8月17日，上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊由閩系房企融信斬獲，溢價(jià)率139%，總價(jià)超百億元。

對(duì)此，有地產(chǎn)圈大佬表示，融信拿地“藝高人膽大”，也有人說(shuō)這會(huì)給企業(yè)帶來(lái)傷害。

然而，另一方面，那些不拿“地王”的企業(yè)其實(shí)日子也沒(méi)好過(guò)多少。

拿“地王”可能錯(cuò)，不拿同樣也會(huì)錯(cuò)，這讓開(kāi)發(fā)商非常糾結(jié)。

●缺地不缺錢(qián)的時(shí)代

在“330新政”、雙降等政策刺激下，2015年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅回升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流大幅改善。

來(lái)自方正證券的研究表明，M1（狹義貨幣供應(yīng)量）與房?jī)r(jià)存在明顯的同漲同跌關(guān)系，二者之間的波動(dòng)情況基本同步，相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.664。M1的每次增長(zhǎng)高峰都對(duì)應(yīng)著房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅的激增。2016年3月，M1同比增長(zhǎng)再次突破20%，與此同時(shí)，70大中城市新建住宅指數(shù)的環(huán)比增幅達(dá)到2013年四季度以來(lái)的最大值0.8%。

本輪M1上升主因是政府和居民加杠桿導(dǎo)致的企業(yè)現(xiàn)金流改善與存款增長(zhǎng)以及存款的活期化。Wind資訊的數(shù)據(jù)顯示，2015年7月到2016年6月，企業(yè)活期存款增速?gòu)?.92%上升到32.51%。

對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在貨幣超發(fā)、流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，房企借錢(qián)的成本變得越發(fā)低廉，于是，缺地不缺錢(qián)成了房企的共性。開(kāi)發(fā)商如果不去拿地?fù)尩兀鸵媾R被市場(chǎng)淘汰的局面。

大房企集中回流一二線(xiàn)城市。全國(guó)土地供應(yīng)逐年緊缺、一二線(xiàn)城市土地供應(yīng)指標(biāo)持續(xù)下降、可供投資開(kāi)發(fā)土地稀缺。歐陽(yáng)捷表示，“地王”背后，房企的金主是銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)，都是金融行為。而M2（廣義貨幣供應(yīng)量）杠桿作用也越發(fā)明顯起來(lái)，機(jī)構(gòu)的資金都是放了杠桿的，手上的錢(qián)不能躺著睡覺(jué)，實(shí)體不景氣，面對(duì)資產(chǎn)配置荒，房地產(chǎn)還是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

而房地產(chǎn)的利潤(rùn)與收入遠(yuǎn)高于一般行業(yè)，況且房?jī)r(jià)漲多跌少，總體保持每年平均上漲，利潤(rùn)方面，即使增速下降，卻也是非?？捎^的。一業(yè)內(nèi)人士表示，在貨幣發(fā)行量非常大的時(shí)代，負(fù)債率越高，可以使企業(yè)獲得成倍的增長(zhǎng)速度，進(jìn)而獲得更高的凈資產(chǎn)收益。

但天有不測(cè)風(fēng)云，市場(chǎng)好時(shí)一切都好。如果在長(zhǎng)期寬松的背景下，杠桿就會(huì)長(zhǎng)期存在，如果政策收緊，樓市出現(xiàn)調(diào)整和反轉(zhuǎn)，少了購(gòu)房者接盤(pán)，風(fēng)險(xiǎn)就不期而至，不僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)甚至背后的個(gè)人投資者。

目前來(lái)看，房企幾乎把風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁給了金融機(jī)構(gòu)，房企投資變成了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資，地價(jià)多貴也不足為奇了。

知名地產(chǎn)專(zhuān)家薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這些拿“地王”的房企資金成本很低，即便拿了“地王”，可以先扛著，等N年后房?jī)r(jià)漲上去了再賣(mài)。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，這類(lèi)拿地企業(yè)有著一個(gè)共同特征：資本運(yùn)作能力超群，本輪“地王”潮中的閩系房企普遍擁有雄厚的財(cái)團(tuán)背景，同時(shí)涉足銀行、金融等領(lǐng)域，平均融資成本低，而且民間資本實(shí)力雄厚。

