“廣州上半年整體上量價在增長，但相對于北京、上海和深圳一線城市，廣州的成交和價格還能算得上平衡，而就廣州自身來看，應(yīng)該說是平穩(wěn)。”
時隔一年，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄與觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體再次因博鰲房地產(chǎn)論壇而相聚交流，不過這次他說起的是廣州房地產(chǎn)市場的那些事兒。
他分析預(yù)測，廣州還處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，傳統(tǒng)企業(yè)增長和擴(kuò)張能力下降，現(xiàn)在寫字樓購買和租賃主力是一些新經(jīng)濟(jì)公司，未來這些新經(jīng)濟(jì)企業(yè)對寫字樓的需求會慢慢增加，但在短時間內(nèi)是沒有辦法做到的。因而，廣州下半年可能還會保持平穩(wěn)的成交趨勢一段時間，并且住宅的成交情況會相對好一些，但是商業(yè)和寫字樓在價格方面會平一些。
針對廣州未來寫字樓供應(yīng)量多達(dá)260萬平方米的情況，林木雄認(rèn)為商改住和眾創(chuàng)空間可以作為解決商業(yè)過剩問題的一種探索和嘗試方式，效果則要因地而異來分析，一線城市比二三四線城市要奏效一些。
他指出：“要注意的是，‘商改住’不單單只是供求問題，還要注意到相關(guān)的教育和交通設(shè)施等居住配套的配備。”
此外，在國家鼓勵購租并舉、長租公寓享受政策紅利的當(dāng)口，林木雄認(rèn)為雖然過去幾年一些發(fā)展商或者電商、O2O概念等曇花一現(xiàn)，但是公寓租賃從長遠(yuǎn)來看是一直都有市場的，并且這個租賃市場也具有一定的規(guī)模。
商業(yè)方面，林木雄認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)熱度下降不僅是因?yàn)殡娚提绕鹩绊?，還在于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)度過了試水階段，慢慢轉(zhuǎn)向成熟，而行業(yè)的成熟意味著淘汰出現(xiàn)。
但他也強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入淘汰階段并不意味著是房企并購整合的好時機(jī)，一些房企試水商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之后覺得盈利能力只是一般的話，或許還是會集中做原有資源強(qiáng)的領(lǐng)域，或者調(diào)整商住比例。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄先生的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看待2016年上半年廣州房地產(chǎn)市場？
林木雄：整體上價量在增長，但相對于北京、上海和深圳一線城市，廣州的成交和價格還算得上平穩(wěn)。
就廣州市場而言，住宅市場的成交是上升的，價格則有所調(diào)整；租賃和寫字樓的成交情況也是平穩(wěn)的，從供應(yīng)量來看，未來供應(yīng)量會比較多，但成交沒有明顯的下滑，寫字樓的成交還有所增長。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為廣州這種平穩(wěn)的成交情況會持續(xù)多久？
林木雄：下半年可能還會保持一段時間，住宅的成交情況相對會好一些，但是商業(yè)和寫字樓在價格方面會平一些，這源于廣州還處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，傳統(tǒng)企業(yè)增長和擴(kuò)張的能力下降，現(xiàn)在寫字樓購買和租賃主力是一些新經(jīng)濟(jì)公司，包括信息物聯(lián)網(wǎng)、金融、高端服務(wù)等。
從整個經(jīng)濟(jì)調(diào)整的角度來看，未來新經(jīng)濟(jì)企業(yè)對寫字樓的需求會慢慢增加，但在短時間內(nèi)是沒有辦法做到的，特別是今年還有一個外來的經(jīng)濟(jì)氣候，不能想得太樂觀，在商業(yè)方面就更是如此了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多電商、物流等公司在琶洲板塊打造企業(yè)總部，這是否也會相應(yīng)地減少寫字樓市場的租售？
林木雄：琶洲的電商總部是政府的規(guī)劃。政府之所以這樣做，是希望能把琶洲地區(qū)打造成電商集聚區(qū)域，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)帶動這一片區(qū)的發(fā)展。
舉個例子，在深圳當(dāng)初就是這樣的，會帶來很多不同的企業(yè)，最簡單的是附近會吸引一些初創(chuàng)公司，或者上下游公司，聚匯成大的生態(tài)，因此寫字樓的總需求反而會有所增加。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，廣州接下來商場的供應(yīng)量有200萬平方米，商業(yè)的供應(yīng)量是非常大的，您認(rèn)為商改住和眾創(chuàng)空間這兩種方式能否解決商業(yè)過剩的問題？
