jià)為12489元/平方米，6年后，截至8月23日，亞運(yùn)村成交均價(jià)僅為12051元/平方米。而2016年7月，廣州(不含南沙、從化)中介網(wǎng)簽7155宗，中原地產(chǎn)成交均價(jià)為24800元/平方米。
富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉曾經(jīng)給亞運(yùn)城算過(guò)一筆賬，255億元的地價(jià)加上三大村的攤分成本、地價(jià)利息、銷(xiāo)售策劃投入等，亞運(yùn)城的平均成本已經(jīng)超過(guò)11800元/平方米。而據(jù)知情人士透露，亞運(yùn)城銷(xiāo)售六年，由于前期巨大投入，至今尚未回本。
故事仍在進(jìn)行，但富力已經(jīng)決定退出。據(jù)悉，富力原先持有的20%股權(quán)由世茂、碧桂園和雅居樂(lè)、中海(原中信)平分。
“對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，抓住熱點(diǎn)城市稀缺的土地資源、加快規(guī)模擴(kuò)張仍然是促進(jìn)企業(yè)加快發(fā)展的助推器。”但歐陽(yáng)捷同時(shí)提醒，最大的風(fēng)險(xiǎn)在于政策的可能性變化導(dǎo)致的市場(chǎng)變化，進(jìn)而給企業(yè)的現(xiàn)金流帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)企業(yè)還必須有打造高端產(chǎn)品的能力，消化高地價(jià)帶來(lái)的成本。
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