鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)近日接受記者采訪表示，目前市場流通率處于整體上升趨勢，未來3到5年中國二手房交易量整體將超過新房，而一旦流通率提高了，將起到平抑房價的作用。
未來3-5年將進(jìn)入二手房時代
據(jù)鏈家研究院估計(jì)，目前一線城市中深圳的流通速度最快，流通率在5%左右，其次是上海，不到3.5%，北京僅有1.8%。相比較而言，美國房屋流通率的歷史平均值是4.5%。
流通率是指每年交易的二手房數(shù)量與存量房總量的比率，流通率的高低可以衡量一個市場的活躍度，同時可以反映出市場資源配置效率。
“目前全國大概有2.5億套存量住宅，但每年交易的二手房大概不到500萬套，目前流通率總體處于上升趨勢。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示，預(yù)計(jì)未來3到5年二手房交易量整體會超過新房，中國會進(jìn)入二手房時代。
當(dāng)然，不同城市之間分化依然明顯。其中，一線城市和重點(diǎn)二線城市會率先進(jìn)入二手房的時代，就像今天的深圳、上海、北京、南京、廣州、天津、成都等地正在快速進(jìn)入二手房時代。而三四線城市未來預(yù)計(jì)很長一段時間都還處在新房去庫存的周期里。
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，一旦流通率提高了，市場的供給就會增加，對平抑房價有很大作用。“目前房價上漲主要因?yàn)楣┙o不足，這也是缺少房地產(chǎn)稅、持有成本低帶來的后果，房屋的流通會帶來整個房價的平滑。”
行業(yè)正在加速互聯(lián)網(wǎng)化
鏈家控股董事長左暉曾撰文指出，“行業(yè)有兩個巨大的機(jī)會在今天這個時點(diǎn)交匯，一個是整個中國的房地產(chǎn)市場，從一線到二三線城市梯次進(jìn)入存量房占主導(dǎo)地位的市場；另一個是互聯(lián)網(wǎng)和IT技術(shù)正深刻地影響著行業(yè)，將會極大的改善消費(fèi)者的體驗(yàn)和提升執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)效率。”
在房源IT數(shù)據(jù)建設(shè)上，各大房地產(chǎn)中介均進(jìn)行著積極探索?？傮w來看，中原地產(chǎn)覆蓋的城市數(shù)量比較多；我愛我家是中國最早進(jìn)行IT化的公司，有一定的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；鏈家成立時間較短，引入系統(tǒng)化較晚，但卻后來居上，對技術(shù)和數(shù)據(jù)的投入也最大。
楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“今天分析市場其實(shí)都是瞎子摸象，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的封閉性和殘缺是一個很大的問題，甚至還有很多城市壓根就沒有網(wǎng)簽。”
在互聯(lián)網(wǎng)的實(shí)踐中，鏈家已經(jīng)基本做到買方的互聯(lián)網(wǎng)化，讓鏈家網(wǎng)成為用戶搜尋和了解市場信息的第一入口，其中最重要的基礎(chǔ)點(diǎn)就是保證了房源信息的全面、及時、準(zhǔn)確。
未來鏈家的互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)程將會越來越多地集中在交易流程的重塑，這也將是未來一項(xiàng)重要工作，即如何讓交易流程更多地體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、互聯(lián)網(wǎng)化、信息化，重構(gòu)傳統(tǒng)交易中的無效環(huán)節(jié)，如產(chǎn)權(quán)變更、銀行審查資質(zhì)等是否能變得更加有效率。
至于未來，楊現(xiàn)領(lǐng)表示，是要做到賣方的互聯(lián)網(wǎng)化，讓業(yè)主參與到整個房源信息的生產(chǎn)和分發(fā)過程，根據(jù)網(wǎng)上點(diǎn)擊反饋，業(yè)主能夠自動做出調(diào)整改進(jìn)，更新房屋信息、社區(qū)信息以及周邊交通情況等。
當(dāng)前經(jīng)紀(jì)人缺乏準(zhǔn)入門檻
除了加深互聯(lián)網(wǎng)化，提升經(jīng)紀(jì)人服務(wù)效率也是當(dāng)前行業(yè)亟待改革的地方。“鏈家的目標(biāo)就是職業(yè)化經(jīng)紀(jì)人，希望未來通過我們自己和整個行業(yè)的努力讓中國出現(xiàn)第一代的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。
在他看來，目前經(jīng)紀(jì)人最核心的問題是缺少準(zhǔn)入門檻，缺乏執(zhí)業(yè)資格和繼續(xù)教育，而且沒有建立黑名單制度——如果一個經(jīng)紀(jì)人在鏈家干不好損害客戶利益，還能去中原，這樣行業(yè)永遠(yuǎn)不可能得到凈化。
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，未來除了準(zhǔn)入門檻，還應(yīng)該給經(jīng)紀(jì)人一個好的成長環(huán)境，其核心是建立收入增長和從業(yè)年限增長之間的正反饋循環(huán)。“如果說經(jīng)紀(jì)人做得越好、從業(yè)時間越長，收入越高，使經(jīng)紀(jì)人意識到在這個行業(yè)干得越久，就越有可能擁有更好的生活，直到自己也能買房成為業(yè)主，成為城市的一部分，那么流失率肯定會降低。鏈家希望提供這種激勵，讓年輕的人得到更好的生存發(fā)展空間。”
此外，還可以從內(nèi)部組織管理改革入手，讓拍照片、做實(shí)勘、拿鑰匙的人在每一單交易中都分到錢。“如果一個專業(yè)化的組織里面有這種分工，經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)撮合談判，剛?cè)胄械慕?jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)初級一點(diǎn)的活動，而每個人在每個交易里都能分到錢，這就是一個很好的合作和分工法則，而不是弱肉強(qiáng)食的森林法則。”
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