林木雄：這要因地而異來分析，不同的城市要面對的問題是不一樣的。
一線城市住宅市場還是有很旺盛的需求，短期內(nèi)城市偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)、寫字樓面臨去化難的問題，把這些商業(yè)和寫字樓改造成住宅、可售的公寓或者租賃公寓，解決偏遠(yuǎn)地帶供應(yīng)過量的問題，這也許是一個方法。
二三四線城市住宅市場面臨過剩問題，把商業(yè)、寫字樓改造成住宅就不可能奏效了。
從市場長遠(yuǎn)的發(fā)展角度觀察，商改住和眾創(chuàng)空間可以作為解決商業(yè)過剩的探索和嘗試，這個方式我是支持的，政府也允許做一些嘗試，但能不能馬上解決問題，就要看能不能對癥下藥。
要注意的是，商改住不僅僅是供求問題，還要注意到相關(guān)的教育和交通設(shè)施等居住配套的配備。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公寓方面，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示公寓的出租率統(tǒng)計(jì)為70%，政策鼓勵把部分住宅調(diào)整為租賃，對于公寓市場是否會造成沖擊？
林木雄：按照相關(guān)規(guī)定，公寓分為可售和自持兩大塊，在一些包括可售公寓的項(xiàng)目中，前期的銷售已經(jīng)在做了，而將商鋪改造成公寓進(jìn)行銷售，有些地方的項(xiàng)目也已經(jīng)在做了。
租賃方面，這要依據(jù)市場來分析，在流動人口比較多的上海、北京和深圳，一些機(jī)構(gòu)已經(jīng)在著手進(jìn)入這一業(yè)務(wù)，但是這些人口導(dǎo)入型的城市住宅市場也很旺盛，房價也高，意味著這些城市一是房子難買，二是有很強(qiáng)的居住需求，三是租金的回報(bào)率很低。
租金回報(bào)率低的情況下，怎么樣能把租賃做成一門可涉足的生意，這是關(guān)鍵。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為長租公寓、青年公寓會不會像前兩年的電商、O2O概念等一樣，熱浪過后就不見影蹤了？
林木雄：房地產(chǎn)行業(yè)存在了幾百年，有它本身的價值。不管是電商、智能科技還是物業(yè)管理，都是對這一行業(yè)原有價值的挖掘。
公寓租賃長遠(yuǎn)來看是一直存在的，并不是所有人都買房子。現(xiàn)在出現(xiàn)的變化是在滿足居住需求以外，究竟還能提供什么樣的服務(wù)？
一些運(yùn)營者的做法就是把小業(yè)主的散租物業(yè)統(tǒng)一包裝、在網(wǎng)上放租，這使原有的物業(yè)價值增長了，而且交易的過程也更方便了，我覺得這種服務(wù)還是有價值的。
租賃市場還是很大的，現(xiàn)在不少小業(yè)主購買物業(yè)重點(diǎn)并不是用來放租收取租金，而是作為一種投資和保值甚至是增值資產(chǎn)。
長租公寓、青年公寓在國內(nèi)還不很普遍，但在國外，不管是機(jī)構(gòu)還是人們的接受程度都很普遍，說明國內(nèi)沒有把一些資源利用起來。
長租公寓的做法就是激活閑置資源，小業(yè)主更方便快捷地出租自己的物業(yè)，運(yùn)營商可以收取部分服務(wù)費(fèi)，租客可以獲得更合理的租金，這是三贏的格局，因此，我覺得未來長租公寓還是可以持續(xù)下去的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多運(yùn)營商在做長租公寓，包括房地產(chǎn)開發(fā)商也在嘗試，但是感覺更多只是停留在概念，沒有落到實(shí)處，您認(rèn)為長租公寓最后會是怎樣的？
林木雄：國內(nèi)長租公寓市場剛剛起步，參考其他地方，這種服務(wù)式公寓有很多，就是提供服務(wù)，但運(yùn)營并擁有物業(yè)的運(yùn)營商是很少的。
服務(wù)式公寓的服務(wù)費(fèi)并沒有我們想象的低，想要享受5星級的服務(wù)就要給5星級的費(fèi)用，所以差異就在于提供的服務(wù)級別。但從物業(yè)行業(yè)我們很清楚地知道，服務(wù)價值還沒有得到應(yīng)有的重視。
國外服務(wù)式公寓需要支付很大的服務(wù)費(fèi)，涵括了清潔、安保和水電等，但在國內(nèi)，除了服務(wù)式公寓，租客還可以選擇價錢相對便宜的小業(yè)主物業(yè)。因而，什么時候國內(nèi)觀念能轉(zhuǎn)變，這是關(guān)鍵的一點(diǎn)。
需要明確的是，長租公寓運(yùn)營者希望賺取的是哪部分錢？對于經(jīng)營長租公寓的開發(fā)商來說，服務(wù)費(fèi)只是少部分，如何使物業(yè)升值才是最重要的。如果是只希望賺取服務(wù)費(fèi)，一些小業(yè)主聯(lián)合在一起就可以提供服務(wù)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺得現(xiàn)在廣州或者全國市場，商業(yè)地產(chǎn)熱度是不是下降了？
