絕大多數(shù)擴(kuò)張過程中的房企，需要大量拿地支撐做大規(guī)模，從而快速形成產(chǎn)品線、提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。部分規(guī)模房企則開始考慮以并購方式獲取土地，或轉(zhuǎn)向存量房市場。房企人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)不再暴利，但棚戶區(qū)改造的利潤并不會(huì)低于平均收益。

“開發(fā)商面臨的局面是，拿到地會(huì)死，拿不到地更會(huì)死。”中建地產(chǎn)一位高管表示。如今高價(jià)地已經(jīng)成為土地市場常態(tài)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在土地成本趨高的情形下，大型品牌房企中，目前僅有萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等少數(shù)開發(fā)商不參與高價(jià)地獲取。對(duì)于絕大多數(shù)開發(fā)商，不積極獲取優(yōu)質(zhì)地塊，則可能面臨在公開招拍掛市場拿不到地的局面。

綜合來看，房企對(duì)拿地的態(tài)度在分化。有房企試圖通過大幅拿地彎道超車，實(shí)現(xiàn)從第二梯隊(duì)向第一梯隊(duì)沖刺；有房企依然在穩(wěn)健經(jīng)營；還有房企是依戰(zhàn)略拿地，偶爾有高價(jià)地，但總體以平穩(wěn)為主。

中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，“房企現(xiàn)在面臨的是地價(jià)超過房價(jià)的市場，房價(jià)漲幅遠(yuǎn)慢于地價(jià)。這種情況下，房地產(chǎn)市場面臨的漲價(jià)預(yù)期非常強(qiáng)烈，但市場與資金能否支撐房價(jià)在已經(jīng)大幅上漲的基礎(chǔ)上再繼續(xù)上漲，這是一個(gè)疑問。”

積極拿地的房企

拿下高價(jià)地已經(jīng)成為如今土地市場的常態(tài)。

8月17日，融信中國以110.1億元總價(jià)在土地拍賣中摘得靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元兩幅地塊，樓面價(jià)10.03萬元/平方米，刷新了全國高價(jià)地記錄。

對(duì)此，龍湖執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉稱，“（該次土地拍賣）龍湖也參與了，但最終超出了我們授權(quán)的價(jià)格。到這種高價(jià)位時(shí)，我們認(rèn)為通過快速開發(fā)達(dá)到所希望的毛利率是有挑戰(zhàn)的，（我們）膽子有些小。但為什么有些中小公司這么勇猛，可能有他們的邏輯。”

這其中典型代表便是閩系房企。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：11大閩系房企2016年拿地已投入1406.9億，刷新歷史紀(jì)錄。包括陽光城、泰禾、建發(fā)、正 榮、融信、禹洲等在內(nèi)開始頻頻于上海、北京、杭州、合肥等一二線城市拿地，并以高溢價(jià)率壓倒其他龍頭房企，借此獲取土地。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國2016年前7月溢價(jià)率超過50%的地塊為189宗，其中有超過20%被閩系房企獲得。融信年內(nèi)獲得14宗地，其中有7宗地溢價(jià)率超過50%。

泰禾集團(tuán)副總裁沈力男透露，今年以來，泰禾地產(chǎn)競得270多億土地，其中不乏高價(jià)地。之所以會(huì)拿這么多地，是因?yàn)樘┖桃恢庇凶龉谲姷男?。如果?guī)模做不大，就會(huì)失去話語權(quán)，也會(huì)失去很多資源。

沈力男的邏輯是，如果規(guī)模過小，一兩個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題就可能滿盤皆輸，規(guī)模做大有利于企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)。且規(guī)模做大才可能快速形成產(chǎn)品線，從而使產(chǎn)品具有較強(qiáng)溢價(jià)能力，具備快速攻城略地的條件。

這應(yīng)該代表了絕大多數(shù)擴(kuò)張過程中的房企心態(tài)。

另一類高價(jià)獲取土地的代表是國企、央企。今年上半年，總價(jià)前五十土地中，有27宗被國企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)1094.9億，占比54%。不過下半年，國企、央企拿高價(jià)地比例逐漸降低。

尋覓出路

開發(fā)商也看到了其中風(fēng)險(xiǎn)。

某閩系房企董事長在某閉門會(huì)議上稱，每個(gè)人對(duì)市場的判斷不同，他比較悲觀。他認(rèn)為，2017年年底或者2018年年初，房地產(chǎn)市場會(huì)開始調(diào)整。2017年房價(jià)上漲概率為0。

