今年以來(lái)，部分一二線城市土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象成為常態(tài)，7月份甚至被稱為“地王月”。有鑒于此，近期證監(jiān)會(huì)、國(guó)土部等部門分別傳出針對(duì)土地市場(chǎng)的政策收緊信號(hào)，上海、南京、合肥等地也陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)收緊政策。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，綜合多種因素來(lái)看，一二線前期熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)熱度將有所回落，地價(jià)漲幅略有放緩。
現(xiàn)象 多個(gè)城市“地王”頻出
上半年，多個(gè)城市土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，進(jìn)入下半年以后，這種行情仍在延續(xù)。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅僅7月份下旬，上海、合肥等城市土地市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)多個(gè)“地王”。
7月29日，合肥市針對(duì)6幅地塊進(jìn)行拍賣，吸引了數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)參與，當(dāng)日土地出讓金收入達(dá)到63億元。其中合肥高新區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)和新站區(qū)陸續(xù)誕生三個(gè)“地王”，最高溢價(jià)率達(dá)到330%。
同日，上海市楊浦區(qū)新江灣城一宗地塊以總價(jià)31.55億元成功出讓。經(jīng)業(yè)內(nèi)測(cè)算，該地塊成交樓板價(jià)52840元/平方米，溢價(jià)率51%。剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到92506元/平方米，被業(yè)內(nèi)稱為上海新晉單價(jià)“地王”。另在此兩日前的27日，上海市出讓浦東新區(qū)一宗地塊，最終被金地集團(tuán)以88億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)286%，樓板價(jià)33023元/平方米，成為今年以來(lái)上海土地拍賣的單幅土地總價(jià)“地王”。
此外，7月28日，武漢出讓8宗土地，最終除一宗地塊遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出讓，總出讓價(jià)款77.15億元。其中，064號(hào)地塊被碧桂園以25.31億元總價(jià)、溢價(jià)289%的代價(jià)競(jìng)得，超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)也讓該地塊成為武漢新的單價(jià)“地王”。
因此，7月份被業(yè)內(nèi)稱為土地市場(chǎng)的“地王月”。據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月后半個(gè)月，不僅僅是南京、杭州、蘇州、合肥等重點(diǎn)二線城市“地王”頻出，還有武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長(zhǎng)春等十余個(gè)城市先后誕生12個(gè)單價(jià)或總價(jià)“地王”。
土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額也相應(yīng)大幅上漲。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包括保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、碧桂園、恒大集團(tuán)等30大標(biāo)桿房企今年前7個(gè)月合計(jì)拿地金額高達(dá)3967.77億元，相比2015年同期的2441億元上漲幅度達(dá)到了62.5%。
政策 多方加碼土地出讓限制
8月1日，市場(chǎng)消息傳出，某股份制商業(yè)銀行近期下發(fā)的2016年房地產(chǎn)行業(yè)授信政策中明確：對(duì)于2015年三季度以后拿地且土地成本過(guò)高的項(xiàng)目，原則上不介入；該行還要求加強(qiáng)前端融資管理，對(duì)全國(guó)前20名的房企，融資比例不超過(guò)土地成本的60%，其他房企則不超過(guò)50%；此外，原則上不介入2015年三季度以后拿地成本過(guò)高的項(xiàng)目。
對(duì)此，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為，“房地產(chǎn)去庫(kù)存，重點(diǎn)在三四線城市；房地產(chǎn)去杠桿，重點(diǎn)在熱點(diǎn)城市的個(gè)人投資者與‘地王’制造者。”他認(rèn)為，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)金融鏈條的漸緊。
事實(shí)上，從資金源頭限制“地王制造者”已經(jīng)初現(xiàn)端倪。近日，證監(jiān)會(huì)在一次內(nèi)部會(huì)議上表示，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資補(bǔ)充流動(dòng)資金將受到嚴(yán)格限制，再融資所募資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)，而不能用于拍地和償還銀行貸款。
另一方面，多個(gè)地方政府也正在有針對(duì)性的調(diào)整土地政策，尤其“地王”頻出的熱點(diǎn)城市，調(diào)整政策以收緊為主。上海市發(fā)改委主任沈曉初近日表示，下半年，上海將在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)和差別化信貸稅收政策、堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，加快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住宅供地比例，加快商品住房土地供應(yīng)節(jié)奏。