林木雄：前兩年，因?yàn)樽≌拶彛苑科缶娃D(zhuǎn)向商業(yè)開發(fā)。因?yàn)椴簧匍_發(fā)商都是先涉及住宅開發(fā)然后再做寫字樓和商場開發(fā)，慢慢從一個開發(fā)商變成一個業(yè)主，很多房企都是走這樣的發(fā)展路線。在這個過程中，房企都在試水銷售與自持運(yùn)營租賃的優(yōu)勢，并且權(quán)衡兩者間的比例。
現(xiàn)在這個嘗試的過程已經(jīng)過了高峰期，再加上電商的原因，以前影響商業(yè)租金的是地段，現(xiàn)在已經(jīng)沒有那么重要了，大家關(guān)注的可能是網(wǎng)上的流量。
在各種原因影響以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長下滑背景下，本地的、國內(nèi)的市場都在調(diào)整。外資并不會激進(jìn)地在國內(nèi)拓展商業(yè)市場，因而現(xiàn)在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場在慢慢成熟，成熟的階段就是淘汰，淘汰之后就會成熟。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入淘汰階段，是不是房企并購整合的好時機(jī)？
林木雄：不一定，要看企業(yè)在經(jīng)營商業(yè)這一塊是否有很大的優(yōu)勢，一些房企試水商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之后覺得盈利能力只是一般的話，或許還是會集中做原有資源強(qiáng)的領(lǐng)域。
當(dāng)然對于一些有經(jīng)營商業(yè)的優(yōu)勢的企業(yè)可能是很好的機(jī)會，市場整體沒有錢賺不代表所有人都沒有錢賺。競爭就是汰弱留強(qiáng)的過程，并購當(dāng)然是其中一種方法，今年一些開發(fā)商也有不少的并購案。
商業(yè)地產(chǎn)難在什么地方？難在大家對它將來的價值判斷差別可以很大，所以買賣商業(yè)是不容易的。未來并購機(jī)會也許會多一點(diǎn)，但值不值得投資還是要看自身的條件。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都有一些資產(chǎn)證券化的舉措，您怎看這種做法？國內(nèi)沒有開通REITs的情況下，這種方式是不是可以成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資本運(yùn)作的一個途徑？
林木雄：資產(chǎn)證券化對于一個成熟市場來說是必經(jīng)的過程，包括按揭、ABS，慢慢會越來越多，但是我感覺前兩年比現(xiàn)在還多。
資產(chǎn)證券化到成熟階段還有很長的時間和道路要走，還有很多待解決的問題，比如法律規(guī)范、稅收等，首先要解決的是稅收問題。中國很多事情都很簡單，但是稅收就不簡單了
資產(chǎn)證券化也與整個市場的發(fā)展有關(guān)，如果資產(chǎn)打包證券化的估值還沒有拆散賣給小業(yè)主的收益高的話，那么資產(chǎn)證券化就沒有必要了。
總的來說，商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的方向是對的，大家都往這個方向走，我們也很期待這個市場的成熟，但是也確實(shí)不容易。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近兩年國內(nèi)房企或者投資者在國外大量收購物業(yè)、酒店和寫字樓，是不是外資在國內(nèi)進(jìn)行收購和投資相對少了很多？資金外流是因?yàn)榇蟛糠滞赓Y對中國的物業(yè)市場不看好嗎？
林木雄：從目前情形來看，外資在國內(nèi)的投資確實(shí)沒有以前多了，主要有兩個原因：一是當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于調(diào)整期，二是國內(nèi)物業(yè)價格已經(jīng)上升到一定的程度，未來的升值潛力也許還有，但是肯定沒有以前好。
這就解釋了為什么沒有太多外資進(jìn)入中國的原因，但是外資對于國內(nèi)房地產(chǎn)的關(guān)注是一直都沒有減少。
此外，前兩年人們認(rèn)為人民幣要貶值，因而都往境外投資，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)外匯外流了，政策反而有點(diǎn)變了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：可能接下來并不會有之前那么多的境外物業(yè)收購？險(xiǎn)資海外并購是否會因?yàn)槟鷦偛盘峒暗耐鈪R監(jiān)管政策而有所減少？
林木雄：機(jī)構(gòu)性投資者和國企背景的企業(yè)會往這個方向進(jìn)軍，但是進(jìn)行境外房地產(chǎn)投資的話，我認(rèn)為會稍微減少一些，相對來說，個人投資者或民企也許會有所增加。
險(xiǎn)資企業(yè)的資金池多，但是這些企業(yè)有資金分散投資的需要，一千億的投資資金中用幾十億元進(jìn)行海外投資也是合理的。
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