因此，該董事長稱，未來會(huì)審慎對(duì)待高價(jià)地塊。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示，當(dāng)前土地市場和房地產(chǎn)市場確實(shí)有些過熱，所謂“二線熱、三線城市也不冷”。這預(yù)示著又一 輪投資高點(diǎn)的到來，預(yù)計(jì)不會(huì)持續(xù)超過一年。市場的火熱本質(zhì)上與房地產(chǎn)市場供需關(guān)系沒有太大聯(lián)系，是人民幣總量大、流動(dòng)性強(qiáng)造成的。

李明稱，“今年年初我曾講過：在別人貪婪的時(shí)候，我們要謹(jǐn)慎；在別人謹(jǐn)慎的時(shí)候，我們要貪婪。今年上半年看，市場在平穩(wěn)上升，但站在投資角度講，地價(jià)也確 實(shí)趨熱，遠(yuǎn)洋還會(huì)采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度來進(jìn)行土地投資。目前市場上產(chǎn)生了一些高價(jià)地，對(duì)于獲取的企業(yè)，他們有自己的戰(zhàn)略考慮和發(fā)展要求，適合自己就是合理 的。但遠(yuǎn)洋現(xiàn)階段沒有興趣也沒有需求高價(jià)獲取土地，公司土地儲(chǔ)備還是需要滿足業(yè)務(wù)正常增長。”

李明透露，遠(yuǎn)洋今年上半年用于土地資源的支出并不大，但這不意味著公司沒有購置土地。目前公司主要集中在“舊改”領(lǐng)域，關(guān)注天津和深圳等城市。舊改項(xiàng)目在 運(yùn)作初期不體現(xiàn)土地儲(chǔ)備數(shù)字，支出也主要是前期規(guī)劃上的必要支出，規(guī)模有限。遠(yuǎn)洋還會(huì)采取其他形式，如與其他房企合作獲取土地等。

遠(yuǎn)洋的做法代表了不少房企目前的選擇。

此前龍湖并不偏好通過并購方式拿地，但2016年龍湖中期業(yè)績會(huì)上，邵明曉透露，“龍湖并沒有特別成立并購部門，只是在目前的投資體系里，加大了對(duì)并購能力的培育。現(xiàn)在還不完全是最好的并購機(jī)會(huì)，但我們要為此做準(zhǔn)備。”

北京萬科也在內(nèi)部啟動(dòng)“曼哈頓計(jì)劃”。即以相對(duì)低價(jià)獲取相對(duì)稀缺地段的存量物業(yè)，進(jìn)行改造從而獲取溢價(jià)。

首開、首創(chuàng)等房企也開始探尋存量房市場的機(jī)會(huì)。比如舊城改造、棚戶區(qū)改造等。

首開集團(tuán)董事長潘利群此前對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，存量房市場的規(guī)模不會(huì)小于目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。首開已經(jīng)開始嘗試把資源配置放在一些城市復(fù)興領(lǐng)域， 比如棚戶區(qū)改造。一般一個(gè)棚戶區(qū)改造的總投資都在百億以上，比房地產(chǎn)開發(fā)的增量要大。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)不再暴利，利潤空間實(shí)際已經(jīng)很低。而棚戶區(qū)改造的 利潤并不會(huì)低于平均收益。

大城市周邊的城市群也是一些開發(fā)商尋找擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的主要機(jī)會(huì)，包括珠三角、長三角、京津冀等都是主要方向。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，冷靜對(duì)待高成本土地才比較務(wù)實(shí)。從實(shí)際情況看，部分大城市高價(jià)拿地的現(xiàn)象不太可能被抑制，但不妨建議各地土地出讓 過程中加強(qiáng)資金審核，部分違規(guī)資金后續(xù)應(yīng)該有更好的監(jiān)管。而房企本身對(duì)于未來市場的看好，加之今年銷售業(yè)績不錯(cuò)，都會(huì)使后續(xù)拿地更加積極。

從實(shí)際情況看，現(xiàn)在房企最擔(dān)心的就是后續(xù)市場會(huì)降溫，尤其是信貸政策如果收緊，確實(shí)會(huì)引起如潛在購房需求快速下滑等問題。高價(jià)地項(xiàng)目應(yīng)該采取降低開發(fā)成本的導(dǎo)向，若為房企帶來太大成本負(fù)擔(dān)，部分房企可能會(huì)開始轉(zhuǎn)型，如參與企業(yè)股權(quán)投資、轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)化等。