在此之前，南京市針對(duì)土地市場(chǎng)推出了“熔斷機(jī)制”：土地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)一旦超過(guò)最高限價(jià)，地塊將被流拍。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，南京此舉同樣是希望房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地，最終達(dá)到抑制地價(jià)的作用。
“地王”頻出的合肥市近日也推出了規(guī)范國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓行為的政策，具體內(nèi)容包括：?jiǎn)巫谕恋爻鲎寖r(jià)款首次繳納比例不得低于50%，閑置土地滿兩年無(wú)償收回，欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地等未處置前不能再拿新地等。
不僅如此，由于一二線土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，國(guó)土部土地利用管理司在6月中旬重申了“異常交易地塊”的上報(bào)備案制度，要求地方國(guó)土部門明確異常交易地塊的上報(bào)范圍、方式、條件、期限等，省級(jí)國(guó)土資源部門應(yīng)對(duì)出現(xiàn)異常高價(jià)地塊的市縣進(jìn)行督促和約談。
趨勢(shì) 土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒒芈?/div>
國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，近期，南京、合肥等部分二線熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房屋銷售火爆現(xiàn)象，土地市場(chǎng)進(jìn)而出現(xiàn)連續(xù)高價(jià)成交的情況，究其原因，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕；另一方面，在整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，各級(jí)政府面臨較大的財(cái)政壓力，土地出讓收入成為政府階段性創(chuàng)收的主要來(lái)源。此外，部分國(guó)企迫于行業(yè)整合壓力，也促成了過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)拿地的局面。
該負(fù)責(zé)人表示，今年以來(lái)，在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖和基建投資拉動(dòng)下，全國(guó)土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“總量穩(wěn)定、區(qū)域調(diào)整、價(jià)格上行”的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，保持“逐步回穩(wěn)”的運(yùn)行方向。全國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)仍處于大周期持續(xù)低迷后的“修復(fù)期”，當(dāng)前供求整體上仍處于“弱平衡”階段，但不同層級(jí)城市表現(xiàn)各異。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，由于房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，“不僅僅企業(yè)的拿地金額明顯上漲，土地價(jià)格也創(chuàng)了歷史最高紀(jì)錄，平均拿地價(jià)格上漲幅度達(dá)到了31%。而且因?yàn)橐痪€城市供應(yīng)減少，實(shí)際拿地成本漲幅更高”。他認(rèn)為，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)而言，這些標(biāo)桿房企因?yàn)槟玫爻杀酒毡樵黾?，未?lái)房?jī)r(jià)一旦進(jìn)入調(diào)整周期，很可能面臨巨大的銷售難題。
張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“從2015年開(kāi)始房企出現(xiàn)了增收不增利潤(rùn)的普遍現(xiàn)象，而當(dāng)前的高地價(jià)正在進(jìn)一步透支房企的利潤(rùn)。雖然今年以來(lái)全國(guó)一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖，但更多三四線城市依然處于調(diào)整過(guò)程中，以價(jià)換量的行情還在持續(xù)”。所以，土地儲(chǔ)備充足的企業(yè)，下半年拿地動(dòng)作將趨于謹(jǐn)慎。事實(shí)上，據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，目前金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始減少拿地規(guī)模。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，地價(jià)走勢(shì)的變化與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況基本吻合。趙松分析預(yù)測(cè)，綜合多種因素，三季度全國(guó)地價(jià)整體保持溫和上升的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)分化，升溫或回暖的城市范圍向三線熱點(diǎn)城市擴(kuò)大；一二線前期熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)熱度將有所回落，地價(jià)漲幅略有放緩。
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