國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份中國70個大中城市房價指數(shù)連續(xù)10個月延續(xù)漲勢，且漲幅進一步擴大，新建商品住宅價格同比上漲的城市個數(shù)有所增加；不過較上月，房價上漲動力整體略有減弱，尤其是前期上漲過快的一線和二線熱點城市。
與此形成鮮明對照的是，17日在上海誕生了中國土地成交史上的最貴“地王”——融信中國以110.1億元摘得合并后的新靜安區(qū)中興社區(qū)兩幅地塊，樓面價達到10.03萬元/平方米，溢價率139%。
今年供給側(cè)改革的五大任務(wù)中，樓市去庫存是政策面關(guān)切的重點之一。但接下來就要進入第四季度，樓市去庫存的實際情況可能和年初的計劃已經(jīng)有所不同。
從去年開始，各地開始陸續(xù)松綁樓市，如解禁多套房限購，在商貸和公積金貸款利率、首付方面實施寬松政策等舉措。目的是以此催化樓市消費熱潮，消化掉多年來積累的樓市庫存。然而，政策性寬松的市場效果是，一線城市、的衛(wèi)星城、二線城市先后出現(xiàn)樓市熱銷的場面，但是三、四線城市庫存難以消化的局面依舊未能出現(xiàn)大的改觀。
至此，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出詭異的風險亂象：沒有庫存壓力或壓力較小的一二線城市可能走向失控的虛熱；存在庫存壓力的三四線城市依然背負著難以解套的壓力。
市場的反應未能按照政策設(shè)計的節(jié)奏走，這凸顯中國樓市積累的深層次矛盾太多，調(diào)控難度太大。這也難免讓市場回想起以往樓市調(diào)控常常變成“空調(diào)”的尷尬來。
政策所設(shè)計的劇本，何以到了市場上會演繹為荒腔走板的劇情？顯然，各地還是沒有把準樓市的脈搏，沒有貫徹中央“因城施策”的決策，也就沒有根據(jù)不同線際城市的特點來實施有針對性的樓市去庫存之策。當一二線城市接力高漲一番后，其虛熱的慣性已經(jīng)形成，即使重啟限購來“制動”，也很難讓當?shù)貥鞘薪禍亍Ｉ虾?、深圳、蘇州、南京乃至弱二線的合肥等城市先后實施樓市限購，但是多地“地王”頻出以及上海再創(chuàng)最貴“地王”的接力狂歡，凸顯樓市調(diào)控之難。
一二線樓市的“地王”狂歡，和今年樓市去庫存的基調(diào)形成了反諷。因為政策的關(guān)切點是在三四線樓市去庫存，但是市場熱點卻是一二線樓市的高房價以及由此產(chǎn)生的樓市投機。政策和市場的不同步，昭示著因城施策的方向性雖然正確，卻很難在各城取得預期的市場回饋。
7月70個大中城市的樓市價格變化，也凸顯今年剩下幾個月去庫存的任務(wù)依然艱巨。樓市出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，讓政策面兩頭難顧，熱點樓市要降溫，其他樓市要升溫。如何把因城施策做實？熱點樓市可以通過嚴苛的限購來解決，但地方政府基于自身利益的考慮，未必一定能夠限購到位；而對于三四線樓市，要想讓市場溫度升起來，則更為困難。
市場、資本和人口流動都具有趨利的屬性，一線樓市有利可圖，各路資本都會蜂擁而上，限購調(diào)控反而會激發(fā)資本更大規(guī)模地流入。人員流動同樣如此。長期以來，一線城市和東部發(fā)達地區(qū)成為人口聚集區(qū)域，這導致發(fā)達地區(qū)的城市樓市庫存壓力小，樓市上漲的趨勢也很難抑制住。
反觀三四線樓市、尤其是中西部地區(qū)的三四線樓市，大抵以人口凈流出城市為主。這些城市對于本地人的吸引力降低，更難吸引外地人口，上一周期積累的樓市庫存很難賣出去。在此情勢下，降價、補貼、就地落戶的城市化、以及政府購買作為經(jīng)適房的努力也很難從根本上去庫存。
針對樓市現(xiàn)狀，解決之道除了因城施策以外，還要警惕樓市存在的系統(tǒng)性風險隱患。對一二線城市而言，“地王”頻現(xiàn)絕非利好，各地城市的限購之策還需加碼加力。否則，熱點樓市的虛熱也可能會給下一經(jīng)濟周期帶來庫存壓力。更重要的是，資本過度聚集于樓市，也使實體經(jīng)濟缺金少銀，不利于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。而樓市資本積累過度，也容易造成過度加杠桿并引發(fā)系統(tǒng)性的金融風險。
對于三四線樓市，還是要摸清庫存底賬。對于累計過多已經(jīng)很難消化的樓市庫存，如果以常態(tài)辦法無法消化，不妨考慮采取非常規(guī)休克療法的可能性，該收回的土地就收回，該放棄的就放棄。這也許會導致暫時的銀行呆賬增加，但長痛不如短痛，為去沉疴不能諱疾忌醫(yī)。
中國樓市，庫存要去、泡沫要控、風險要防，手段更要多元化。這是一道難題，也考驗政策面的智慧與決心。
（作者為中國人民大學重陽金融研究院客座研究員）
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