2014年，金茂的上海大寧“地王”因?yàn)椴葴?zhǔn)了上市節(jié)奏，首次開(kāi)盤(pán)單價(jià)便達(dá)到9萬(wàn)元/平方米，一舉成為上海的豪宅標(biāo)桿之一，但其余幾個(gè)“地王”項(xiàng)目，距離盈利還遙遙無(wú)期。高周轉(zhuǎn)高杠桿模式下的融信，此次拿地后，未來(lái)將推出何種產(chǎn)品，也成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。

薛建雄表示，除了金茂的逆市而上，其他開(kāi)發(fā)商便只能通過(guò)拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期、改規(guī)劃增容積率、打造高端產(chǎn)品等方式來(lái)尋找解套的可能。

從中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2015年底，2013年及以后成交的“地王”多數(shù)仍處于尚未銷(xiāo)售狀態(tài)，甚至有部分“地王”最終遭遇退地甚至被收回。

●拿地基本靠賭？

目前，土地市場(chǎng)持續(xù)火爆成為一二線(xiàn)城市的常態(tài)。目前市場(chǎng)上創(chuàng)造“地王”的基本都是上市房企或國(guó)企，資金實(shí)力更強(qiáng)。對(duì)未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)的抗壓能力也更強(qiáng)。

按照目前地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，未來(lái)2年房?jī)r(jià)需要上漲100%以上，這些“地王”才能上市解套，就目前情況來(lái)看，這個(gè)時(shí)間段或許會(huì)拉得更長(zhǎng)，換言之，按照現(xiàn)在的正常水平來(lái)看，市場(chǎng)無(wú)法承受。

從歷史上看，以往那些敢于加杠桿的公司都在規(guī)模上得到了很大提升，非但沒(méi)有出現(xiàn)破產(chǎn)的情況，有的甚至在市場(chǎng)低迷時(shí)，實(shí)現(xiàn)了彎道超車(chē)，一躍躋身銷(xiāo)售前20強(qiáng)俱樂(lè)部。

薛建雄告訴記者，在大家都不看好的情況下拿地，但市場(chǎng)卻超出大家預(yù)料，這就使得那些公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)非?？欤种杏屑Z，心中不慌。而那些因?yàn)槭袌?chǎng)低迷，與“地王”失之交臂的企業(yè)就錯(cuò)過(guò)了擴(kuò)張的最好機(jī)會(huì)。

有此前車(chē)之鑒，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)、尤其是一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市越發(fā)充滿(mǎn)信心，紛紛開(kāi)啟高舉高打模式，通過(guò)“地王”的高周轉(zhuǎn)來(lái)提高利潤(rùn)率，或者通過(guò)外部資金和小股操盤(pán)，以此獲得更高的投資回報(bào)率。

但旭輝控股總裁林峰對(duì)此有不同看法，他在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“有同行在拼命加杠桿，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候加杠桿容易，但借錢(qián)越容易的時(shí)候，我們?cè)街?jǐn)慎，因?yàn)槊恳惠喼芷诙加薪桢X(qián)容易的時(shí)候，它借給你，困難的時(shí)候它再給你拉手剎，就自顧不暇了。”

在市場(chǎng)高峰的時(shí)候該如何拿地？林峰表示，“高峰時(shí)，我們拿地的策略就是“撿漏”，我們會(huì)參加很多地塊的參拍，但是我們不會(huì)在熱門(mén)地塊上跟人家硬拼，因?yàn)槟欠N拼下來(lái)就是拿‘地王’，單價(jià)‘地王’、總價(jià)‘地王’，而一旦拿錯(cuò)地會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。”

對(duì)于房企，這或許就是一場(chǎng)賭博，有賭性的開(kāi)發(fā)商，賭的就是M2的繼續(xù)寬松，只要熬過(guò)去就是勝利。在此背景下，房企就是敢于拿“地王”，但賭錯(cuò)了，就面臨出局的下場(chǎng)。