人民網(wǎng)北京8月16日電（徐倩）日前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹將旗下的位于上海陸家嘴的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)以32.3億元的價(jià)格賣(mài)給了國(guó)華人壽，這是SOHO中國(guó)從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”向“開(kāi)發(fā)自持”轉(zhuǎn)變后再次重啟銷(xiāo)售。

對(duì)于出售資產(chǎn)的原因，潘石屹在近日一次公開(kāi)談話中透露：“除了核心資產(chǎn)需要保留，我們的非核心資產(chǎn)尤其是目前的單一的、大量的京滬地區(qū)的辦公樓會(huì)考慮出手，資產(chǎn)需要多元化配置，手里持有現(xiàn)金，同時(shí)，也持有一些其它資產(chǎn)。”

但是，潘石屹也同時(shí)強(qiáng)調(diào)，出售的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)的可租面積只占所有自持項(xiàng)目總可租面積的約3.7%，其出售對(duì)SOHO中國(guó)投資物業(yè)出租模式幾乎沒(méi)有影響。

今年3月，在SOHO中國(guó)于香港舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘石屹就透露將出售位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)。彼時(shí)，其表示，“能賺錢(qián)就賺，既然市場(chǎng)給了這么好的機(jī)會(huì)。”

潘石屹選擇在上海房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)出售資產(chǎn)套現(xiàn)，其更深層次的擔(dān)憂則是房地產(chǎn)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，其表示：“我認(rèn)為房地產(chǎn)下一步的發(fā)展，本身還是有非常大的風(fēng)險(xiǎn)，不是說(shuō)中國(guó)因此有多少房子、中國(guó)的城市化到頭了，不是這個(gè)問(wèn)題，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于通貨膨脹和匯率。”

資產(chǎn)換現(xiàn)金

潘石屹口中的非核心資產(chǎn)——SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)的位置優(yōu)越，位于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)世紀(jì)大道與向城路交匯處，是一棟24層樓的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，總建筑面積約為6萬(wàn)平方米，包括4.2萬(wàn)平方米辦公面積。該項(xiàng)目自啟動(dòng)招租以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)三年出租率達(dá)100%，目前租金已超過(guò)每天每平方米10元。

接盤(pán)方國(guó)華人壽董事長(zhǎng)劉益謙也看好SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，其表示：“SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)本身也是滿租的，我們可能從資金收益率來(lái)說(shuō)，有4%左右的收益，同時(shí)我們是壽險(xiǎn)公司來(lái)管這個(gè)資產(chǎn)的，保險(xiǎn)公司首先是有一個(gè)比較安全的邊際收益，來(lái)保證其長(zhǎng)期有一個(gè)固定的回報(bào)。”

但是，相比于持有獲益，此時(shí)的潘石屹，更需要的是現(xiàn)金和利潤(rùn)。

自SOHO中國(guó)2011年宣布轉(zhuǎn)型以來(lái)，其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)便開(kāi)始連續(xù)下滑。過(guò)去四年，他們的除稅前凈利分別為181.95億元、124.70億元、66.89億元和14.07億元，每年的跌幅分別達(dá)到31%、46%和79%。2015年的權(quán)益股東所占純利下跌到僅為5.38億元，同比下滑87%。

在業(yè)績(jī)連續(xù)下滑的壓力下，出售資產(chǎn)一次性獲得的毛利足以成為SOHO中國(guó)今年中期業(yè)績(jī)的亮點(diǎn)，根據(jù)SOHO中國(guó)7月29日披露的公告顯示，SOHO中國(guó)出售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)約5.02億元，相當(dāng)于2015年整年的凈利潤(rùn)。

警惕樓市風(fēng)險(xiǎn)

選擇出售，是出于對(duì)現(xiàn)金的需求，而選擇在此時(shí)出售，也表示出潘石屹對(duì)于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的考量。

潘石屹講到：“房地產(chǎn)下一步的發(fā)展，本身還是有非常大的風(fēng)險(xiǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于兩個(gè)，第一個(gè)就是通貨膨脹，多發(fā)的人民幣、不一定只是人民幣，各種各樣的貨幣多發(fā)，這個(gè)我認(rèn)為遲早是風(fēng)險(xiǎn)。第二個(gè)是匯率的風(fēng)險(xiǎn)，我們是香港的公司，前一段時(shí)間境外的債非常便宜，當(dāng)收入都是人民幣的時(shí)候，我們要付的債的風(fēng)險(xiǎn)就非常大，所以今年我們做的事就是要把人民幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避掉，我們看到有些大的企業(yè)，一夜之間破產(chǎn)，就是因?yàn)閰R率。所以當(dāng)有外匯的負(fù)債的時(shí)候，匯率的風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)人最應(yīng)該考慮的。”

在匯率風(fēng)險(xiǎn)方面，據(jù)6月6日的公告信息，SOHO中國(guó)贖回所有尚未償還本金總額為2.53億美元于2022年到期的票據(jù)。加上溢價(jià)及利息，此次贖回美元債的總代價(jià)為2.82億美元。

而關(guān)于是否還將繼續(xù)銷(xiāo)售物業(yè)，潘石屹此次并未透露。而SOHO中國(guó)CEO張欣曾表示，對(duì)哪些物業(yè)以百分之多少比例銷(xiāo)售是沒(méi)有目標(biāo)的，市場(chǎng)行情好，銷(xiāo)售非核心資產(chǎn)，也是從公司角度考慮的，這種方式并不是不常見(jiàn)的，世界上很多公司在適當(dāng)時(shí)候也都有資產(chǎn)調(diào)整計(jì)劃。