由于熱點(diǎn)國(guó)家政策發(fā)生變化，或者政治經(jīng)濟(jì)方面的不確定性因素增多，使得海外房產(chǎn)投資難度加大。但專(zhuān)家認(rèn)為，在遵循理性投資的前提下，只需針對(duì)不同的變化采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，則能夠化解風(fēng)險(xiǎn)，并實(shí)現(xiàn)投資收益。

海外購(gòu)房政策生變

最近一段時(shí)間以來(lái)，海外房產(chǎn)投資因?yàn)檎叩淖兓媾R諸多變數(shù)。諸如加拿大和澳洲新的稅收政策，以及英國(guó)脫歐等變化，都讓海外房產(chǎn)投資的前景蒙上了一層陰影。

8月2日起，加拿大英屬哥倫比亞?。˙ritish Columbia）政府對(duì)外國(guó)購(gòu)房者征收15%的房屋轉(zhuǎn)移稅。對(duì)于出臺(tái)政策的原因，該省財(cái)政部長(zhǎng)麥德永（Mike de Jong）直言不諱，作為系列政策之一，這項(xiàng)稅收政策旨在解決英屬哥倫比亞省南部地區(qū)高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

其實(shí)，加拿大并非對(duì)外國(guó)購(gòu)房者額外征稅的唯一國(guó)家。本刊不動(dòng)產(chǎn)研究中心了解到，澳大利亞熱門(mén)地區(qū)紛紛出臺(tái)新規(guī)，針對(duì)國(guó)外購(gòu)房者加收懲罰性稅收。新南威爾士州在今年6月便出臺(tái)了一則新規(guī)，在6月21日新財(cái)年的財(cái)政預(yù)算中，向外國(guó)購(gòu)房者多征收4%的印花稅，并將于2017年1月1日起向已在澳洲擁有房產(chǎn)的海外購(gòu)房者征收0.75%的附加土地稅。此前，維多利亞州于4月將海外購(gòu)房印花稅由3%提升至7%，并征收1.5%的土地稅。昆士蘭州（樓盤(pán)）也宣布上調(diào)印花稅3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，從今年3月份起，澳洲四大銀行紛紛收緊了面向海外購(gòu)房者的貸款政策，如澳洲ANZ銀行、NAB均規(guī)定海外收入人士貸款不超過(guò)7成；澳洲聯(lián)邦銀行、澳洲西太銀行則暫停了非澳洲居民或公民的海外收入貸款項(xiàng)目。

此外，還有部分熱點(diǎn)國(guó)家則是經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生了變化，使其住房市場(chǎng)發(fā)展前景蒙上了一層陰影。如早在今年6月下旬，英國(guó)就是否留在歐盟舉行全民公投，投票結(jié)果顯示支持“脫歐”的票數(shù)以微弱優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)勝“留歐”票數(shù)，英國(guó)將不再屬于歐盟成員國(guó)。萊坊國(guó)際有關(guān)人士表示，英國(guó)脫歐的投票結(jié)果會(huì)很快改變住宅市場(chǎng)的狀況。至于影響程度到底有多大，尤其是中長(zhǎng)期影響則需取決于英國(guó)脫歐的談判結(jié)果。

海外投資受到影響

政策的變化，以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生巨大變化，都會(huì)影響到國(guó)內(nèi)投資者配置海外房產(chǎn)的計(jì)劃。

專(zhuān)家分析指出，當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資者配置海外資產(chǎn)，其目的主要包括資產(chǎn)配置、分散投資等方面的需要。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從中國(guó)人海外置業(yè)熱潮的背景來(lái)看，現(xiàn)階段國(guó)外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體正處復(fù)蘇奇，由于房地產(chǎn)價(jià)值仍被低估，所以海外置業(yè)剛好處于抄底階段。同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨于飽和，短期內(nèi)來(lái)看房產(chǎn)的投資價(jià)值在逐步降低，分散風(fēng)險(xiǎn)和子女教育是當(dāng)前高凈值人群進(jìn)行海外投資的主要原因。

從海外置業(yè)群體的購(gòu)房目的來(lái)看，大體可以分為移民、留學(xué)和投資三大類(lèi)。而現(xiàn)階段來(lái)國(guó)內(nèi)推銷(xiāo)的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，其賣(mài)點(diǎn)也主要集中在移民、留學(xué)、投資和休閑旅游幾個(gè)方面。國(guó)內(nèi)龍頭房企在海外投資開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，也是看準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的機(jī)會(huì)。

