8月12日，沈陽市教育局正式公布了2016年中小學(xué)劃片情況，究竟那個片區(qū)、什么樓盤能上哪所名校也已經(jīng)明晰?？梢哉f，沈陽在售的商品房中，附加值最高、溢價率最高的產(chǎn)品，那就得算是學(xué)區(qū)房了。

寫在前面的話

隨著教育集團化、資源均衡化的發(fā)展趨勢，您很容易會發(fā)現(xiàn)如今的學(xué)區(qū)房幾乎遍地都是，售樓員言之鑿鑿，購房者云山霧罩，卻不知”學(xué)區(qū)房”這三個字里面機關(guān)重重，陷坑無算。倘若買的時候不小心，等到孩子上學(xué)的時候發(fā)現(xiàn)無處可去，這才想起來到開發(fā)商處拉橫幅、搞投訴，卻也無法挽回自己的損失了。

當然，學(xué)區(qū)房的是與非，不在這里討論。反對的聲音也有，不過沒什么卵用。5年前，筆者在一飯局上結(jié)識一名作家，針砭時弊指點江山，談及房產(chǎn)行業(yè)時怒訾學(xué)區(qū)房實為教育奢侈品化云云。前日偶然再見，得知他亦滿城為2歲的孩子找學(xué)區(qū)房呢。

由此看見，你罵與不罵，學(xué)區(qū)房就在那里，有憤世嫉俗的功夫，還不讓我告訴你：怎樣買學(xué)區(qū)房才能不上當。

為了造福廣大求學(xué)心切的家長，記者專門抽時間，邀請了房產(chǎn)圈資深人士：包括從業(yè)多年的房產(chǎn)記者、售樓員、某銷量前五品牌項目經(jīng)理、教育部門人士，梳理了學(xué)區(qū)房的幾個誤區(qū)、原則和鐵律，以饗讀者。

離得近不等于進名校 切記！切記！

只要您約略關(guān)注過房地產(chǎn)，一定對這句廣告不陌生：“近名校”。變種的例子為：“舉例名校200米”、“出門即是名校”、“陽臺上送孩子上學(xué)”等等。不能說所有這樣的廣告都是陷阱，但記者負責(zé)任的告訴：如果學(xué)區(qū)確定了，開發(fā)商才不會傻到花大價錢打這種廣告。

事實上，就曾經(jīng)發(fā)生過僅僅與學(xué)校一墻之隔，卻因為不屬于學(xué)區(qū)而無法入學(xué)的慘痛案例。原因何在？以沈陽為例，按照2016沈陽的學(xué)區(qū)劃分規(guī)定，沈陽市的學(xué)區(qū)是以街道和社區(qū)的基礎(chǔ)規(guī)劃為基準，哪怕兩棟樓直線距離不到20米，只要分屬不同的社區(qū)，那么就很有可能隸屬于不同的學(xué)區(qū)。

因此，近名校或者毗鄰某某名校、與某某名校一墻之隔等等，這些都不值錢，也都無法作為學(xué)區(qū)的保障。最可靠的當然還是與開發(fā)商簽署的合同，這就引出了第二個問題：

什么是真正的學(xué)區(qū)房？

先說針對在售新樓盤的一個簡單實用的結(jié)論：在買房時，凡是開發(fā)商敢于承諾（寫進購房合同的）和敢于出示教育局批示文件的，才是真學(xué)區(qū)。

根據(jù)最新版本的學(xué)區(qū)劃片規(guī)定，沈陽市現(xiàn)有的學(xué)區(qū)劃分有大致三種情況：一是本身位于學(xué)區(qū)所在的社區(qū)之中，即天然學(xué)區(qū)。譬如最近正在火熱開盤的富禹·依云書院項目，該項目負責(zé)人介紹，該樓盤位于皇姑區(qū)熱門名校珠江五校的招生片區(qū)內(nèi)，屬于天然學(xué)區(qū)，業(yè)主的孩子當然可以順利入學(xué)；

二是開發(fā)商對學(xué)校進行了捐資援建工作，即開發(fā)商自掏腰包，建立并籌措學(xué)校的硬件設(shè)施，以換取相對更為優(yōu)質(zhì)的教育資源。典型的例子是由泰華林集團開發(fā)建設(shè)的玉祥明居項目，玉祥明居打出的學(xué)區(qū)招牌是著名的遼寧省實驗學(xué)校，一攬子解決業(yè)主從幼兒園到中學(xué)的教育需求。據(jù)了解，泰華林集團為捐建學(xué)校先后出資數(shù)億元人民幣，從土地、教學(xué)樓、操場到教學(xué)用教具等設(shè)施均由該公司提供。簡單地說，人家開發(fā)商花了大價錢，就是要讓業(yè)主能夠進入心儀的學(xué)校，這也是理所應(yīng)當?shù)膶W(xué)區(qū)；

第三種就是與教育部門簽署協(xié)議的樓盤。開發(fā)商與當?shù)卣疄榱四芫饨逃Y源，與相關(guān)教育部門簽署協(xié)議，引進一些知名的熱門學(xué)校作為當?shù)氐膶W(xué)區(qū)，以滿足業(yè)主的教育需求。典型的樓盤如萬科金地中山公園就是此類。該項目已經(jīng)同教育部門進行了簽約，協(xié)議商定允許業(yè)主進入附近某一所學(xué)校。

最后就是政策性入學(xué)了。譬如沈陽市政府為了盡快完成庫存去化，于今年早些時推出了以刺激房產(chǎn)銷售為目的的22條政策，允許酒店式公寓、寫字間等商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品同樣擁有就近入學(xué)的性質(zhì)，造就了一大批學(xué)區(qū)房。

新房處處有陷阱，二手房就妥妥地了？錯！

二手房的學(xué)區(qū)更不穩(wěn)定。原因何在？在于教育資源不平衡。一所傳統(tǒng)的知名小學(xué)，每年招收學(xué)生數(shù)量是教育部門指定的。如果周邊建起了大量新樓盤，涌入了一批學(xué)生后，原有生源勢必受到影響。

此時有兩種解決方案。一是限定新樓盤入學(xué)人數(shù)，超出者調(diào)劑至附近其他學(xué)校，因此出現(xiàn)的新聞是這個姿勢滴：《700萬買學(xué)區(qū)房卻因?qū)W位微調(diào)而無法入讀心儀小學(xué)》（請給位自行百度）

第二種，畢竟人家開發(fā)商花了大價錢，跟xx部門有著你懂得的關(guān)系，那么學(xué)位依然不夠怎么辦？就可以打著教育公平的旗號，從老學(xué)區(qū)的房子中劃撥出一部分住宅，調(diào)整至其他學(xué)校，因為老房子沒有新樓盤學(xué)區(qū)需求那么旺盛、意圖那么明顯，相對不會引起大規(guī)模的抗議。

所以，買二手學(xué)區(qū)房并沒有什么訣竅，只是多多向教育部門、所屬學(xué)校、社區(qū)打電話咨詢，確認您孩子上學(xué)時，此地依然處于學(xué)區(qū)中，才是最為穩(wěn)妥的辦法。