導(dǎo)讀
目前市面上長租公寓品牌崛起固然是一線城市逐步進入存量房時代，房價進一步走高、購房門檻升級，但居住需求卻無法被替代而引發(fā)的資本提前布局。與以往不同，國內(nèi)投資者正在成為這一輪租賃市場的規(guī)則制造者。
在一線城市和熱點二線城市，資本近年來開始加碼長租公寓市場。各類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)也開始加大在該領(lǐng)域的投入。
今年7月，世聯(lián)行擬定增20億元投向長租公寓建設(shè)項目，還擬發(fā)起設(shè)立規(guī)模3100萬元長租基金，將投向上海商業(yè)物業(yè)。
日前，高和資本首個服務(wù)式高端公寓高和海德公館亮相上海，該項目是2015年高和資本從新世界手中收購翻新而來，擬再出售。
鏈家研究院上海高級分析師錢寧羅指出，目前市面上長租公寓品牌崛起固然是一線城市逐步進入存量房時代，房價進一步走高、購房門檻升級，但居住需求卻無法被替代引發(fā)的資本提前布局。
但長租公寓產(chǎn)品本身是高端服務(wù)式公寓與小業(yè)主公寓之間的折衷產(chǎn)品。與以往不同，國內(nèi)投資者正在成為這一輪租賃市場的規(guī)則制造者。
長租公寓發(fā)展迅猛
陳勁松在世聯(lián)行2015年財報《致股東信》中明確表示，“如果說過去的十年存量市場只集中在二手樓交易，那么規(guī)模高達兩百萬億以上的存量資產(chǎn)運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房產(chǎn)下半場最值得關(guān)注的大市場。”
世聯(lián)行透露，此次長租公寓建設(shè)項目將投資24.8億元，擬在經(jīng)濟相對發(fā)達、租房租賃需求強勁的一線、二線城市采用租賃方式建設(shè)13萬間長租公寓。
近年來攀升的房價令這類市場迎來更大機遇，核心城市的租賃市場也在水漲船高。
上海中原市場研究部數(shù)據(jù)， 7月租賃市場延續(xù)交易熱度，租客量較6月增長1-2成，以上班族居多。中心區(qū)域房源供給較充足，租賃成交量上升；外圍區(qū)域如浦江鎮(zhèn)、松江、嘉定等，需求量集中在地鐵沿線，房源開始供不應(yīng)求，租金也順勢上漲。
據(jù)住建部統(tǒng)計，目前我國通過市場租賃解決居住的總?cè)丝谶_到 1億人以上，年租金已突破1萬億元。衛(wèi)計委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告（2015）》顯示，2014年末我國流動人口達2.53億人，預(yù)計至2020年將增加到2.91億人。
全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，當前國內(nèi)89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅，而在許多發(fā)達國家和地區(qū)，機構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。
目前，白領(lǐng)公寓主要集中在一線城市以及發(fā)達的二線城市如成都、武漢、杭州，這些城市流動人口多，租房需求旺盛，房屋供給充裕，給青年公寓培育了很好的土壤。
最早進入長租公寓的是房地產(chǎn)中介，如鏈家的自如寓品牌，根據(jù)鏈家上海自如寓品牌相關(guān)人士透露，從2011年-2016年，該品牌的客戶達到了50萬人。
2016年上半年，隨著“商改租”等支持性政策出臺，開發(fā)商、酒店管理公司等企業(yè)相繼涌入長租公寓市場，規(guī)模效應(yīng)凸顯。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院在發(fā)布的報告中指出：未來公寓行業(yè)會面臨整合和洗牌，現(xiàn)階段強勢的二房東在部分區(qū)域仍會選擇做“小而美”，但隨著行業(yè)的供應(yīng)鏈和資金鏈相繼 成熟，優(yōu)質(zhì)公寓企業(yè)可能會選擇用兼并或加盟的手段擴張自己。在2015年-2016年，公寓行業(yè)才會真正經(jīng)歷市場考驗，真正的跨區(qū)域市場發(fā)展才能引領(lǐng)行業(yè) 在發(fā)展中走向成熟。
資本洼地：盤活存量
在房地產(chǎn)進入存量時代的當下，更多投資方開始將目光轉(zhuǎn)向這一領(lǐng)域。而長租公寓作為重資產(chǎn)，在拓展項目、改造房屋時也需要大量資金支持。
據(jù)統(tǒng)計，2012年至2014年，大量長租公寓開始獲得投資。2014年運營商類長租公寓融資數(shù)量增長最為顯著，而2015年平臺企業(yè)獲投數(shù)量激增。
截至目前，相關(guān)的投融資事件有50余起。27家公寓企業(yè)獲投，融資總規(guī)模約合人民幣60億（未公布明確金額的投資未列入統(tǒng)計范圍）。其中13家為平臺類，14家是公寓運營商。實現(xiàn)億級融資企業(yè)共7家；獲投千萬的企業(yè)最多，達10家。
長租市場密集融資集中在2014年下半年至2015年上半年，2015年下半年由于國內(nèi)經(jīng)濟增速疲態(tài)顯現(xiàn)，公寓融資也逐漸放緩；2016年3月起逐漸回暖。2015年，一些長租公寓企業(yè)開始全國布局。
21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，前述投資中涉及70余家投資方，有9家參與投資了同一個企業(yè)的多輪融資。其中，華平投資、中國平安、IDG資本、晨興資本參與了被投企業(yè)截至目前的全部融資階段。
另據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲悉，魔方金服近期將披露完成新一輪融資。魔方金服成立4個月便獲得3家風投機構(gòu)千萬級Pre-A輪融資。
截至目前魔方金服已與8個城市的100多家品牌公寓、酒店、創(chuàng)客空間及黃金地段商業(yè)地產(chǎn)建立合作。合作的長租公寓超20萬間，發(fā)行產(chǎn)品總規(guī)模超過1個億。
前述推出高端公寓項目的高和資本，一直以來就是通過收購核心區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，進行升級改造，再通過旗下基金自持運營，獲取回報。
高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫認為，一二線城市的存量時代已經(jīng)來臨，核心地段高端公寓面臨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級換代。但由于上海存量房較多，如何促進核心區(qū)域建筑的更新?lián)Q代是提升其價值的關(guān)鍵。海德公館作為其全國范圍內(nèi)首個公寓改造項目，對舊城區(qū)的改造具有重要意義。
2012年10月，位于上海市靜安區(qū)的原中華企業(yè)大廈被高和資本以7.9億元收購。這座曾經(jīng)的“億元樓”由于租客輪換等原因納稅能力衰減。高和資本收購后 通過外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等方面的提升和改造，尤其是資產(chǎn)管理能力的提升，使得靜安高和大廈的租金從4.0元/平方米·天一躍升至7.0元 -7.5元/平方米·天，被譽為當年上海寫字樓市場租金增長最快的項目。
當前，上海核心地段高端公寓面臨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)換代，高和資本正抓住這一機會。據(jù)了解，目前該片區(qū)在售項目的均價在10萬左右，而據(jù)高和相關(guān)人士透露，海德公館將采取底價入市策略。
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