但政策的變化，顯然不利于國(guó)內(nèi)投資者在海外國(guó)家購(gòu)房。以加拿大英屬哥倫比亞省政府對(duì)外國(guó)購(gòu)房者征收15%的房屋轉(zhuǎn)移稅為例，出臺(tái)這項(xiàng)懲罰性稅收政策的意圖很明顯，就是要降低包括中國(guó)等在內(nèi)的外國(guó)購(gòu)房者的購(gòu)房意愿，抑制投資性需求，從而穩(wěn)定本地房?jī)r(jià)。根據(jù)該省目前的法律，房?jī)r(jià)的前20萬(wàn)加元部分要繳稅1%，20萬(wàn)到200萬(wàn)加元之間部分繳稅2%，超出200萬(wàn)加元的部分繳稅3%。對(duì)于總價(jià)在200萬(wàn)加元以內(nèi)的房產(chǎn)，外國(guó)購(gòu)房者則需支付15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，相當(dāng)于加拿大國(guó)內(nèi)購(gòu)房者稅率的7.9倍。舉例說(shuō)明，比如出售一套價(jià)值200萬(wàn)加元的房屋時(shí)，外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者要額外繳納30萬(wàn)加元的稅款。

此外，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，也使得不確定性因素增加，從而增加投資難度。如英國(guó)脫歐公投之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。據(jù)世邦魏理仕（CBRE）近日公布的月度數(shù)據(jù)顯示，自從英國(guó)6月底投票脫離歐盟以來(lái)，該國(guó)倫敦地區(qū)7月的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格驟降6.1%，而在整個(gè)英國(guó)，7月商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的降幅是3.3%。

此外，包括澳洲等國(guó)家出臺(tái)新的信貸政策來(lái)抑制國(guó)外人士投資房產(chǎn)，也增加了投資門(mén)檻。此前澳洲大多數(shù)商業(yè)銀行可為國(guó)外購(gòu)房者提供8成貸款，甚至首付1成便可簽訂購(gòu)房合同，但目前首付提高到3成的做法，甚至完全停止提供商業(yè)貸款，使得購(gòu)房難度大大增加。

降低杠桿理性投資

專(zhuān)家分析指出，政策趨嚴(yán)導(dǎo)致投資難度加大，或者經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)變化，這都會(huì)影響到投資收益。但這并非意味著投資機(jī)會(huì)的喪失，只需針對(duì)不同的變化采取相應(yīng)的措施，就能夠化解風(fēng)險(xiǎn)，并實(shí)現(xiàn)投資收益。當(dāng)然，前提是遵循理性投資原則。

首先要做到的就是優(yōu)選投資目的地。萊坊國(guó)際投資部副董事俞俊表示，應(yīng)該投資房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期的國(guó)家和地區(qū)。因?yàn)橹挥星巴@類(lèi)國(guó)家投資，才能通過(guò)房?jī)r(jià)的上漲獲得收益。他舉例說(shuō)，澳大利亞樓市仍然處于一個(gè)長(zhǎng)期的房產(chǎn)升值周期中，隨著澳洲和中國(guó)的貿(mào)易活動(dòng)增加，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步帶動(dòng)中國(guó)投資者及企業(yè)將資金注入澳大利亞。美國(guó)紐約的豪宅價(jià)格也隨著美元資產(chǎn)的增值而水漲船高，價(jià)格雖然昂貴，但不乏問(wèn)津者。

此外，政策面仍然寬松的國(guó)家也能作為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。張宏偉分析指出，對(duì)于政策面仍然有寬松“窗口期”的發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)講，可優(yōu)先選擇經(jīng)濟(jì)正在持續(xù)復(fù)蘇，房產(chǎn)的價(jià)值正處于上行通道的國(guó)家進(jìn)行布局，比如美國(guó)。

而對(duì)于政策收緊國(guó)家來(lái)說(shuō)，則應(yīng)該根據(jù)政策的變化靈活采取應(yīng)對(duì)策略。比如針對(duì)澳洲大型銀行提高商業(yè)貸款首付比例的做法，投資者如果仍然想申請(qǐng)更高比例的貸款，可考慮監(jiān)管較松的中小銀行。而如果自有資金比較充足，且目前暫時(shí)沒(méi)有別的投資去向，則可提高現(xiàn)金支付比例，減少貸款。

另外，對(duì)于經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化的市場(chǎng)，則應(yīng)該謹(jǐn)慎觀望。比如英國(guó)，雖然“脫歐”造成的影響較2008年的金融危機(jī)事件要溫和，但由于政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性將導(dǎo)致個(gè)人買(mǎi)家謹(jǐn)慎情緒蔓延，繼而對(duì)脫歐初期的市場(chǎng)活動(dòng)形成抑制。市場(chǎng)行情的短期走弱，或許導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)上漲放緩。另外，“脫歐”會(huì)導(dǎo)致家庭財(cái)政壓力的增加以及貸款標(biāo)準(zhǔn)的收緊，將再次拖累房?jī)r(jià)上漲。因此對(duì)于英國(guó)市場(chǎng)，投資者應(yīng)該采取謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，進(jìn)一步觀察市場(chǎng)走勢(shì)，等待市場(chǎng)趨勢(shì)明朗之后再做出投資決策。