從以往出現(xiàn)過熱階段的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場過熱 時(shí)，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺，為樓市降溫。更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益下降明顯，使得資金“脫實(shí)向虛”進(jìn)入投機(jī)領(lǐng)域，形成惡性循環(huán)，致使實(shí)體經(jīng)濟(jì) 收益進(jìn)一步下降，影響中國經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。因此，下半年房地產(chǎn)市場面臨調(diào)控幾乎已成事實(shí)。
“調(diào)控主線很可能是因城施策，對于一二線熱點(diǎn)城市來說，隨著相關(guān)政策的出臺，樓市會進(jìn)入調(diào)整期；三四線城市去庫存仍將是重要任務(wù)。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士及相關(guān)專家在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，房價(jià)則會繼續(xù)上漲，但漲幅會弱于今年上半年。
因城施策將成調(diào)控主線
有分析認(rèn)為，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也將因城施策。
中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，對房地產(chǎn)市場的調(diào)整，今年早些時(shí)期政府已開始著手對價(jià)格上揚(yáng)過快的地方“因 城施政”進(jìn)行收緊。但是，從目前的現(xiàn)狀來看，簡單的行政管制政策很難達(dá)到調(diào)控市場的目的，還需要多方面措施相互配合才能有效。
對一線及部分熱點(diǎn)二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房價(jià)持續(xù)過快上漲。
“特別是要加強(qiáng)一線城市的土地供應(yīng)問題。”劉元春認(rèn)為，一線城市樓市已經(jīng)在限購，但需求依然旺盛，這說明市場有需求基礎(chǔ)，所以應(yīng)擴(kuò)大土地供給。但事實(shí)上，去年以來，一線城市的土地供應(yīng)量下降了約40%-50%，土地成本上升，導(dǎo)致開發(fā)商和消費(fèi)者的成本均大幅上升。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是對房價(jià)上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來說，進(jìn)入下半年之后，其樓市走勢將受到各方面的不確定性因素影響。
據(jù)其透露，下半年國家會嚴(yán)控“地王”，雖然政策尚沒有出臺，但是會提前預(yù)警。據(jù)其介紹，國土資源部等多部委已經(jīng)向熱點(diǎn)城市研究部署防止“地王”頻現(xiàn)、防范地價(jià)異常的應(yīng)對措施。
與此同時(shí)，在劉元春看來，去庫存仍然是懸在中國經(jīng)濟(jì)頭頂?shù)囊话褎?。因此，對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。
張宏偉告訴記者，為了緩解庫存壓力，有的地方放緩或停止了土地供應(yīng)，如常州市已經(jīng)停止土地供應(yīng)兩年多了，計(jì)劃停止三年時(shí)間，從長期來看，減少供應(yīng)一定會 緩解庫存壓力。另外，庫存壓力大的城市，政府仍然會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，這些措施包括暫停供地、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅 優(yōu)惠等稅費(fèi)措施，鼓勵(lì)人才購房等人才類政策，鼓勵(lì)購房入戶等戶籍政策，允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。
樓市資金收緊趨勢明顯
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在寬松的貨幣環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的“吸金”作用明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，商品房銷售額4.9萬億元，同比增速達(dá)42.1%，盡管較一季度增速放緩，但仍處于較高水平。
并且，今年上半年房地產(chǎn)貸款占人民幣新增貸款比重創(chuàng)新高，個(gè)人住房貸款高歌猛進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年以來，房地產(chǎn)貸款占人民幣新增貸款的比重始終維持在25%以上的較高水平，而2016年上半年占比更是高達(dá)38.9%，創(chuàng)近6年最高水平。
“這一輪一線城市房價(jià)的飆升其實(shí)很容易讓大家聯(lián)想到2014年底到2015年股市大幅上漲的情形。當(dāng)時(shí)股市上漲一個(gè)很大的原因便是因?yàn)橛写罅苛鲃?dòng)性注入 了股市。”摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊此前分析表示，當(dāng)前的情形也十分相似，釋放出的大量流動(dòng)性并沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是流向了房地產(chǎn)市場。
