每周有1000多人去看一個(gè)還沒有開盤的高端項(xiàng)目，這或許是北京樓市的極個(gè)別現(xiàn)象，但在一定程度上也反映出樓市今年的熱度。
截至8月11日，據(jù)中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年前7個(gè)月，30家上市房企銷售額合計(jì)1.33萬億元，同比大漲72.2%，刷新歷史最高紀(jì)錄。
不過，多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前行業(yè)成交量價(jià)處于高點(diǎn)，未來基本面將逐步進(jìn)入量跌價(jià)漲階段，同時(shí)價(jià)格上漲幅度也將逐步趨緩。
“目前來看，多數(shù)房企銷售額同比漲幅預(yù)計(jì)超過30%，這是今年的大趨勢。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，由此可見，規(guī)模依舊是房企非常看重的指標(biāo)，畢竟保持銷售規(guī)模的復(fù)合增長對(duì)提升企業(yè)估值較為重要，能夠獲得投資者認(rèn)可。
業(yè)績?nèi)€飄紅
《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，上述30家房企中，除了合生創(chuàng)展前7個(gè)月銷售額僅同比上漲8.8%外，其他29家銷售額同比漲幅均超過34%。其中，漲幅超過100%的有6家，分別為旭輝控股、景瑞地產(chǎn)、碧桂園、新城控股、首開股份和中國金茂。
而銷售額超過1000億元房企有4家，分別為萬科、恒大、碧桂園和保利地產(chǎn)，銷售金額依次為2175.1億元、1848億元、1494.2億元和1227.71億元。盡管恒大目前銷售額落后于萬科，但其明確表示將銷售目標(biāo)提升至3000億元，這意味著將與萬科今年的銷售任務(wù)持平，同時(shí)沖擊3000億元目標(biāo)。
此外，在600億元-800億元的銷售目標(biāo)陣營里，融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)前7個(gè)月銷售額同比增幅均超過80%。
據(jù)龍湖地產(chǎn)公告，今年前7個(gè)月，公司累計(jì)簽約金額達(dá)到472.7億元，同比上漲81%，簽約面積為318萬平方米。7月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額86.8億元，同比上漲96%，環(huán)比再增3%，簽約面積為62.3萬平方米。
龍湖集團(tuán)表示，公司推盤節(jié)奏將進(jìn)一步加快，助力第三季度獲得穩(wěn)健市場表現(xiàn)。事實(shí)上，高端項(xiàng)目是龍湖獲得高增長的一大主力產(chǎn)品線。據(jù)記者了解，龍湖別墅布局中國高端人居版圖25座城市，有20000余棟別墅。尤其在北京，上半年位于西三環(huán)的龍湖西宸原著項(xiàng)目是主力，下半年則將入市位于朝陽“壹號(hào)別墅區(qū)”內(nèi)的景粼原著和首開龍湖聯(lián)合在南城打造的第一個(gè)純別墅項(xiàng)目首開龍湖天瑯。
據(jù)首開龍湖天瑯項(xiàng)目相關(guān)人士透露，該項(xiàng)目位于北京南五環(huán)瀛海，建筑面積15萬平方米，業(yè)態(tài)為雙拼、疊拼別墅，目前未確定價(jià)格，但周邊競品雙拼別墅銷售單價(jià)超過6萬元/平方米，疊拼別墅單價(jià)超過5萬元/平方米，而套均總價(jià)基本在1200萬元-3000萬元之間。
值得關(guān)注的是，據(jù)上述人士透露，首開龍湖天瑯從6月份蓄客至今，有近2萬組客戶關(guān)注，6000組客戶到訪；景粼原著售樓處開放至今，連續(xù)四周每周到訪者在千人以上。
“上半年一線、二線城市交易火爆，助力上市房企銷售業(yè)績?nèi)€飄紅。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)計(jì)大多數(shù)房企能夠提前完成年度銷售任務(wù)。
多家房企上調(diào)銷售目標(biāo)
值得關(guān)注的是，截至7月底，上述30家房企年度銷售任務(wù)平均完成率高達(dá)74.3%，其中，不止恒大上調(diào)了銷售目標(biāo)，新城控股、碧桂園和旭輝等多家房企都上調(diào)了銷售目標(biāo)。
另有房企高層向本報(bào)記者透露，“我們內(nèi)部也提高了年度任務(wù)，不過并沒對(duì)外公布”。
事實(shí)上，一般房企完成銷售目標(biāo)的節(jié)奏是上半年完成30%左右，下半年完成70%，而從目前來看，多家房企已經(jīng)完成了70%以上銷售規(guī)模，下一階段，市場可能會(huì)產(chǎn)生變化。
整體來看，這種變化已經(jīng)產(chǎn)生。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，30家房企單月銷售2045.16億元，與6月份單月的2557.65億元相比，下調(diào)了20%。
“因?yàn)樯习肽晖瓿扇蝿?wù)非常好，很多企業(yè)下半年可能有非常強(qiáng)烈的漲價(jià)需求。”張大偉表示，但漲幅過快的市場已經(jīng)有調(diào)整需要。
據(jù)悉，7月份，44城市成交環(huán)比下滑9%，同比增速進(jìn)一步收窄至12%，同時(shí)新增供給淡季回落導(dǎo)致庫存壓力持續(xù)改善，其中一線、二線城市去化較好，而三線、四線城市去化壓力較大，全國庫存結(jié)構(gòu)不均衡依舊突出。
然而，銷售業(yè)績背后，對(duì)一家上市房企來說，利潤增長的需求似乎更為強(qiáng)烈。
來自財(cái)富證券的一份研究報(bào)告顯示，自7月下旬以來，降杠桿防風(fēng)險(xiǎn)的主旋律似乎終于得到正視。在“三去一降一補(bǔ)”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走到了十年行業(yè)景氣的高點(diǎn)，行業(yè)利潤率未來將向市場平均水平看齊。
但不可忽視的是，今年以來，地王頻現(xiàn)，這將對(duì)未來幾年地王持有者的利潤遭到侵蝕。
對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企通過場外配資加杠桿方式進(jìn)行拿地，助推房企的拿地激情，尤其是在市場火熱的一線、二線核心城市，房企不斷制造“地王”更是離不開場外配資。
鑒于此，張宏偉稱，利用場外配資方式拿地留給市場的風(fēng)險(xiǎn)很多，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段，整個(gè)市場有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局。
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