2016年半年已過，對于北京樓市而言，在各類需求集中釋放等多重因素共同作用下，樓市迎來火熱行情。無論是新房還是二手房，甚至于商住的成交量都有不同程度的增長。

可喜的是，北京房價的漲幅緩了腳步。但不可否認的是，在上半年的銷售過程中，高端住宅已經(jīng)成為市場供應(yīng)的主角，一些剛需及改善的房源供應(yīng)卻再一再減少，這對于今年下半年的樓市供應(yīng)而言將帶來更多新的變化。

住宅數(shù)據(jù)

成交下滑明顯 供應(yīng)格局單一

對于北京上半年的住宅數(shù)據(jù)來說，多家數(shù)據(jù)機構(gòu)在成交量上仍有分歧，但對于成交量整體的趨勢來說，卻都呈現(xiàn)出了下滑趨勢。

以偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示， 2016年上半年北京新建商品住宅（不含保障房）共成交60211套，但在剔除保障房及公寓類產(chǎn)品（普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓）之后，純商品住宅在2016年上半年的交易量僅為26746套，較2015年下半年大降45.2%，為2010年以來半年交易量的第三低數(shù)據(jù)，僅略高于2011年下半年和2014年上半年。

另外一份由中指院提供的數(shù)據(jù)中也顯示，上半年北京不含保障房住宅月均成交約61萬平方米，較2015年全年月均銷售量減少24%。而上半年住宅累計成交369萬平方米，較2015年上半年下降8%，較2015年下半年減少35%

此外，對于北京上半年樓市至關(guān)重要的一項數(shù)據(jù)無疑也是成交房源的類型。這一點據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2016年上半年成交的北京新建商品住宅中，一居室有20078套，占34.3%，占比較2015年下半年增加16.1個百分點；兩居室17181套，占29.4%，占比較2015年下半年減少14.4個百分點；三居室13988套，占23.9%，占比較2015年下半年減少4.6個百分點；其它套型（四居、五居、復(fù)式、別墅等）共7279套，占12.4%，占比較2015年下半年增加2.8%。而這一點也與上半年的供應(yīng)相對應(yīng)。

對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從整體來看，2016年上半年北京新房市場表現(xiàn)出了公寓類產(chǎn)品井噴、普通純商品住宅市場降溫、新房豪宅化三大特征。

在他看來，北京的新房市場已經(jīng)日趨飽和，新增的新房項目越來越少，北京新房市場已很難維持高熱度。

豪宅

高端樓市成交屢破紀錄

住宅市場成交萎縮的問題也來自于北京樓市高端化。事實上，繼去年北京樓市開啟豪宅元年后，2016年上半年北京高端樓市升溫勢頭依舊不減。包括別墅在內(nèi)的北京高端住宅項目成交再度突破歷史紀錄。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示，上半年10萬+頂豪簽約已高達204套，超過了2015年全年成交量。單價在10萬元以上的豪宅簽約較多的項目主要包括：使館壹號院簽約50套、萬柳書院簽約31套、泛海國際簽約27套、琨御府簽約25套、西宸原著及北京壹號院均簽約10套。此外，總價在1000萬+級別的物業(yè)成交也達到了2612套。其中，橡樹灣、泛海國際、西宸原著位列銷售前三，成交數(shù)量均過百套。

從別墅市場成交情況來看，截止到6月28日，北京別墅成交已達3310套，同比漲幅高達164%。此外，上半年北京公寓成交高達32314套，同樣創(chuàng)下歷史紀錄。

對此，中原地產(chǎn)首席研究員張大偉表示，隨著高端市場成交量漲幅明顯，未來受頂豪項目集中入市的沖擊影響，剛需產(chǎn)品入市難度將越來越大。

二手房

先揚后抑6月現(xiàn)斷崖式下跌

在新房成交下滑的同時，二手房成為了北京樓市的成交主角。而二手房也在上半年上演了一出“沖高、降溫、斷崖式下跌”的劇情。但最終的結(jié)果則依舊是二手房的成交維持在了高位。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，環(huán)比2015年下半年增長20.6%，創(chuàng)下2010年以來半年度交易量的新高。

上半年的二手房市場，主要經(jīng)歷了三個階段：第一階段為1-3月份，市場快速升溫，交易量逐月走高，3月份交易量突破3萬套，創(chuàng)下3年來的單月成交量新高；第二階段為4-5月份，市場沖高回落逐步降溫，但成交量仍在2萬套以上；第三階段為6月份，市場交易量出現(xiàn)斷崖式下跌，交易量萎縮近5成，僅有1萬余套。此外，安居客、58同城、趕集網(wǎng)上的數(shù)據(jù)也顯示，二手房房價也明顯地隨著成交量進行浮動。目前，上半年的成交均價為43465元/平方米，環(huán)比2015年下半年的均價上漲9.3%，但增幅已經(jīng)明顯縮小。

對此，胡景暉表示，上半年北京二手住宅市場先是延續(xù)了去年“3·30”新政后的升溫趨勢，成交量持續(xù)走高；此后，由于購房需求被提前透支，需求不足的市場開始降溫。與此同時，過熱的市場也引發(fā)了政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，樓市政策開始收緊，購房者逐漸回歸理性，市場、政策雙重因素的作用下，二手住宅市場在6月出現(xiàn)了大幅降溫。

但對于下半年的二手房來說，卻可能不會再延續(xù)上半年的熱度。“從當前的政策形勢來看，北京未來的樓市政策仍將從嚴趨緊，二手房市場的持續(xù)低溫或難以避免。”胡景暉表示，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬套左右，近幾年隨著存量房市場規(guī)模的增加，年均交易總量也就在20萬套左右，而今年僅上半年二手房成交就已超過13萬套。根據(jù)歷史經(jīng)驗推斷，下半年北京二手房市場的成交規(guī)模也就在七八萬套的水平，下半年北京樓市降溫將是大勢所趨，而房價也會隨著交易量的萎縮，逐步企穩(wěn)回落。