劉元春說，當(dāng)前很多資金不愿意投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是更愿意投資房地產(chǎn)，使得土地價(jià)格大幅上揚(yáng)，房價(jià)隨之上漲，市場預(yù)期進(jìn)一步攀升，市場進(jìn)入惡性循環(huán)。
因此，在經(jīng)濟(jì)比較低迷時(shí)期，當(dāng)局部市場產(chǎn)生泡沫，不宜用簡單的貨幣收緊來解決問題。“一方面要強(qiáng)化監(jiān)管，使虛擬經(jīng)濟(jì)的收益回穩(wěn)。同時(shí)，要改變實(shí)體經(jīng)濟(jì)和 虛擬經(jīng)濟(jì)收益倒掛的格局。”劉元春告訴記者，因此，一定要在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域做足文 章，讓流動(dòng)性真正回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，改變當(dāng)前單向流動(dòng)的現(xiàn)狀。
“樓市資金面收緊將成為較大可能。”張宏偉表示，在經(jīng)歷上半年房價(jià)大幅上漲后，當(dāng)下一二線熱點(diǎn)城市的高房價(jià)已偏離基本面，下半年政府出臺信貸收緊政策的 預(yù)期強(qiáng)烈。目前已有熱點(diǎn)城市出臺相關(guān)政策，如7月1日合肥公布二套房最低首付款比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住 房公積金個(gè)人住房貸款等。張宏偉認(rèn)為，未來或?qū)⒂懈喑鞘行Х隆?/div>
房價(jià)仍將小幅上漲
中國社科院最新發(fā)布的《中國住房2016中期報(bào)告》預(yù)測，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體回升，今年下半年至2017年第二季度，房價(jià)漲幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增速將趨緩。
尤其是住建部在7月18日約談房企意味著中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，特別是針對房價(jià)上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來說，未來這 些樓市走勢仍然面臨不確定性，如政府開始出臺措施“控地王”、個(gè)別熱點(diǎn)城市信貸政策開始收緊、市場進(jìn)入調(diào)整期等，在這樣的市場背景下，樓市會進(jìn)入調(diào)整期。
事實(shí)上，這一調(diào)整跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。“在2016年上半年市場沖高影響下，7月開始，下半年市場出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩，成交量開始出現(xiàn)調(diào)整的跡象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱。
“從現(xiàn)階段的市場表現(xiàn)來看，熱點(diǎn)樓市成交量和成交價(jià)格都已經(jīng)漲上去，今年下半年到明年都將是調(diào)整期，明年這個(gè)時(shí)候會進(jìn)入低谷期階段。”張宏偉預(yù)測，尤其 是一些上漲勢頭較猛的城市，政策也在進(jìn)一步收緊，而政策面走勢和市場預(yù)期走勢是相一致的，只不過不會那么快，市場表現(xiàn)會有一個(gè)過程。
“雖然下半年房地產(chǎn)市場會有小幅調(diào)整，但房價(jià)很難有根本性變化。”劉元春認(rèn)為，首先，政策很難作出大的調(diào)整或者打壓，使房地產(chǎn)再度回到蕭條狀態(tài)，這不符合穩(wěn)增長和中國經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的宏觀政策取向。但會有小幅調(diào)整，如會讓市場有所回歸，局部熱點(diǎn)城市會有所管制。
劉元春說，中央政府不太會過度打壓一二線城市的房地產(chǎn)市場，因?yàn)橐坏┻@些地方房地產(chǎn)市場下滑，整體經(jīng)濟(jì)下滑的壓力會更大。因此，目前來看，短期可以做的 是擴(kuò)大土地投放，降低土地市場價(jià)格，保證房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資增長速度維持在合理區(qū)間。“為了穩(wěn)增長，一線城市和核心二線城市要加強(qiáng)供應(yīng)，特別是土地供 應(yīng)，而不是簡單地遏制這些區(qū)域的正常需求。”劉元春認(rèn)為。
除此之外，本報(bào)記者采訪的多位行業(yè)內(nèi)人士均表示，房地產(chǎn)市場要想辦法擺脫市場熱了開始調(diào)控，調(diào)控過了再熱，熱了再調(diào)控這樣的惡性循環(huán)。要從行業(yè)發(fā)展角度 制定長期穩(wěn)定的發(fā)展機(jī)制，從頂層設(shè)計(jì)以及各項(xiàng)配套政策方面，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)更穩(wěn)定健康地發(fā)展下去。“這是中央政府和行業(yè)主管部門必須要面對和解決的難題。”
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